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Kann man ein legalisiertes Gebäude in Albanien sicher kaufen? Ja, wenn der Grundbuchauszug sauber ist, und darüber entscheiden zwei Einträge. Eine gesetzliche Hypothek (hipotekë ligjore) bedeutet, dass der Preis für das Grundstück unter dem Gebäude noch nicht bezahlt wurde. Eine Eintragung ohne Grundstück (pa marrëdhënie me truallin) bedeutet, dass das Grundstück jemand anderem gehört, den der Staat noch nicht entschädigt hat. Beides verändert, was Sie tatsächlich kaufen. Im Folgenden erfahren Sie, wie die Legalisierung nach Gesetz 20/2020 abläuft, worauf Sie im Grundbuchauszug achten sollten, welche Unterlagen Sie vom Verkäufer verlangen sollten und was die Prüfungen kosten.
Das Gesetz 20/2020 über den Abschluss der Übergangsprozesse im Eigentum hat das Gesetz 9482/2006 ersetzt, nach dem die frühere Behörde ALUIZNI informelle Bauten legalisierte; seitdem ist die Katasterbehörde ASHK (Grundbuch/Katasteramt) zuständig. Das Gesetz erfasst Gebäude ohne Baugenehmigung, die auf dem landesweiten Orthofoto (ortofoto) zu sehen sind, das vor seinem Inkrafttreten aufgenommen wurde. Gebäude, für die keine Selbsterklärung (vetëdeklarim) eingereicht wurde, bearbeitet die ASHK von Amts wegen.
Manche Gebäude lassen sich gar nicht legalisieren: solche, die wichtige öffentliche Infrastruktur oder Nationalstraßen beeinträchtigen, auf Kulturerbe stehen oder in Gebieten für strategische Investitionen bzw. an der für den Tourismus reservierten Küstenlinie (vija bregdetare) liegen. Für den Antrag braucht man einen Lageplan, Grundrisse und, bei Gebäuden mit mehr als vier Geschossen, bei Anbauten oder Abweichungen von der Genehmigung, ein statisches Gutachten.
Die ASHK entscheidet innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss der Qualifizierung, gegen Gebühr innerhalb von 30 Tagen. Der Legalisierungsakt (akt legalizimi, auch leje legalizimi) überträgt auch das Grundstück, wenn dem Eigentümer des Gebäudes das Grundstück nicht gehört: bei einem Wohngebäude bis zum Dreifachen der bebauten Fläche und höchstens 500 m².
Gesetzliche Hypothek. Das Grundstück unter einem legalisierten Wohngebäude wird nach dem Ministerratsbeschluss 446 vom 26.07.2023 (VKM 446/2023) mit 50 % des Bodenwerts der jeweiligen Katasterzone bezahlt. Die ASHK schickt die Zahlungsaufforderung über e-Albania oder per Post, und wer innerhalb von 30 Tagen zahlt, erhält 20 % Rabatt. Solange das Grundstück nicht vollständig bezahlt ist, bleibt eine gesetzliche Hypothek auf der Immobilie eingetragen. Kaufen Sie mit dieser Hypothek, geht die Schuld mit der Immobilie auf Sie über. Vereinbaren Sie im Vertrag, dass der Verkäufer sie vor dem Notartermin begleicht, und überzeugen Sie sich, dass die Hypothek im Grundbuchauszug gelöscht ist.
Eintragung ohne Grundstück. Gehörte das Grundstück einem privaten Dritten, geht das Eigentum am Boden erst über, wenn der Beschluss des Ministerrats über die Entschädigung dieses Eigentümers wirksam wird. Bis dahin ist das Gebäude ohne sein Grundstück eingetragen. Ein solches Gebäude können Sie besitzen und eintragen lassen, der Boden darunter gehört Ihnen aber nicht, und wann die Entschädigung kommt, liegt nicht in Ihrer Hand. 2025 hat die Regierung die Entschädigung für 952 Grundstücke genehmigt, insgesamt 2,201,738,902.9 Lek.
Beim Notar kostet ein Vertrag, mit dem das Eigentum an einer Immobilie nach der Legalisierung übertragen wird, 3.000 Lek. Ein Anwalt, der den Eigentumstitel prüft, kostet mehr, ist aber der wichtigste Schutz: Boden- und Eigentumsstreitigkeiten machen einen großen Teil der Zivilverfahren an albanischen Gerichten aus und dauern Jahre.
Von 2006 bis 2025 haben zuerst ALUIZNI und dann die ASHK laut dem Bericht der ASHK für 2025 insgesamt 291.114 endgültige Legalisierungsentscheidungen erlassen. Das stärkste Jahr war 2016 mit 48.351; 2025 waren es 26.101, mehr als in jedem Jahr von 2019 bis 2024. Laut dem Jahresbericht 2025 der ASHK soll die Ersteintragung einschließlich der Legalisierung 2028 abgeschlossen sein. Nach Presseberichten waren Mitte 2026 noch etwa 130.000 Selbsterklärungen unbearbeitet, und ein im September 2026 veröffentlichter Änderungsentwurf würde in Zonen, in denen Gebäude mit mehr als sechs Geschossen geplant sind, nur die Wohnung legalisieren, ohne das Grundstück auf ihren Eigentümer zu übertragen. Keine dieser beiden Zahlen stammt aus einem amtlichen Text, den wir einsehen konnten.
Preise und Angebote mit vollständigen Unterlagen finden Sie im Katalog; Referenzpreise und Gebühren behandeln unsere Artikel zu den Referenzpreisen 2026 und zu den Notargebühren.
Ja, wenn der Grundbuchauszug sauber ist. Prüfen Sie, dass er keine gesetzliche Hypothek zeigt, die bedeutet, dass das Grundstück nicht bezahlt ist, und keine Eintragung ohne Grundstück, die bedeutet, dass das Grundstück noch einem Dritten gehört. Verlangen Sie den Legalisierungsakt und den Zahlungsbeleg für das Grundstück.
Eine Belastung, die die ASHK einträgt, bis der Eigentümer das Grundstück unter dem Gebäude bezahlt hat, bei Wohngebäuden zu 50 % des Bodenwerts. Sie bleibt beim Verkauf auf der Immobilie, deshalb sollte der Vertrag den Verkäufer verpflichten, sie zu begleichen und vor dem Notartermin löschen zu lassen.
Das Gebäude steht auf einem Grundstück, das einem privaten Dritten gehörte, der noch nicht entschädigt wurde. Das Eigentum am Boden geht erst über, wenn der Entschädigungsbeschluss des Ministerrats wirksam wird. Bis dahin können Sie das Gebäude kaufen und eintragen lassen, das Grundstück aber nicht.
Über e-Albania: Eine Kopie des Grundbuchauszugs mit Ausschnitt aus der Katasterkarte kostet 1.500 Lek, die Online-Prüfung des rechtlichen Status 1.000 Lek, eine Eigentumsbestätigung 2.000 und eine Bescheinigung 3.000. Der Auszug nennt den Eigentümer, die Zone und alle Belastungen der Immobilie.
Nur Gebäude, die auf dem Orthofoto zu sehen sind, das vor dem Inkrafttreten von Gesetz 20/2020 aufgenommen wurde, und nie solche an der geschützten Küstenlinie, auf Kulturerbe, in der Nähe wichtiger Infrastruktur oder in Gebieten für strategische Investitionen. Die ASHK will die Legalisierung 2028 abschließen.
