Immobilienpreise in Tirana 2026, Stadtteil für Stadtteil

Vergleichen Sie Preise, Wohnflächen und Stadtteile wie Center, Blloku und New Tirana mit den Domlivo-Filtern.

Am teuersten ist das Viertel Blloku: Neubauwohnungen werden dort für 3.000-5.500 €/m² angeboten, Bestandswohnungen für 2.500-3.500 €. Es folgen die Gegend am Liqeni Artificial (Künstlicher See) mit 2.400-3.000 € im Neubau, wo ein Luxusturm mit 10.000 €/m² den Landesrekord aufgestellt hat, und das Zentrum mit 2.300-3.500 €. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Transaktionspreis in der Stadt lag im zweiten Quartal 2025 bei 1.863 €/m², innerhalb der Unaza e Vogël (Kleiner Ring) bei 2.054 €.

Tirana ist 2026 ein Käufermarkt, kein steigender Markt. Der Index der Bank von Albanien blieb im zweiten Halbjahr 2025 unverändert (0 % zum Vorhalbjahr, +4,4 % im Jahresvergleich), die Verkaufsdauer stieg von 7,1 auf 8,1 Monate, und die 2024 erteilten Baugenehmigungen über rekordhohe 1,9 Millionen m² sind noch nicht gebaut. Die Bruttorendite bei Jahresvermietung liegt nach unserer Schätzung bei etwa 4-6 %. Viertel nach Anlageziel zeigt die Matrix 2026.

Komuna e Parisit, Myslym Shyri, Sauk und Liqeni i Thatë: Parks, Schulen und ruhige Straßen. Neubauten verlangen in Komuna e Parisit 2.000-3.000 €/m² und in Myslym Shyri 2.000-2.500 €, Bestandswohnungen 1.700-2.200 € und 1.500-2.000 €. Die internationalen Schulen der Stadt sind die British School of Tirana, Tirana International School und GDQ im Viertel Don Bosko. Der Preis des Zentrums für Familien sind Verkehr und Luftqualität. Lesen Sie, wo man in Tirana am besten wohnt.

Die Entfernung zum Zentrum ist die wichtigste Preisgrenze: Wohnungen innerhalb der Unaza e Vogël (Kleiner Ring) wurden im zweiten Quartal 2025 im Schnitt für 2.054 €/m² verkauft, direkt außerhalb für 1.768 €, ein Unterschied von rund 16 %. Tirana selbst liegt nicht am Meer. Die nächste Küste ist Durrës, wo Meerblick einen eigenen Aufschlag hat; was Wohnungen dort Viertel für Viertel kosten sollen, steht in der Preistabelle für Durrës.

Seitwärts, nach einem steilen Anstieg. Der Index der Bank von Albanien für Tirana zeigte im zweiten Halbjahr 2025 gegenüber dem ersten 0 % Veränderung und +4,4 % im Jahresvergleich, nach +56 % ein Jahr zuvor. Der durchschnittliche Transaktionspreis lag im zweiten Quartal 2025 bei 1.863 €/m². Makler prognostizieren für 2026 +5-7 % im Zentrum und +3-5 % am Stadtrand; das sind Prognosen, keine Daten. Die ganze Zeitreihe finden Sie in Wohnungspreise in Tirana 2020-2026.

Vergleichen Sie den Quadratmeterpreis mit demselben Viertel in der Tabelle oben, Neubau mit Neubau und Bestand mit Bestand: zum Beispiel 1.500-2.000 €/m² für Neubau im Viertel Don Bosko und 1.200-1.500 € im Viertel Astir. Rechnen Sie dann den Verhandlungsspielraum ein: Nach unseren Quellen liegen die Verkaufspreise 2026 um 3-5 % unter dem Angebotspreis. Eine Wohnung weit unter der Spanne ihres Viertels braucht eine Erklärung, und die steckt meist in den Dokumenten.

