Zuerst die nüchternen Fakten. Eine Immobilie in Albanien ohne Makler zu kaufen ist völlig legal, und kein Pflichtschritt der Transaktion läuft über einen Makler. Ob sich der Verzicht lohnt, hängt davon ab, was ein Makler konkret für Sie leistet. Das deckt sich nicht immer mit dem, was Käufer erwarten.
Zwingend beteiligt ist nur der Notar. Er prüft die Parteien und die Urkunde und vollzieht die Übertragung. Eine Immobilie sucht er nicht, und den Preis verhandelt er auch nicht. Der Kauf läuft über den Notar und das Katasteramt (ASHK), ganz gleich, ob jemals ein Makler beteiligt war. Ein Makler liefert eine kommerzielle Dienstleistung obendrauf. Das Gesetz sieht ihn in diesem Ablauf nicht vor.
Die Höhe der Provision folgt in diesem Markt der Gepflogenheit, eine Vorschrift dazu gibt es nicht: etwa 2 % auf Verkäuferseite und 1 % auf Käuferseite. Ein privater Verkäufer kann diese Struktur komplett wegverhandeln und tut das bei kleineren Geschäften oft. Bezahlt wird vor allem das Auffinden von Objekten, Verhandlung und Papierkram kommen erst danach. Die meisten ausländischen Käufer finden ihr erstes ernsthaftes Inserat über einen Vermittler oder ein Maklernetzwerk in ihrer Landessprache, nur wenige über eigene Recherche. Deshalb hält sich die Gepflogenheit. Mit dem Gesetz hat das nichts zu tun: Lokale Inserate und Off-Market-Angebote sind aus dem Ausland oft kaum anders zu finden. Welche Nationalität sich auf welchen Kanal verlässt, ist ebenfalls unterschiedlich: Polnische und tschechische Käufer setzen gezielt auf Maklernetzwerke in ihrer Landessprache, deutsche und Schweizer Käufer gehen häufiger von Anfang an über einen Anwalt als Vermittler und lassen den klassischen Makler weg.
Nehmen Sie fertiggestellte Objekte mit sauberer Eigentumslage, mit bereits erteilter leje përdorimi (Nutzungsgenehmigung) und ohne die Unsicherheiten eines Kaufs vom Plan. Solche Objekte direkt über einen Katalog zu kaufen, ohne Vermittler, ist realistisch, wenn Sie den Markt schon kennen, einen Anwalt an der Hand haben und niemanden brauchen, der übersetzt oder Ihnen lokale Gepflogenheiten erklärt. Wer die tatsächlich inserierten Objekte direkt durchsucht, erledigt die Objektsuche selbst, die sonst ein Makler übernimmt.
Käufe vom Plan, Erstkäufer ohne lokales Netzwerk, Geschäfte, bei denen Sie lokale Gepflogenheiten rund um Preis, Barzahlung oder informelle Praktiken verstehen müssen: In diesen Fällen leistet die Ortskenntnis eines Maklers echte Arbeit, die über Papierkram hinausgeht. Das Risiko liegt hier selten in der gesparten Provision. Ein Käufer ohne lokale Begleitung lässt sich eher zu informellen, nicht dokumentierten Abkürzungen überreden, und dieses Risiko ist von anderer Art und deutlich größer als eine Gebühr von 1 %.
Bei einer Wohnung für 150.000 € macht die übliche käuferseitige Provision von 1 % rund 1.500 € aus. Das ist echtes Geld, aber vergleichen Sie es mit dem, was den Kauf tatsächlich absichert. Eine unabhängige rechtliche Prüfung (ein Anwalt fordert den Grundbuchauszug an, prüft die Genehmigungshistorie und sieht den Vertrag durch) kostet je nach Aufwand 500 € bis 2.000 €. Diese Kosten fallen getrennt von der Maklergebühr an, und Sie brauchen die Prüfung mit oder ohne Makler. Bei einem kleineren Geschäft kann allein das Anwaltshonorar an die Maklerprovision heranreichen oder sie übersteigen. Geben Sie Ihr Geld also gezielt aus, statt überall zu sparen. Das Geld, das Sie schützt, und das Geld, das Ihnen ein Inserat findet, stehen auf zwei verschiedenen Posten, und nur auf den zweiten können Sie verzichten.
Wer diesen Weg geht, beginnt meist mit einem direkten Katalog statt mit der Vorauswahl eines Maklers, beauftragt einen unabhängigen Anwalt, bevor er ein Angebot abgibt, und plant Zeit für die Marktrecherche ein, die sonst der Makler vorab erledigt hätte: Zonen vergleichen, aktuelle Vergleichsverkäufe prüfen, herausfinden, welche Inserate marktgerecht bepreist sind und welche Wunschpreise aufrufen. Schwierig ist davon nichts. Es dauert aber länger, als sich eine fertige Auswahl vorlegen zu lassen, und genau diesen Zeitaufwand unterschätzen die meisten Käufer zu Beginn.
Ob ein Makler dabei ist oder nicht, vor einer mangelhaften Eigentumslage oder einem nicht genehmigten Gebäude schützt Sie ein Anwalt, der einen unabhängigen Auszug beim Katasteramt (ASHK) anfordert. Diesen Schritt brauchen Sie in jedem Fall, mit oder ohne Makler. Wer ohne Makler kauft und auch keinen unabhängigen Anwalt nimmt, bündelt zwei reale Risiken zu einem. Wer ohne Makler, aber mit Anwalt kauft, übernimmt Suche und Übersetzung einfach selbst, statt dafür zu bezahlen.
Ja, das albanische Recht schreibt keinen Makler vor. Zwingend beteiligt ist nur der Notar. Er prüft und vollzieht die Urkunde, die Immobilie findet er nicht für Sie.
Die Höhe folgt der Gepflogenheit, eine Vorschrift gibt es nicht: Üblich sind etwa 2 % vom Verkäufer und 1 % vom Käufer. Die Provision ist verhandelbar, besonders bei Privatverkäufen.
Vor allem findet er Objekte: Er öffnet den Zugang zu Inseraten und Off-Market-Angeboten, die aus dem Ausland allein schwer zu finden sind, und hilft bei der Orientierung auf dem lokalen Markt und bei der Sprache. Rechtlichen Schutz gibt Ihnen ein unabhängiger Anwalt, ob ein Makler beteiligt ist oder nicht.
Ohne fundierte Ortskenntnis raten wir in der Regel davon ab. Die gesparte Provision fällt dabei wenig ins Gewicht. Schwerer wiegt, dass Sie eher informelle Abkürzungen akzeptieren, wenn niemand mit Kenntnis der lokalen Gepflogenheiten den Prozess begleitet.
