Immobilien in Albanien kaufen

Ja. Ein ausländischer Privatkäufer kann in Albanien eine Wohnung, ein Haus oder eine Gewerbeeinheit zu denselben Bedingungen wie ein Albaner erwerben, mit dem Reisepass und ohne Aufenthaltserlaubnis, so die Rechtslage am 26. Oktober 2026; Beschränkungen gibt es nur bei Grund und Boden. Landwirtschaftliche Flächen, Wald und Weideland kann eine ausländische Person nicht besitzen, ein Baugrundstück darf sie kaufen, sobald die Investition darauf das Dreifache des Grundstückswerts erreicht, und geschützte, historische und militärische Grundstücke sind für Ausländer gesperrt.

Der Kauf einer Immobilie in Albanien läuft in sechs Schritten ab: Prüfung der Eigentumskarte bei der ASHK, Vorvertrag, notarielle Urkunde, Steuer des Verkäufers auf den Gewinn, Eintragung bei der ASHK und Übernahme der Versorgungsverträge. Bei einer Wohnung für 100.000 € betragen die Kaufnebenkosten etwa 381–414 € (Notar 0,30–0,35 %, 5.000 ALL Eintragung und die ASHK-Auszüge), dazu ggf. 1 % Maklerprovision, und eine Grunderwerbsteuer auf Wohnung oder Haus gibt es in Albanien nicht.

Ja, der Kauf gibt Ihnen das Recht, eine zu beantragen: Artikel 84 des albanischen Ausländergesetzes (Gesetz Nr. 79/2021) sieht eine befristete Aufenthaltserlaubnis für den Eigentümer oder den Miteigentümer zur Hälfte einer Immobilie in Albanien vor, erteilt für bis zu 1 Jahr, jedes Jahr verlängerbar und ohne Mindestwert der Immobilie. Sie erlaubt den Aufenthalt, nicht die Arbeit, und führt nicht zur Staatsbürgerschaft; ein Daueraufenthalt setzt 5 Jahre ununterbrochenen rechtmäßigen Aufenthalt voraus.

Auf Domlivo bekam man am 26. Oktober 2026 für bis zu 50.000 Euro meist ein Studio von etwa 37 m² in Shëngjin oder an der Küste von Durrës (26 Wohnungen), für bis zu 100.000 Euro eine Zweizimmerwohnung von etwa 60 m² am Meer in Durrës oder Shëngjin (256 Wohnungen ab 50.001 Euro) und für bis zu 200.000 Euro eine Wohnung von etwa 80 m² mit einem oder zwei Schlafzimmern, meist in Durrës, dazu die ersten Wohnungen in Tirana und Vlorë (295 Wohnungen ab 100.001 Euro). Das sind die Angebotspreise der 636 Wohnungen auf der Website mit angegebenem Gesamtpreis, keine Verkaufspreise.

Wählen Sie zuerst eine Strategie (Langzeitvermietung, Ferienvermietung oder Kauf in der Bauphase zum späteren Weiterverkauf) und rechnen Sie sie mit der Steuer von 15 % auf die Bruttomiete, die ein privater Vermieter zahlt (Gesetz Nr. 29/2023), und mit einer Saison an der Küste, die den Großteil ihrer Einnahmen von Juni bis September bringt. Das Modell von Domlivo setzt die Bruttorendite einer Zweizimmerwohnung in Durrës bei Langzeitvermietung zu den Angebotspreisen vom Oktober 2026 bei etwa 5–7 % an; das ist eine Modellrechnung aus Angebotsmieten, keine erzielte Rendite.