Назад
Меню
Можно ли безопасно купить легализованный дом в Албании? Да, если его кадастровая карточка чистая, а это решают две записи. Ипотека в силу закона (hipotekë ligjore) означает, что цена участка под зданием ещё не оплачена. Регистрация без земли (pa marrëdhënie me truallin) означает, что участок принадлежит другому человеку, которому государство ещё не выплатило компенсацию. Каждая из этих записей меняет то, что вы покупаете. Ниже рассказываем, как работает легализация по закону 20/2020, на что смотреть в карточке, какие документы просить у продавца и сколько стоят проверки.
Закон 20/2020 о завершении переходных процессов в сфере собственности заменил закон 9482/2006, по которому бывшее агентство ALUIZNI легализовало самовольные постройки; с тех пор этим занимается кадастровое агентство ASHK. Закон охватывает здания без разрешения, которые видны на национальном ортофотоплане (ortofoto), снятом до его вступления в силу. Здания, по которым не подана самодекларация (vetëdeklarim), ASHK обрабатывает по собственной инициативе.
Некоторые здания легализовать нельзя вообще: те, что вредят крупной общественной инфраструктуре или национальным дорогам, стоят на объектах культурного наследия или находятся в зонах стратегических инвестиций либо на береговой линии (vija bregdetare), отведённой под туризм. Для заявки нужны ситуационный план, поэтажные планы, а для зданий выше четырёх этажей, пристроек или нарушений разрешения ещё и экспертиза конструкций.
ASHK принимает решение в течение 60 дней после завершения квалификации или за плату в течение 30 дней. Акт легализации (akt legalizimi, или leje legalizimi) передаёт и землю, если владелец здания не владеет участком: для жилья до трёхкратной площади застройки, но не более 500 м².
Ипотека в силу закона. Участок под легализованным жильём оплачивается по 50% стоимости земли в соответствующей кадастровой зоне согласно постановлению Совета министров 446 от 26.07.2023 (VKM 446/2023). ASHK присылает уведомление об оплате через e-Albania или по почте, а при оплате в течение 30 дней даётся скидка 20%. Пока участок не оплачен полностью, на недвижимости зарегистрирована ипотека в силу закона. Если вы покупаете с ней, долг остаётся на объекте; пропишите в договоре, что продавец погасит его до подписания договора у нотариуса, и убедитесь, что ипотека снята с карточки.
Регистрация без земли. Когда участок принадлежал частному третьему лицу, право собственности на землю переходит только после вступления в силу постановления Совета министров о компенсации этому владельцу. До тех пор здание зарегистрировано без своей земли. Таким зданием можно владеть и зарегистрировать его, но земля под ним вам не принадлежит, и сроки компенсации от вас не зависят. В 2025 году правительство утвердило компенсацию за 952 объекта на общую сумму 2,201,738,902.9 лека.
У нотариуса договор о переходе права собственности на недвижимость после легализации стоит 3 000 леков. Юрист, который проверяет право собственности, обойдётся дороже, но именно он главная защита: земельные и имущественные споры составляют большую долю гражданских дел в албанских судах и длятся годами.
С 2006 по 2025 год сначала ALUIZNI, а затем ASHK выдали 291 114 окончательных решений о легализации, согласно отчёту ASHK за 2025 год. Самым активным был 2016 год с 48 351 решением; в 2025 году их было 26 101, больше, чем в любом году с 2019 по 2024. В годовом отчёте ASHK за 2025 год сказано, что первичную регистрацию, включая легализацию, должны завершить в 2028 году. По данным прессы, в середине 2026 года около 130 000 самодеклараций всё ещё не были рассмотрены, а законопроект поправок, опубликованный в сентябре 2026 года, в зонах, где запланированы дома выше шести этажей, легализовал бы только жильё, не передавая землю его владельцу. Ни одна из этих двух цифр не взята из официального текста, который нам удалось открыть.
Цены и объявления с полным пакетом документов смотрите в каталоге; референтные цены и тарифы есть в наших статьях о референтных ценах в 2026 году и нотариальных тарифах.
Да, если кадастровая карточка чистая. Проверьте, что в ней нет ипотеки в силу закона, которая означает, что участок не оплачен, и нет регистрации без земли, которая означает, что участок всё ещё принадлежит третьему лицу. Попросите акт легализации и квитанцию об оплате участка.
Это обременение, которое ASHK регистрирует, пока владелец не оплатит участок под зданием, для жилья по 50% стоимости земли. При продаже оно остаётся на недвижимости, поэтому договор должен обязывать продавца погасить долг и снять ипотеку до подписания договора у нотариуса.
Здание стоит на участке, который принадлежал частному третьему лицу, ещё не получившему компенсацию. Право собственности на землю переходит только тогда, когда вступает в силу постановление Совета министров о компенсации. До тех пор вы можете купить и зарегистрировать здание, но не землю под ним.
Через e-Albania: копия кадастровой карточки с фрагментом карты стоит 1 500 леков, онлайн-проверка правового статуса 1 000 леков, подтверждение права собственности 2 000, свидетельство 3 000. В карточке указаны владелец, зона и все обременения, зарегистрированные на объекте.
Только здания, которые видны на ортофотоплане, снятом до вступления в силу закона 20/2020, и никогда те, что стоят на защищённой береговой линии, на объектах культурного наследия, рядом с крупной инфраструктурой или в зонах стратегических инвестиций. ASHK планирует завершить легализацию в 2028 году.
