Для инвесторов
Инвестиции в недвижимость Албании, 2026
На 26 окт. 2026 квартиры на продажу на Domlivo предлагаются в медиане по 1 500 € за м², 689 квартир от 35 200 €. Однокомнатная квартира в долгосрочной аренде даёт около 3,4-5,9 % валовых (Шенджин) по объявленным ставкам. Ниже: цены и доходность по городам, четыре стратегии, подходящие квартиры, налоги иностранного арендодателя и вопросы инвесторов.
Аргументы в цифрах
- Медиана цены предложения, квартиры
- 1 500 €/m²
- Самая дешёвая квартира
- 35 200 €
- Валовая доходность, 1+1 (Шенджин)
- 3,4-5,9 %
- Новостроек в продаже
- 85
Живые цены предложения квартир на Domlivo, 26 окт. 2026; доходность по объявленным ставкам аренды. Не цены сделок.
Албания - самое дешёвое побережье Адриатики, где иностранец покупает на тех же условиях, что и гражданин: по Deloitte среднее жильё стоило около 1 720 € за м² в 2025 году (+6,2 % за год) против 2 557 € за новостройки в Черногории и 3 012 € в Хорватии. Деньги вкладывают в квартиру 1+1 или 2+1 рядом с пляжем: четыре месяца сдают туристам, остальное время местным или удалёнщикам, либо просто держат, пока побережье застраивается.
Честная доходность ниже, чем в буклетах. Объявленные ставки долгосрочной аренды 1+1 - 250-400 € в месяц в Дурресе, 450-650 € в Тиране, 250-430 € в Шенджине; реальные ставки на 5-10 % ниже объявленных; доход облагается 15 %; долгосрочная аренда теряет около месяца в год на простой. Таблица ниже считает ровно эту арифметику по живой медианной цене 1+1 в каждом городе, так что вы видите то, что получает аккуратный собственник, а не то, что обещает продавец.
Чего рынок не предлагает: ипотеки нерезиденту (банки почти не кредитуют), «золотой визы» (её в Албании нет; ВНЖ по недвижимости - годовое разрешение по ст. 84 закона 79/2021 без минимальной цены) и быстрого выхода (перепродажа занимает месяцы, квартира в сданном доме продаётся быстрее договора на котлован).
Все цифры на странице пересчитываются каждый час из живых объявлений и индекса цен; арендные ставки взяты из нашего справочника долгосрочной аренды, это единственные числа, которые не считаются живьём. Проданная квартира исчезает из подборки, новая появляется, если её цена за м² лучше, чем по городу.
Цены и доходность по городам
Медиана цены предложения за м², медианная цена однокомнатной квартиры, объявленная ставка аренды 1+1 и валовая и чистая доходность по ней, 26 окт. 2026. Каждый город открывает свои объявления.
Калькулятор доходности: ваша квартира, ваша ставка · Как считается индекс цен · Все города и районы: ежемесячный отчёт о ценах
| Город | Медиана, €/м² | 1+1, медианная цена | Аренда 1+1, €/мес | Валовая | Чистая |
|---|---|---|---|---|---|
| Дуррес530 квартир в выборке | 1 500 € | 95 000 € | 250 €-400 € | 3,2-5,1 % | 1,5-2,8 % |
| Шенджин98 квартир в выборке | 1 300 € | 87 950 € | 250 €-430 € | 3,4-5,9 % | 1,6-3,4 % |
| Тирана14 квартир в выборке | 1 980 € (ориентир) | 133 100 € | 450 €-650 € | 4,1-5,9 % | 2,2-3,5 % |
| Влёра6 квартир в выборке | 2 448 € (ориентир) | 220 585 € | 300 €-450 € | 1,6-2,4 % | 0,4-1 % |
| Саранда13 квартир в выборке | 2 041 € (ориентир) | 107 500 € | 380 €-450 € | 4,2-5 % | 2,3-2,8 % |
Медиана меньше чем по 30 квартирам - ориентир. Аренда - объявленные долгосрочные ставки из нашего справочника (Century 21 за первое полугодие 2026 и выборки порталов); реальные на 5-10 % ниже. Валовая доходность = 12 месяцев аренды к медианной цене 1+1. Чистая = после месяца простоя, полумесячной комиссии за поиск жильца, ремонта, страховки, налога на здание и 15 % подоходного налога, к цене с расходами на покупку - так считает калькулятор доходности. Управляющая компания не учтена.