Ja, ein Makler ist nicht vorgeschrieben, ein Notar aber immer. Ein Kauf ist in Albanien nur in notarieller Form gültig: Der Notar verwahrt das Geld treuhänderisch, behält die Steuern ein und berechnet etwa 0,35 % des Preises. Die übliche Maklerprovision beträgt 2 % vom Verkäufer und 1 % vom Käufer. Auch ein Anwalt ist nicht Pflicht, er prüft aber den Eigentumstitel, für 500-2.000 €. Lesen Sie dazu Kaufen in Tirana ohne Makler.

Vom Verkäufer: den Eigentumsauszug (kartela e pasurisë) des Katasteramts ASHK, die Lastenbescheinigung, die Katasterkarte (harta treguese) und die Historie des Eigentumstitels; bei einem fertigen Gebäude die Nutzungsgenehmigung (leje përdorimi). Von Ihnen: einen Reisepass und, wenn Sie kein Albanisch sprechen, einen vereidigten Übersetzer. Die Eintragung im Kataster kostet 5.000 Lek, und bei sauberen Unterlagen dauert der Kauf 4-8 Wochen. Lesen Sie, wie man in Albanien eine Immobilie kauft.

Wohnungen mit 2-3 Schlafzimmern in Blloku und im Zentrum mit rund 75-85 m² gehören zu den begehrtesten.

Ja, nach unserer Schätzung etwa 4-6 % brutto pro Jahr bei einem Jahresvertrag. Die Maklerdurchschnitte für das erste Halbjahr 2026 lagen bei 590 € im Monat für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und 954 € mit zwei; in Zentrumsnähe kostet die kleinere 600-900 €, am Stadtrand 380-500 €. Mieteinnahmen werden pauschal mit 15 % besteuert. Eine ganzjährig tageweise vermietete Wohnung mit einem Schlafzimmer wird auf 10.717-11.718 € brutto im Jahr geschätzt, bei 60-62 % Auslastung.

Prüfen Sie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie Schulen, Einkaufszentren und Parks in der Nähe der Immobilie.

Hohe Liquidität, Vermietungspotenzial und die Möglichkeit einer Wertsteigerung der Immobilie.

Ja, pro Quadratmeter um ein Mehrfaches. Neubauwohnungen werden im Viertel Blloku für 3.000-5.500 €/m² angeboten, in Don Bosko für 1.500-2.000 €, in Astir für 1.200-1.500 €, in Kombinat für 1.000-1.300 €, in Paskuqan für 800-1.200 € und in Kamëz für 750-900 €. Das günstige Ende hat eigene Risiken: ein großes Angebot neuer Wohnungen in Astir, Yzberisht und Kashar sowie Probleme mit Eigentumstiteln in Paskuqan und Kamëz. Vergleichen Sie die Viertel in der Tabelle oben.

Sichtbar, Straße für Straße. Am Neuen Boulevard (Bulevardi i Ri) stieg die zweite Reihe in einem Jahr um etwa 36 %, von 1.400 auf 1.900 €/m², während in der ersten Reihe 2.700 € verlangt werden. Die Bahnstrecke Tirana-Durrës treibt die Westachse mit Laprakë, Kashar und Astir. Entwicklung wirkt auch in die andere Richtung: Rekordhohe 1,9 Millionen m² an Baugenehmigungen im Jahr 2024 bedeuten mehr konkurrierende Wohnungen in Astir, Yzberisht und Kashar.

Private Villen in zentralen Lagen und Randgebieten, häufig mit Garten und Pool, sind sowohl bei einheimischen als auch bei internationalen Käufern gefragt.

Ja, Domlivo vermittelt Ihnen den Kontakt zu erfahrenen Maklern, die Sie beim Immobilienkauf in Tirana beraten.

Nutzen Sie die Domlivo-Filter nach Preis, Fläche und Gebiet und prüfen Sie die Verkaufshistorie für eine sicherere Entscheidung.