Меню
Албания или соседи?
На 26 окт. 2026 квартиры на Domlivo предлагаются в медиане по 1 500 € за м², 689 квартир от 35 200 €. Статистика считает новостройки по 2 557 €/м² в Черногории и 3 012 €/м² в Хорватии; Болгария и Греция среднюю цену не публикуют, только индекс. Ниже: одна таблица цен, налогов и правил по пяти странам со всеми источниками, кому какая страна подходит, и албанские квартиры, которые это подтверждают.
Медиана Албании - из живых объявлений на Domlivo, 26 окт. 2026; остальное - опубликованные цифры с периодом. Не цены сделок.
Пять стран делят одно море и продают одним и тем же покупателям, а сопоставимые цифры говорят одно: Албания дешевле всех с заметным отрывом. Среднее жильё в Албании по Deloitte за 2025 год - 1 720 € за м²; Monstat считает новостройки Черногории по 2 557 €, на побережье 2 838 €; статистика Хорватии - проданные новостройки по 3 012 €. По сегодняшним объявлениям Албания примерно на 41 % ниже черногорской цифры и на 50 % ниже хорватской.
Болгарию и Грецию честно поставить в ту же колонку нельзя: ни одна не публикует среднюю цену за м². Публикуют они рост, и он быстрый: цены на жильё в Болгарии выросли на 15,5 % за год к II кварталу 2026 (Eurostat), цены на квартиры в Греции на 5,5 % к II кварталу 2026 после 8,3 % в 2025 и 9,1 % в 2024 (Банк Греции). Кому нужен самый дешёвый вход, тот их уже исключил; кому нужен европейский вид на жительство за деньги, смотрит только на греческую «золотую визу» от 400 000 €.
Цена - половина выбора. Вторая половина в таблице: может ли иностранец вообще купить, сколько берёт государство при покупке, владении, сдаче и продаже, в какой валюте сделка и даёт ли квартира ВНЖ. У каждой ячейки назван источник; список источников с датами внизу страницы, а албанская колонка обновляется сама из живых объявлений.
Опубликованные цифры на 26 окт. 2026; албанская цена живая. Прочерк значит, что страна не публикует сопоставимую цифру, а не ноль.
| Критерий | Албания | Черногория | Болгария | Хорватия | Греция |
|---|---|---|---|---|---|
| Цена за м² | 1 500 € медиана квартир на Domlivo (26 окт. 2026); 1 720 € среднее жильё 2025 (Deloitte) | 2 557 € новостройки, II кв. 2026 (Monstat) | официального среднего нет с 2014 года; НСИ публикует только индекс | 3 012 € проданные новостройки, I пол. 2026 (статистическое бюро Хорватии) | официального среднего за м² нет; Банк Греции публикует только индекс |
| На побережье | по городам в живой таблице ниже: Шенджин, Дуррес, Влёра, Саранда | 2 838 € новостройки, прибрежный регион (Monstat) | официальной цифры нет | отдельной официальной цифры нет | отдельной цифры нет; индекс по районам вне больших городов вырос на 7,1 % к II кв. 2026 |
| Изменение цен за год | +6,2 % за 2025 (Deloitte) | публикуются уровни по кварталам, годового темпа в серии нет | +15,5 % индекс цен на жильё, II кв. 2026 (Eurostat) | здесь не сравнивается | +5,5 % индекс цен на квартиры, II кв. 2026; +8,3 % в 2025, +9,1 % в 2024 (Банк Греции) |
| Налог при покупке вторички | нет для покупателя-физлица; 2 % с передачи платит продавец | 3 % до 150 000 €, 5 % до 500 000 €, 6 % свыше (с 2024) | 0,1-3 %, устанавливает муниципалитет | 3 %, платит покупатель | 3,09 % (3 % плюс муниципальная надбавка); повышение до 15 % для покупателей не из ЕС объявлено на 2027 год, закон не опубликован |
| НДС на новостройку | нет на квартиры | 21 % при первой продаже | 20 % | 25 % вместо 3 % | 24 %, приостановлен до 31 декабря 2026 (закон 5246/2025) |
| Годовой налог | 0,05 % фискальной стоимости | 0,25-1 % рыночной стоимости | 0,01-0,45 % налоговой стоимости | 0,60-8,00 € за м² площади, устанавливает муниципалитет | ENFIA: шкала за м² плюс надбавка на крупное имущество |
| Налог на аренду | 15 % | 15 % после расходов | 10 % | 12 % после вычета 30 % | прогрессивный, от 15 % |
