Menyja
Le të nisim nga faktet. Blerja e pronës në Shqipëri pa agjent është plotësisht e ligjshme, dhe asnjë hap i detyrueshëm i transaksionit nuk kalon përmes agjentit. Nëse ia vlen të bëni pa të, varet nga ajo që agjenti bën realisht për ju. Dhe kjo nuk përputhet gjithmonë me atë që presin blerësit.
Pjesëmarrja e detyrueshme i takon vetëm noterit. Ai verifikon palët dhe aktin dhe kryen transferimin, por nuk kërkon pronën dhe nuk negocion çmimin. Blerja kalon përmes noterit dhe ASHK-së, pavarësisht nëse ka qenë ndonjëherë i përfshirë një agjent. Agjenti shton një lehtësi tregtare mbi këtë proces. Ligji nuk e parashikon brenda tij.
Në këtë treg komisionin e cakton zakoni, asnjë rregull nuk e përcakton: rreth 2% e paguan shitësi dhe 1% blerësi. Një shitës privat mund ta heqë plotësisht këtë skemë me negociata, dhe në marrëveshjet më të vogla shpesh e bën. Negocimi dhe dokumentet vijnë në plan të dytë, sepse komisioni paguan para së gjithash zbulimin e pronave. Shumica e blerësve të huaj e gjejnë listimin e parë serioz përmes një ndërmjetësi ose rrjeti agjentësh në gjuhën e tyre, dhe pak e gjejnë vetë. Prandaj zakoni vazhdon. Ligji nuk ka lidhje me këtë: nga jashtë vendit, listimet lokale dhe marrëveshjet jashtë tregut shpesh nuk gjenden dot ndryshe. Ndryshon gjithashtu se cila kombësi mbështetet te cili kanal zbulimi: polakët dhe çekët mbështeten kryesisht te rrjetet e agjentëve në gjuhën e tyre, ndërsa gjermanët dhe zviceranët më shpesh kalojnë që në fillim përmes një avokati-ndërmjetës dhe e lënë mënjanë agjentin tradicional.
Merrni një pronë të përfunduar me titull të pastër, që ka tashmë leje përdorimi të lëshuar dhe asnjë pasiguri të blerjes në fazë ndërtimi. Ta blini drejtpërdrejt nga një katalog, pa ndërmjetës, është opsion realist nëse e njihni tashmë tregun, keni një avokat gati dhe nuk ju duhet agjent për të përkthyer ose për t'ju shpjeguar normat lokale. Shfletimi i asaj që është vënë në shitje drejtpërdrejt e zgjidh vetë problemin e zbulimit, që përndryshe e merr përsipër agjenti.
Blerjet në fazë ndërtimi, blerja e parë pa lidhje lokale, marrëveshjet ku duhet të kuptosh normat lokale për çmimin, pagesat në dorë ose praktikat informale: në këto raste njohuritë lokale të agjentit bëjnë punë reale, përtej letrave. Rreziku këtu zakonisht qëndron diku tjetër nga komisioni që kurseni. Një blerës pa udhëzim lokal bindet më lehtë të pranojë shkurtore informale e të padokumentuara, dhe ky rrezik është i një lloji tjetër dhe shumë më i madh se një tarifë prej 1%.
Për një apartament me vlerë 150,000 €, komisioni i zakonshëm prej 1% për agjentin e blerësit del afërsisht 1,500 €. Janë para reale, por krahasojini me atë që e mbron vërtet blerjen. Kontrolli ligjor i pavarur (një avokat merr ekstraktin e pronësisë, kontrollon historikun e lejeve, shqyrton kontratën) kushton nga 500 € deri në 2,000 €, sipas kompleksitetit. E paguani veçmas nga tarifa e agjentit, dhe ju duhet me ose pa agjent. Në një marrëveshje modeste, vetëm tarifa e avokatit mund t'i afrohet komisionit të agjentit ose ta kalojë. Prandaj shpenzoni me mend, në vend që të prisni gjithçka. Paratë që ju mbrojnë dhe paratë që ju gjejnë një pronë janë dy zëra të ndryshëm, dhe vetëm pa të dytin mund të bëni.
Një blerës që ndjek këtë rrugë zakonisht fillon nga një katalog i drejtpërdrejtë në vend të listës së shkurtër të agjentit, angazhon një avokat të pavarur para çdo oferte dhe lë kohë për kërkimin e tregut që përndryshe agjenti do ta kishte bërë paraprakisht: krahason zonat, kontrollon shitjet e fundit të krahasueshme, kupton cilat shpallje kanë çmim për t'u shitur dhe cilat kanë çmim dëshire. Asgjë nga këto nuk është e vështirë. Por merr më shumë kohë sesa të të japë dikush një listë të gatshme, dhe pikërisht këtë kosto kohe shumica e blerësve e nënvlerësojnë në fillim.
Me ose pa agjent, nga një titull i keq pronësie ose nga një ndërtesë pa leje ju mbron avokati që merr një ekstrakt të pavarur nga ASHK. Ky hap duhet njësoj, qoftë agjenti i pranishëm ose jo. Kush heq dorë nga agjenti dhe njëkohësisht anashkalon avokatin e pavarur, bashkon dy rreziqe reale në një. Kush heq dorë nga agjenti, por e mban avokatin, thjesht e bën vetë kërkimin dhe përkthimin në vend që të paguajë për to.
Po, ligji shqiptar nuk e kërkon. E detyrueshme është vetëm pjesëmarrja e noterit: ai verifikon dhe kryen aktin, por pronën nuk jua gjen.
E cakton zakoni, asnjë rregull nuk e përcakton: zakonisht rreth 2% e paguan shitësi dhe 1% blerësi. Mund të negociohet, veçanërisht në shitjet private.
Kryesisht gjen prona: jep qasje në listime dhe marrëveshje jashtë tregut që nga jashtë vendit gjenden vështirë vetë, dhe ndihmon me orientimin në tregun lokal dhe me gjuhën. Mbrojtjen ligjore jua jep një avokat i pavarur, qoftë agjenti i përfshirë ose jo.
Pa njohuri të forta lokale nuk jua rekomandojmë. Komisioni i kursyer peshon pak këtu. Rreziku më i madh është se, pa dikë që i njeh normat lokale dhe e drejton procesin, pranoni më lehtë shkurtore joformale.
