Wohnungspreise in Tirana 2020–2026: der gesamte Verlauf

Wohnungen in Tirana haben sich in sechs Jahren ungefähr verdoppelt, von rund 1.000 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 1.863 Euro im zweiten Quartal 2025. Fast die gesamte Bewegung fiel in zwei Jahre, von 2023 bis zum zweiten Halbjahr 2024, und allein dieses Halbjahr brachte ein Plus von 56 % gegenüber dem Vorjahr. Dann stagnierte der Markt.

Der gesamte Verlauf, Jahr für Jahr

Sechs Jahre, ungefähr eine Verdopplung, und fast die gesamte Bewegung fiel in die Zeit von 2023 bis zum zweiten Halbjahr 2024. Danach stagnierte der Markt. Diese Form sagt mehr als jede einzelne Jahreszahl. Ein Markt, der achtzehn Monate heißläuft und dann auf ein Plateau kommt, verhält sich anders als einer, der die ganze Zeit stetig gestiegen ist, und umsichtige Käufer bewerten ihn auch anders.

Die Lücke zwischen verlangtem und gezahltem Preis

Ein häufig zitierter Tracker eines Inserate-Aggregators zeigte für das Zentrum von 2024 bis 2025 um 44-50 % gestiegene Angebotspreise. Die Transaktionsdaten, also der Index der Bank von Albanien und die transaktionsbasierten Zahlen von Keydata, zeigen für denselben Zeitraum ebenfalls einen Anstieg, aber einen deutlich kleineren. Verkäufer orientieren sich an den Schlagzeilen der Boomjahre statt an der aktuellen Nachfrage. Prüfen Sie deshalb, welche Zahl Sie vor sich haben, bevor Sie einen Angebotspreis als Marktpreis nehmen: Inserate und abgeschlossene Verkäufe liefern unterschiedliche Werte.

Das Plateau war nicht überall gleich

Hinter stadtweiten 0 % gegenüber dem Vorquartal stecken deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. Die zweite Reihe am Neuen Boulevard legte in denselben zwölf Monaten, in denen die Stadt insgesamt stagnierte, um 36 % zu. Kein anderer Stadtteil, den DomLivo beobachtet, wuchs schneller, und den Anstieg trieb ein konkreter Impuls aus dem Masterplan, nicht die allgemeine Marktdynamik. Verlangsamt hat sich also der stadtweite Durchschnitt, während die Stadtteile unterschiedlich stark abbremsten. Wo die Preise weiter steigen, steckt meist ein eigener Treiber dahinter und keine allgemeine Welle von 2023-2024.

Auch Verkäufe dauern länger. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer in Tirana stieg von 7,1 Monaten im zweiten Halbjahr 2024 auf 8,1 Monate im zweiten Halbjahr 2025, also um einen ganzen Monat. Für die Zurückhaltung der Käufer ist das ein viel direkteres Signal als die Preiszahl allein.

Was die amtlichen Zahlen sagen

Die offiziellen Referenzpreise Albaniens bilden die Grundlage für die jährliche Grundsteuer. In Tirana liegen sie im Schnitt bei 124.300 Lek/m² (etwa 1.270 €), doch hinter diesem Durchschnitt steckt die größte Referenzpreisspanne aller albanischen Städte. Oben steht Blloku mit 228.400 Lek/m² (etwa 2.330 €), die landesweit höchste Referenzzone. Am unteren Ende liegt Paskuqan mit 62.500 Lek (etwa 640 €). Innerhalb einer Gemeinde liegen die Werte um etwa das 3,7-Fache auseinander, „den Preis von Tirana“ als eine Zahl gab es also nie. Die Referenzpreise haben auch praktisches Gewicht. Sie bilden die Bemessungsgrundlage der jährlichen Grundsteuer, derzeit 0,05 % des steuerlichen Werts, und legen die Untergrenze für die Notargebühr und für die Steuer von 15 % auf den Gewinn des Verkäufers fest: Nennt ein privater Kaufvertrag einen Preis unter dem Referenzwert der Zone, wird statt des Vertragspreises der Referenzwert angesetzt. Der Referenzpreis eines Stadtteils begleitet Sie in jeden künftigen Steuerbescheid.

Die Variable, die noch niemand einpreist: das Angebot

Die Baugenehmigungen erreichten allein 2024 die Rekordfläche von 1,9 Millionen Quadratmetern. Bis ein solches Angebot als fertige, verkaufsfähige Einheiten auf den Markt kommt, vergehen ein bis drei Jahre. Das Preisplateau im zweiten Halbjahr 2025 bildet dieses Angebot noch nicht vollständig ab, denn es steht erst bevor. In jeder Prognose für die Stadt für 2026 ist das wohl die größte noch nicht eingepreiste Variable, größer als die Transaktionsdaten eines einzelnen Quartals.

Was der Verlauf für 2026 bedeutet

Ein Markt, der um 56 % zulegte und dann auf 0 % abflachte, ist seinen eigenen Fundamentaldaten vorausgelaufen. Jetzt wartet er darauf, dass die Einkommen oder die Rekord-Pipeline an neuem Angebot aufholen, und zum alten Tempo kehrt er vorerst nicht zurück. Ob 2026 damit ein guter Zeitpunkt zum Kaufen ist, verdient eine eigene ehrliche Antwort. Der Verlauf selbst mahnt zu mehr Vorsicht beim Fortschreiben der Wachstumsraten von 2024, als die meisten Inserate derzeit einpreisen. Diese Vorsicht stützt sich inzwischen auf sechs Jahre Daten statt auf ein einzelnes Quartal.