Четыре стратегии
Что покупает каждая, что приносит и где ломается. Ссылки открывают подходящие объявления.
1+1 в Дурресе в долгосрочную аренду
Стратегия по умолчанию: однокомнатная на второй линии в Плаже или Големе, сдаётся на 12 месяцев местной семье или удалёнщику. Стабильно, без хлопот, 3-5 % валовых по объявленным ставкам; коммуналку платит жилец. Риск: перенасыщенное побережье зимой, когда ставки в пляжных районах падают на треть.
Квартира у моря под отдыхающих
С июня по сентябрь заполняется по 40-70 € за ночь в Дурресе и Шенджине; остальное время пустует или сдаётся надолго со скидкой. Валовая может обогнать долгосрочную, чистая часто нет - после уборки, комиссии платформ (6 %), туристического налога 2,25 %, коммуналки и управляющего. Прогоните калькулятор со своей загрузкой, прежде чем верить чужой цифре.
Котлован с рассрочкой от застройщика
Новостройки продаются с беспроцентной рассрочкой до сдачи, обычно 30-50 % первый взнос и остальное траншами; цена на 10-20 % ниже готовой квартиры, НДС на квартиры нет. Риск - застройщик: задержки на год обычны, а нотариальный акт подписывают только после сдачи, поэтому проверьте разрешение на строительство и сданные им объекты до оплаты.
Самый дешёвый вход: Шенджин
Северный пляжный городок - самый дешёвый приморский рынок с надёжной выборкой: студия примерно от 35 000 €, 1+1 от 45 000 €, на 13 % дешевле Дурреса за м². Летний спрос - Косово и местные, бронируют по телефону, а не на Airbnb, поэтому доход от посуточной аренды доказать сложнее; аргумент здесь цена, а не доходность.
12 самых выгодных квартир у моря
Квартиры и студии до 1 км от моря или на первой линии, до 120 000 €, по цене за м² относительно медианы своего города, не больше 4 из одного города, из 289 в пределах лимита. Цены и наличие - как в объявлениях.
Что платит иностранный арендодатель
Налоги и расходы по квартире в Албании, по источникам наших калькуляторов и статьи о налогах.
Покупка: нотариус берёт 0,35 % стоимости до 6 млн леков и 0,30 % до 15 млн; кадастр (ASHK) - 5 000 леков за регистрацию; юрист, присяжный переводчик и комиссия агентства - по желанию. Покупатель-физлицо не платит налог на передачу (2 % с продажи - на продавце) и НДС на квартиру. На квартире за 100 000 € дополнительные расходы - около 2 300 € в типичном случае.
Владение и сдача: доход от аренды облагается 15 % (долгосрочная - с валовой ставки, посуточная - с дохода после комиссии платформы), декларация до 31 марта. Ежегодный налог на здание - 0,05 % фискальной стоимости; проект реформы поднимает его до 0,1-0,2 % рыночной с 2029 года. Соглашения об избежании двойного налогообложения (Германия 2010, Италия, Польша и другие) обычно освобождают аренду дома, но учитывают её в ставке.
Продажа: прирост облагается 15 % в Албании; до 31 декабря 2026 года собственник может вместо этого переоценить объект и заплатить 5 % с разницы. Освобождения за долгое владение нет, и терять «золотую визу» не придётся - её в Албании нет.
Калькулятор расходов на покупку: нотариус, кадастр, агентство под вашу цену
Прочитайте до покупки
Наши инвестиционные статьи с источниками: Дуррес как арендный рынок, какие типы недвижимости несут какой риск, Албания против Болгарии, Черногории и Хорватии.
