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Dürfen Deutsche in Albanien eine Immobilie kaufen? Ja. Als deutscher Staatsbürger kaufen Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein Ladenlokal zu denselben Bedingungen wie ein Albaner, einschließlich des Rechts, die Immobilie zu vererben. Ausgenommen sind landwirtschaftliche Flächen, die Ausländer nur bis zu 99 Jahre pachten oder über eine albanische Gesellschaft erwerben können. Mit sauberen Unterlagen dauert der Kauf vier bis acht Wochen, die Kaufnebenkosten liegen bei etwa 2,3 % des Preises. Dieser Ratgeber erklärt Ablauf, Unterlagen, Kosten und die Steuern in beiden Ländern, jeweils mit den Zahlen, die uns vorliegen.
Deutsche brauchen kein Visum. Nach Angaben des Auswärtigen Amts genügt ein Reisepass oder Personalausweis, der am Tag der Einreise noch mindestens drei Monate gültig ist. Touristische Aufenthalte ohne Visum sind auf 90 Tage begrenzt; das albanische Recht zählt dabei 90 Tage innerhalb von 180 Tagen. Wer länger bleiben will, beantragt innerhalb der ersten 30 Tage eine Aufenthaltserlaubnis. Das Auswärtige Amt rät, ein apostilliertes deutsches Führungszeugnis mitzubringen, denn der Antrag verlangt es.
Immobilieneigentum ist selbst ein Grund für eine Aufenthaltserlaubnis. Art. 84 des Gesetzes 79/2021 über Ausländer gibt Eigentümern eine befristete Aufenthaltserlaubnis für ein Jahr, die jedes Jahr verlängert werden kann. Das gilt auch, wenn Ihnen eine Immobilie nur zur Hälfte gehört. Weder das Gesetz noch der Regierungsbeschluss zu seiner Umsetzung legt einen Mindestpreis fest.
| Schritt | Was passiert | Dauer |
|---|---|---|
| 1. Reservierung | Anzahlung (kaparë) von 5-10 % des Preises; Bauträger verlangen bei Neubauten bis zu 30 % | Tag 0 |
| 2. Prüfung | Eigentumsblatt (kartela), Belastungen, Katasterkarte, Eigentümerhistorie; ein Anwalt ist keine Pflicht, aber ratsam | 1-2 Wochen |
| 3. Vorvertrag | Bei einer Wohnung im Bau: notariell beurkundeter kontratë porosie, eingetragen beim Katasteramt (ASHK) | - |
| 4. Notarieller Kaufvertrag | Die einzige wirksame Form des Verkaufs; Zahlung per Banküberweisung, der Notar behält die Steuern ein | 1 Tag |
| 5. Eintragung | Der Notar reicht beim ASHK ein; der neue Eigentümer erhält ein neues Eigentumsblatt | in der Praxis 2-4 Wochen |
Zwei Regeln schützen den Käufer, und Sie sollten sie kennen, bevor Geld fließt. Ein privatschriftlicher Kaufvertrag ist nichtig. Eine Wohnung im Bau reservieren Sie deshalb über einen notariellen Vertrag, der beim ASHK eingetragen wird; nur so sind Sie dagegen geschützt, dass dieselbe Wohnung zweimal verkauft wird. Außerdem gleicht das ASHK seit der Instruktion 1557 vom 18.09.2024 bei der Eintragung des Kaufs die fertige Wohnung mit dem genehmigten Grundriss ab. Weicht die Wohnung vom Plan ab, wird die Eintragung abgelehnt. Vergleichen Sie beides also, bevor Sie zahlen.
Der Kaufpreis wird per Banküberweisung gezahlt. Der Notar vermerkt, wie gezahlt wurde, und darf kein Bargeld über 150.000 Lek annehmen.
Beispielrechnung für eine Wohnung zu 100.000 € bei etwa 93 Lek je Euro (eine Schätzung: Honorare für Anwalt, Übersetzer und Makler hängen davon ab, wen Sie beauftragen):
| Posten | Typisch | Spanne |
|---|---|---|
| Notar: 0,30 % des Preises (0,35 % unter 6 Mio. Lek) | 300 € | 300-350 € |
| Eintragung im Kataster (5.000 Lek) und Antrag des Notars auf Eintragung (4.000 Lek) | 97 € | 97 € |
| Anwalt für die Prüfung der Eigentumslage | 800 € | 0-2.000 € |
| Vereidigter Übersetzer | 100 € | 0-150 € |
| Makler, Käuferseite | 1.000 € | 0-2.000 € |
| Übertragungssteuer: keine für den Käufer einer Wohnung (die lokale Steuer von 2 % gilt nur für Grundstücke, zahlt der Verkäufer) | 0 € | 0 € |
| Summe | etwa 2.300 € | 400-4.600 € |
Eine offizielle Regel, ob der Notar auf sein Honorar Mehrwertsteuer aufschlägt, haben wir nicht gefunden. Lassen Sie sich den Gesamtbetrag vor dem Termin schriftlich nennen. Notarhonorar und Steuern werden auf den höheren der beiden Werte berechnet: Vertragspreis oder amtlicher Referenzpreis der Zone. Auf den Verkauf von Wohnungen, auch von Neubauten, erhebt Albanien keine Mehrwertsteuer.
