Назад
Цены на недвижимость в Тиране по районам в 2026 году: где покупать
Квартира в Тиране стоит от примерно €1000/м² в Комбинате до €3000–5500/м² за новостройку в Блоку — всего шесть километров на одном и том же рынке. Внутри Малого Кольца средняя цена составляет €2054/м², а чуть за его пределами — €1768. Рост по всему городу остановился на уровне 0% в квартальном выражении во второй половине 2025 года.
Общая картина по городу также изменилась с тех пор, как были написаны громкие заголовки о "буме недвижимости в Тиране". После роста цен на 32–56% в годовом исчислении в течение 2024 и начала 2025 года, индекс Банка Албании за вторую половину 2025 года показал 0% квартал к кварталу в столице — самый быстрорастущий рынок в Европе остановился в течение шести месяцев, в то время как общенациональный показатель продолжал расти за счёт побережья.
| Район | Новостройка €/м² | Вторичный рынок €/м² | Аренда 1+1 | Примечания |
|---|---|---|---|---|
| Блоку | 3,000–5,500 | 2,500–3,500 | €500–700 | престиж, пешеходная доступность, ограниченная доходность — самая высокая государственная справочная цена в стране |
| Ликени Артифициал | 2 400–3 000 (люкс до 10 000) | 2,000–2,700 | — | одна из самых высоких справочных цен в городе, уступает только Блоку |
| Комуна е Паризит | 2,000–3,000 | 1,700–2,200 | €350–500 | престижный район для семей без шума, свойственного Блоку |
| Myslym Shyri | 2,000–2,500 | 1,500–2,000 | €350–450 | самая высокая локальная ликвидность в городе |
| Bulevardi i Ri, 1-я линия | 2,700+ | — | — | +36% за год, самый быстрый рост |
| Don Bosko | 1,500–2,000 | 1,200–1,600 | €250–400 | проходит джентрификацию, аренда на €100–300 дешевле, чем в Blloku |
| Astir / Unaza e Re | 1,200–1,500 | 900–1,200 | €200–350 | самый большой фронт новостроек — и самый большой риск перенасыщения предложением |
| Kombinat | 1,000–1,300 | 700–1,000 | от €150–200 | самый дешёвый "настоящий" район со своей идентичностью |
Показатели — это синтез DomLivo на основе апрельского 2026 года опроса районов от Troja.al и полевых отчётов Monitor/Shqiptarja из отделов продаж — уровень достоверности 🟢 для хорошо задокументированных зон (Блоку, Комуна е Парисит, Комбинат) и 🟡 там, где диапазон сообщают лишь один-два источника.
Собственные ценовые данные города отвечают на вопрос, который рано или поздно задаёт каждый покупатель: почему квартира на углу стоит на 20% дороже, чем идентичная квартира за углом?
Новый бульвар — самый показательный пример. Объекты первой линии, выходящие на сам бульвар, начинаются от €2 700; объекты второй линии, на улице позади, продаются по €1 900 — именно эта цена второй линии и выросла на 36% за последний год, потому что вся зона переоценивается вокруг генерального плана, который ещё не завершён: туда переезжают мэрия и суды, а катарский грант финансирует центральную площадь. Надбавка — это плата за завершённый вид проекта, который сейчас представляет собой стройплощадку.
Внутри Малого кольца средняя цена составляет €2 054/м²; сразу за его пределами — €1 768 — разница без какого-либо физического маркера, чисто психологическая, но рынок всё равно оценивает её в 16%.
Фреску, на восточном склоне в сторону Дайти, вырос на 16–27% после того, как новая дорога соединила его с Большим кольцом — тогда как соседняя улица без доступа к новой дороге, Кокононзеве, не показала никакого движения при той же номинальной цене. Тот же район, та же начальная цена, разный доступ к единственной вещи, которая на самом деле сдвинула другую.
Комбинат переживает раннюю стадию джентрификации, обладая настоящей идентичностью — городок текстильщиков 1950-х годов, а не безликий пригород — и снизу подтягивается к ценовому диапазону Дон Боско.
Astir/Unaza e Re обладает крупнейшим объёмом нового строительства на юго-западе города, а вместе с ним — самым явным риском переизбытка предложения: только в 2023 году ориентировочные цены там подскочили на 76%, и по собственной оценке Investropa возможна скидка в 10–15%, если это предложение выйдет на рынок быстрее спроса.
Bulevardi i Ri — это единственная по-настоящему спекулятивная ставка в этом списке: горизонт в три-семь лет, зависящий от сроков государственного проекта, которые KB называет исторически ненадёжными.
Все приведённые до сих пор цифры относятся к рынку квартир. Над ним существует сегмент вилл за оградой, который районная таблица не отслеживает, поскольку цена там не формируется за квадратный метр таким же образом. Фарке/Лундер, на южной окраине у озера Фарка, является главным коридором вилл за оградой столицы — ряд застроек, ориентированных на менеджеров-экспатов и дипломатических арендаторов: Rolling Hills, Piccadilly, Farka Lake Shore, Collina Verde, где отдельные объекты выставлены примерно от €690 000 до €1,73 млн. Посольский район вокруг Rruga e Elbasanit находится на самом верху, с виллами, выставленными за $4,1–6,4 млн — на этой улице расположены посольства США, Нидерландов и Испании, и почти ничего нового там не строится. Ни одна из этих зон не конкурирует с тем, что показано в таблице выше; это другой продукт для другого покупателя, и знать об этом стоит главным образом для того, чтобы объявление в Блоку за €2500/м² мысленно не сопоставлялось с виллой за €6 млн в нескольких километрах оттуда.
Плато в Тиране и коэффициент доступности в 19 зарплат указывают в одном направлении: у покупателя здесь будет больше пространства для переговоров в 2026 году, чем в любой момент за последние три года, в тех районах, где цены уже сильно скорректировались. Означает ли это, что сейчас подходящий год для покупки — отдельный, честный вопрос — побережье сейчас рассказывает совсем другую историю, чем столица, и смешивание этих двух случаев в любом случае даёт плохие советы.
В каком бы районе вы ни остановились, механика покупки не меняется — нотариус, ASHK, те же восемь пунктов для проверки права собственности независимо от того, стоит квартира 800 или 5500 евро за метр.