2 сент. 2026
На этапе строительства, готовая, старый фонд или земля? Оценка типов недвижимости в Албании по риску
О том, где покупать в Албании, говорят постоянно. О том, что покупать, говорят намного меньше, хотя именно это больше меняет профиль риска. Вот как мы оцениваем каждый тип недвижимости на албанском рынке по состоянию на 2026 год - на этапе строительства против готового жилья, новое против старого фонда, пентхаусы, виллы, таунхаусы и земля - и что должно быть правдой для каждого из них, чтобы это имело смысл.
Читать
19 окт. 2026
Албания, Болгария или Черногория: где купить квартиру у моря (2026)
По сопоставимым данным Албания самая дешёвая из трёх стран: около 1 720 € за м² в 2025 году против 2 557 € за новые квартиры в Черногории. Болгария вообще не публикует официальную цену квадратного метра, только индекс, который вырос за год на 15,5%. Зато Болгария меньше всех облагает налогом аренду и доход от продажи, а с 1 января 2026 года пользуется евро.
Читать
19 окт. 2026
Албания, Черногория или Хорватия? Квартира на Адриатике для покупателя из Германии (2026)
Албания самая дешёвая из трёх стран: в среднем около 1 720 € за м² в 2025 году против 2 557 € за новые квартиры в Черногории и около 3 000 € в Хорватии. В Албании и самый низкий ежегодный налог на недвижимость. Хорватия даёт евро, членство в ЕС и самый мягкий налог при продаже после долгого владения, Черногория находится посередине. Ниже цифры рядом.
ЧитатьВопросы инвесторов
Короткие ответы с живыми цифрами; таблица и статьи раскрывают глубже.
На 26 окт. 2026 медианная однокомнатная квартира (Шенджин) предлагалась за 87 950 €; объявленные ставки долгосрочной аренды 1+1 там - 250 €-430 € в месяц. Это 3,4-5,9 % валовых и около 1,6-3,4 % чистых после месяца простоя, комиссии за поиск жильца, текущих расходов и 15 % налога. Реальные ставки на 5-10 % ниже объявленных, поэтому считайте нижнюю границу реалистичной.
По индексу цен на 26 окт. 2026 - Шенджин: медиана 1 300 € за м² по 98 квартирам. В Дурресе больше всего предложения и самая ликвидная перепродажа; Тирана дороже всех за м², но с самым глубоким рынком долгосрочной аренды; Влёра и Саранда оценены под отдыхающих и мало представлены у нас.
Нет. В Албании нет программы «золотой визы»; схема гражданства за инвестиции, объявленная в 2019 году, так и не заработала и была прекращена в конце 2022 года. Есть годовой ВНЖ для собственников недвижимости по ст. 84 закона 79/2021, продлеваемый, без минимальной цены в законе. Жить в квартире он не обязывает.
15 % в Албании, одинаково для долгосрочной и посуточной аренды, декларация до 31 марта. Дальше действует соглашение с вашей страной: Германия, Италия и Польша освобождают албанскую аренду, но учитывают её при расчёте ставки на остальной доход; проверьте своё соглашение. Ежегодный налог на здание - 0,05 % фискальной стоимости.
На практике почти никогда: албанские банки кредитуют резидентов с местным доходом. Инвесторы платят наличными или берут беспроцентную рассрочку застройщика на новостройку, обычно 30-50 % первый взнос и остальное до сдачи. Вторичную квартиру оплачивают при сделке, часто в два шага: задаток при бронировании и остаток у нотариуса.
На 85 новостроек в продаже сейчас скидка котлована - 10-20 % к готовой квартире, в рассрочку и без НДС; цена этого - риск застройщика и акт только после сдачи. Готовая квартира дороже за м², сдаётся с первого дня и продаётся быстрее. Тем, кто покупает в Албании впервые, обычно выгоднее готовая квартира в доме, у которого уже есть акт ввода.