Меню
За шесть лет квартиры в Тиране подорожали примерно вдвое: около 1000 евро за квадратный метр в 2020 году и 1863 евро ко второму кварталу 2025 года. Почти весь рост уложился в два года, с 2023-го по вторую половину 2024-го, и одно только второе полугодие 2024-го дало 56% год к году. Потом рынок остановился.
| Период | Средняя цена | Изменение |
|---|---|---|
| 2020 | ~€1,000/m² | - |
| H1 2022 | ~€1,128/m² | +15.6% y/y |
| 2023 | - | ~+30% за год |
| H2 2024 | - | +56% г/г - самые быстрые шесть месяцев за всю историю наблюдений |
| Q2 2025 | €1,863/m² | +7% г/г (Keydata, фактические транзакции) |
| H2 2025 | - | 0% кв/кв, +4,4% г/г - плато |
Шесть лет, цена выросла примерно вдвое, и почти весь рост пришёлся на отрезок с 2023-го по вторую половину 2024-го. Потом рынок встал. Форма кривой говорит больше, чем цифра за любой отдельный год. Рынок, который восемнадцать месяцев перегревался, а затем вышел на плато, ведёт себя иначе, чем рынок, который всё время рос ровно, и внимательные покупатели оценивают его по-другому.
Один часто цитируемый трекер агрегатора объявлений показал, что цены предложения в центре с 2024 по 2025 год выросли на 44-50%. Данные по сделкам (собственный индекс Банка Албании и транзакционные показатели Keydata) за тот же период тоже фиксируют рост, только заметно меньший. Продавцы ориентируются на заголовки бумных лет, а не на сегодняшний спрос. Прежде чем принимать цену из объявления за рыночную, проверьте, откуда взялась цифра: объявления и закрытые сделки дают разные числа.
Общегородские 0% к предыдущему кварталу скрывают заметные различия между районами. Вторая линия Нового бульвара выросла на 36% за те же двенадцать месяцев, когда город в целом стоял на месте. Среди всех районов, за которыми следит DomLivo, ни один не рос быстрее. Рост подтолкнул конкретный проект генплана, а не общий подъём рынка. Замедлился средний показатель по городу, а районы тормозили с разной скоростью. Те, что продолжают расти, обычно опираются на собственный драйвер и не держатся на общей волне 2023-2024 годов.
Замедление видно и по срокам продажи. Среднее время продажи в Тиране выросло с 7,1 месяца во второй половине 2024 года до 8,1 месяца во второй половине 2025 года, на целый месяц. По этому сроку видно, что покупатели колеблются, и видно гораздо прямее, чем по общей цифре цены.
От официальных справочных цен Албании считают ежегодный налог на недвижимость. В среднем по Тиране они составляют 124 300 лек/м² (около €1270), но за этим средним стоит самый широкий разброс справочных цен среди албанских городов. Наверху Блоку с 228 400 лек/м² (около €2330), самая высокая справочная зона в стране. Внизу Паскуцан с 62 500 лек (около €640). Внутри одного муниципалитета цены расходятся примерно в 3,7 раза, так что единой «цены Тираны» никогда и не было. У справочных цен есть и практический смысл. Они служат налоговой базой для ежегодного налога на недвижимость, сейчас это 0,05% фискальной стоимости. Ещё они задают нижнюю границу, от которой считают тариф нотариуса и налог продавца 15% с прибыли: если в частном договоре цена ниже справочной для зоны, тариф берут по справочной цифре вместо цены договора. Справочная цена района будет стоять за каждым вашим будущим налоговым счётом.
Только в 2024 году разрешения на строительство достигли рекордных 1,9 миллиона квадратных метров. Такой объём нового жилья доходит до рынка готовыми к продаже квартирами за один-три года. Плато цен во второй половине 2025 года этот выход ещё не учитывает в полной мере, он впереди. Пожалуй, в любом прогнозе по городу на 2026 год это самая крупная неучтённая переменная, и весит она больше, чем данные о сделках за любой отдельный квартал.
Рынок, который сначала дал +56%, а потом выровнялся до 0%, обогнал собственные фундаментальные показатели. Теперь он ждёт, пока его догонят доходы или рекордный объём строящегося предложения, и к прежнему темпу пока не возвращается. Подходит ли 2026 год для покупки, мы разбираем отдельно и отвечаем честно. Сама траектория подсказывает, что переносить темпы роста 2024 года на будущее надо осторожнее, чем это сейчас делают в большинстве объявлений. За этой осторожностью стоят шесть лет данных, а не один квартал.
Примерно вдвое: около €1 000/м² в 2020 году и €1 863/м² ко второму кварталу 2025 года. Почти весь рост пришёлся на 2023 год и вторую половину 2024 года, а во второй половине 2025 года рынок вышел на плато.
Агрегаторы объявлений показывают, сколько просят продавцы. По одному трекеру эти цены в центре с 2024 по 2025 год выросли на 44-50%. Данные о сделках Банка Албании и Keydata показывают, сколько покупатели заплатили на самом деле. Рост за тот же период там тоже есть, но заметно меньше.
По официальным справочным ценам примерно в 3,7 раза: от 62 500 лек/м² в Паскуцане до 228 400 лек/м² в Блоку. Ни в одном другом албанском городе разрыв не достигает такой величины.
Перед 2026 годом это самая крупная переменная, которую цены ещё не учитывают. Только в 2024 году выдали разрешения на 1,9 миллиона квадратных метров, и большая часть этих объектов пока не вышла на рынок готовой. Давление на цены вниз реальное, но оно впереди: текущие цены его пока не отражают.