| Налог при продаже | 15 % с прироста; до 31.12.2026 вместо этого переоценка по 5 % | 15 % с прироста; освобождено только основное жильё владельца | 10 %; жильё во владении больше трёх лет освобождено, одно в год | 24 % с прироста; через два года - ноль | 15 % с прироста, приостановлен до 31 декабря 2026 |
| Кто может купить | иностранцы на условиях граждан; сельхозземля только в аренду до 99 лет или через компанию | квартиры и дома - да; нельзя сельхоз- и лесную землю, землю в 1 км от границы и на островах | здания - да; земля для граждан ЕС на условиях договора о вступлении, сельхозземля обычно после пяти лет проживания | граждане ЕС свободно; граждане не из ЕС по взаимности с согласия министерства | граждане ЕС свободно; не из ЕС - разрешение в приграничных зонах (многие острова, Эврос и другие) |
| Валюта | лек (цены указывают в евро) | евро, без соглашения с ЕС | евро с 1 января 2026 | евро с 2023 | евро |
| ВНЖ по недвижимости | годовой ВНЖ собственнику, продлеваемый, без минимальной цены (ст. 84 закона 79/2021) | временный ВНЖ на основании владения жильём, продление ежегодно (по справочникам юрфирм) | здесь не сравнивается | нет по факту покупки | «золотая виза»: 800 000 € в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах от 3 100 жителей, 400 000 € в остальной Греции, 250 000 € за переоборудованные и охраняемые здания; один объект от 120 м² (закон 5100/2024) |
Албания: индекс цен Domlivo (медиана цены предложения за м² квартир и студий в продаже, пересчёт каждый час) и Deloitte Property Index 2026. Черногория: Monstat, новые жилые дома, II кв. 2026. Хорватия: статистическое бюро, проданные новостройки, I пол. 2026. Болгария: НСИ и индекс цен на жильё Eurostat. Греция: индекс цен на квартиры Банка Греции, II кв. 2026, предварительно. Налоговые ставки - из национальных налоговых служб и справочников PwC; источники ниже. Цифры измеряют немного разное и даны для ориентира.
Честное чтение таблицы по тому, что вам нужно.
Примерно на 41 % ниже Черногории и на 50 % ниже Хорватии по сегодняшним цифрам, без налога покупателя при сделке, без НДС на квартиры и с годовым налогом в несколько десятков евро. Цена за это - валюта вне евро, рынок, где перепродажа занимает месяцы, и отсутствие рамки ЕС за актом.
Черногория живёт в евро и продаёт новостройки по 2 557 € за м², 2 838 € на побережье, с налогом на покупку до 6 % на дорогих квартирах и НДС 21 % на новостройки. ВНЖ даётся с жильём. Подходит тому, кто хочет цены в евро и курортную жизнь в духе Будвы и готов платить на треть больше, чем в Албании.
Хорватия даёт акт в ЕС, евро и продажу без налога через два года - по 3 012 € за м² новостройки и с НДС 25 %. Болгария вошла в еврозону 1 января 2026, облагает аренду и прирост по 10 % и держит самые дешёвые черноморские курорты в ЕС, но не публикует среднюю цену, а её цены выросли на 15,5 % за год; её квартиры - единственная честная альтернатива Албании по цене, в другом море.
Греция - единственная из пяти с «золотой визой»: 400 000 € вне больших городов и островов, 800 000 € в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах, один объект от 120 м². Албания даёт годовой продлеваемый ВНЖ любому собственнику без минимальной цены; это ВНЖ, а не путь к паспорту ЕС.
Индекс Болгарии вырос на 15,5 % за год к II кварталу 2026, Греции - на 5,5 % после 8,3 % и 9,1 % за два предыдущих года; среднее по Албании выросло на 6,2 % в 2025. Рост, уже заложенный в цену, для покупателя расход, для владельца утешение: Албания - та из пяти, где догоняющий рост ещё впереди, с риском, который к нему прилагается.
Инвестиции в недвижимость Албании: цены, аренда, доходность и налоги на одной странице
Медиана цены предложения за м² и самая дешёвая квартира по городам, по живым объявлениям, 26 окт. 2026. Каждый город открывает свои объявления.