In Albanien. Die jährliche Gebäudesteuer auf eine Wohnimmobilie beträgt 0,05 % des steuerlichen Werts (Referenzpreis der Zone mal Fläche), meist einige tausend Lek im Jahr. Mieteinnahmen werden mit 15 % besteuert: bei langfristiger Vermietung die Bruttomiete, bei Ferienvermietung die Einnahmen nach Abzug der Provision der Plattform. Erklärt wird im System DIVA bis zum 31. März des Folgejahres. Ausländische Eigentümer brauchen dafür eine albanische Steuernummer.
In Deutschland. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen vom 6. April 2010 darf Albanien Einkünfte aus albanischen Immobilien (Art. 6) und Gewinne aus ihrem Verkauf (Art. 13) besteuern. Deutschland stellt beides nach Art. 23 Abs. 1 Buchst. a frei, berücksichtigt es aber beim Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen (Art. 23 Abs. 1 Buchst. d, Progressionsvorbehalt). Weil Albanien nicht zur EU gehört, greift die Ausnahme in § 32b Einkommensteuergesetz (EStG) für Immobilien in EU-Staaten nicht. Verluste aus einer Vermietung in Albanien lassen sich nur mit albanischen Einkünften derselben Art verrechnen (§ 2a EStG). Am 9. Juni 2026 wurde ein Protokoll zur Änderung des Abkommens unterzeichnet. Es ist noch nicht in Kraft und berührt Art. 6 und Art. 23 nicht. Ausführlich behandeln wir das in unserem Ratgeber zu Steuern für deutsche Eigentümer.
An der Küste unterscheiden sich die Angebotspreise innerhalb einer Stadt stärker als zwischen den Städten. In Durrës, dem Markt mit den meisten Angeboten, lag der Median der Angebotspreise für die 511 Wohnungen und Studios auf Domlivo am 18.10.2026 bei 1.500 € pro m². Die folgende Spanne wird aus unseren Preisdaten aktualisiert:
Preise für jeden Küstenort finden Sie in unserer Übersicht zu Immobilien am Meer in Albanien, aktuelle Angebote im Katalog.
Ja. Deutsche kaufen Wohnungen, Häuser oder Gewerbeimmobilien zu denselben Bedingungen wie albanische Staatsbürger und dürfen sie uneingeschränkt verkaufen und vererben. Nur landwirtschaftliche Flächen können sie nicht direkt kaufen. Diese lassen sich bis zu 99 Jahre pachten oder über eine albanische Gesellschaft erwerben.
Mit sauberen Unterlagen vier bis acht Wochen, von der Reservierung bis zum neuen Eigentumsblatt. Die Prüfung dauert ein bis zwei Wochen, die notarielle Beurkundung einen Tag und die Eintragung beim Katasteramt in der Praxis zwei bis vier Wochen. Bei Wohnungen im Bau dauert es länger, weil die Urkunde erst nach der Fertigstellung folgt.
Bei einer Wohnung für 100.000 € zahlt der Käufer typischerweise etwa 2.300 €, also 2,3 %, für Notar, Katasteramt, Anwalt, Übersetzer und Makler. Liegen alle optionalen Posten am oberen Ende, steigt die Summe auf etwa 4.600 €. Eine Übertragungssteuer zahlt der Käufer einer Wohnung nicht: Die lokale Steuer von 2 % gilt nur für Grundstücke und trifft den Verkäufer (Gesetz 9632/2006, Art. 28). Auf den Verkauf von Wohnungen fällt keine Mehrwertsteuer an.
Nicht direkt. Albanien besteuert die Miete mit 15 %, und nach Art. 23 des Doppelbesteuerungsabkommens stellt Deutschland sie frei. Die Miete erhöht aber den Steuersatz auf Ihre übrigen deutschen Einkünfte (Progressionsvorbehalt). Deshalb gehört sie in Ihre deutsche Steuererklärung, und zwar in die Anlage AUS.
Immobilieneigentum ist nach Art. 84 des Gesetzes 79/2021 ein gesetzlicher Grund für eine befristete Aufenthaltserlaubnis. Sie gilt zunächst ein Jahr und kann jedes Jahr verlängert werden; einen Mindestkaufpreis nennt das Gesetz nicht. Für touristische Aufenthalte brauchen Deutsche bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen kein Visum.