Шенджин: самый дешёвый приморский рынок · Все квартиры у моря · Как считается индекс · Албания по городам и районам: ежемесячный отчёт о ценах
| Город | Медиана, €/м² | Квартиры от | Квартир в выборке |
|---|---|---|---|
| Шенджин | 1 300 € | 35 200 € | 98 |
| Дуррес | 1 500 € | 40 000 € | 530 |
| Саранда | 2 041 € (ориентир) | 100 000 € | 13 |
| Влёра | 2 448 € (ориентир) | 123 000 € | 6 |
| Тирана | 1 980 € (ориентир) | 101 265 € | 14 |
Квартиры и студии до 1 км от моря или на первой линии, по цене за м² относительно медианы своего города, не больше 4 из одного города. Цены и наличие - как в объявлениях.
Две наши сравнительные статьи с полными налоговыми таблицами и источниками: Албания, Болгария или Черногория для квартиры у моря и Албания против Черногории и Хорватии.
По сопоставимым данным Албания самая дешёвая из трёх стран: около 1 720 € за м² в 2025 году против 2 557 € за новые квартиры в Черногории. Болгария вообще не публикует официальную цену квадратного метра, только индекс, который вырос за год на 15,5%. Зато Болгария меньше всех облагает налогом аренду и доход от продажи, а с 1 января 2026 года пользуется евро.
Читать
Албания самая дешёвая из трёх стран: в среднем около 1 720 € за м² в 2025 году против 2 557 € за новые квартиры в Черногории и около 3 000 € в Хорватии. В Албании и самый низкий ежегодный налог на недвижимость. Хорватия даёт евро, членство в ЕС и самый мягкий налог при продаже после долгого владения, Черногория находится посередине. Ниже цифры рядом.
ЧитатьКороткие ответы цифрами из таблицы.
Да. На 26 окт. 2026 квартиры на Domlivo предлагались в медиане по 1 500 € за м²; Monstat считает новостройки Черногории по 2 557 € и 2 838 € на побережье во II квартале 2026. Албанская цифра - по всем квартирам в продаже, черногорская - только по новым, поэтому разрыв на одинаковых новостройках несколько меньше; среднее Deloitte за 2025 год 1 720 € по Албании показывает то же.
Хорватии - примерно на 50 %: проданные там новостройки стоили в среднем 3 012 € за м² в первом полугодии 2026 против 1 500 € у квартир на Domlivo. Греция среднюю цену за м² не публикует; её индекс цен на квартиры вырос на 5,5 % за год ко II кварталу 2026 после 8,3 % в 2025, а цены предложения на островах и Афинской Ривьере заметно выше албанского побережья.
Квартиру или дом - да во всех пяти. Ограничения касаются земли. Албания исключает сельхозземлю (аренда до 99 лет или компания). Черногория - сельхоз- и лесную землю, землю в километре от границы и острова. Болгария разрешает гражданам ЕС владеть землёй по договору о вступлении и требует пять лет проживания для сельхозземли. Хорватия пускает граждан ЕС свободно, не из ЕС - по взаимности с согласия министерства. Греция пускает граждан ЕС свободно, а у не из ЕС требует разрешение в приграничных зонах, куда входят многие острова.
Греция через «золотую визу»: 800 000 € в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах от 3 100 жителей, 400 000 € в остальной стране, 250 000 € за переоборудованные и охраняемые здания, один объект от 120 м² (закон 5100/2024). Албания даёт годовой продлеваемый ВНЖ любому собственнику без минимальной цены (ст. 84 закона 79/2021). Черногория - временный ВНЖ на основании владения жильём. В Хорватии ВНЖ за покупку нет.
На вторичке: ничего в Албании (2 % платит продавец), 3 % в Хорватии, 3,09 % в Греции, 0,1-3 % в Болгарии по муниципалитету, 3-6 % в Черногории по цене. На новостройке: без НДС в Албании, 20 % в Болгарии, 21 % в Черногории, 25 % в Хорватии, 24 % в Греции, но приостановлен до конца 2026. Ежегодно: 0,05 % фискальной стоимости в Албании, 0,01-0,45 % в Болгарии, 0,25-1 % в Черногории, 0,60-8 € за м² в Хорватии, ENFIA в Греции.
В евро в Черногории (без соглашения с ЕС), Болгарии (с 1 января 2026), Хорватии (с 2023) и Греции. Албания сохраняет лек; квартиры на побережье оцениваются и обычно оплачиваются в евро, в нотариальном акте указывается сумма в леках, а конвертация вашего банка - расход, который стоит заложить.
Каждая иностранная цифра на этой странице взята из одной из этих публикаций; албанская медиана - индекс цен Domlivo на 26 окт. 2026. Цифры перепроверяются при выходе новых квартальных и годовых публикаций.
