Назад
Ціни на нерухомість у Тирані за районами у 2026 році: де купувати
Квартира в Тирані коштує від приблизно €1000/м² у Комбінаті до €3000–5500/м² за новобудову в Блоку — це всього шість кілометрів на тому самому ринку. Всередині Малого Кільця середня ціна становить €2054/м², а трохи за його межами — €1768. Зростання по місту в цілому зупинилося на рівні 0% у поквартальному вимірі в другій половині 2025 року.
Загальна картина по місту також змінилася з часу публікації гучних заголовків про "бум нерухомості в Тирані". Після зростання цін на 32–56% рік до року протягом 2024 і початку 2025 років, індекс Банку Албанії за другу половину 2025 року показав 0% квартал до кварталу у столиці — найшвидше зростаючий ринок у Європі зупинився впродовж шести місяців, тоді як загальнонаціональний показник продовжував зростати завдяки узбережжю.
| Район | Новобудова €/м² | Вторинний ринок €/м² | Оренда 1+1 | Примітки |
|---|---|---|---|---|
| Блоку | 3,000–5,500 | 2,500–3,500 | €500–700 | престиж, пішохідна доступність, обмежена дохідність — найвища державна довідкова ціна в країні |
| Ліквені Артіфіціал | 2 400–3 000 (люкс до 10 000) | 2,000–2,700 | — | одна з найвищих довідкових цін у місті, поступається лише Блоку |
| Комуна е Парізіт | 2,000–3,000 | 1,700–2,200 | €350–500 | престижний район для сімей без шуму, властивого Блоку |
| Myslym Shyri | 2,000–2,500 | 1,500–2,000 | €350–450 | найвища локальна ліквідність у місті |
| Bulevardi i Ri, 1-ша лінія | 2,700+ | — | — | +36% за рік, найшвидший ріст |
| Don Bosko | 1,500–2,000 | 1,200–1,600 | €250–400 | проходить джентрифікацію, оренда на €100–300 дешевша, ніж у Blloku |
| Astir / Unaza e Re | 1,200–1,500 | 900–1,200 | €200–350 | найбільший фронт новобудов — і найбільший ризик перенасичення пропозицією |
| Kombinat | 1,000–1,300 | 700–1,000 | від €150–200 | найдешевший "справжній" район із власною ідентичністю |
Показники — це синтез DomLivo на основі квітневого 2026 року опитування районів від Troja.al та польових звітів Monitor/Shqiptarja з відділів продажу — рівень довіри 🟢 для добре задокументованих зон (Блоку, Комуна е Парисіт, Комбінат) та 🟡 там, де діапазон повідомляють лише одне-два джерела.
Власні цінові дані міста відповідають на питання, яке рано чи пізно ставить кожен покупець: чому квартира на розі коштує на 20% дорожче, ніж ідентична квартира за рогом?
Новий бульвар — найяскравіший приклад. Об'єкти першої лінії, що виходять на сам бульвар, починаються від €2 700; об'єкти другої лінії, на вулицю позаду, продаються за €1 900 — саме ця ціна другої лінії й зросла на 36% за останній рік, оскільки вся зона переоцінюється навколо генерального плану, який ще не завершено: туди переїжджають мерія та суди, а катарський грант фінансує центральну площу. Надбавка — це плата за завершений вигляд проєкту, який наразі є будівельним майданчиком.
Усередині Малого кільця середня ціна становить €2 054/м²; одразу за його межами — €1 768 — різниця без жодного фізичного маркера, суто психологічна, але ринок все одно оцінює її у 16%.
Фреску, на східному схилі в бік Дайті, зріс на 16–27% після того, як нова дорога з'єднала його з Великим кільцем — тоді як сусідня вулиця без доступу до нової дороги, Кокононзеве, не показала жодного руху за тієї ж номінальної ціни. Той самий район, та сама початкова ціна, різний доступ до єдиної речі, яка й спричинила зміну.
Комбінат переживає ранню стадію джентрифікації, маючи справжню ідентичність — містечко текстильників 1950-х років, а не безлике передмістя — і знизу підтягується до цінового діапазону Дон Боско.
Astir/Unaza e Re має найбільший обсяг нового будівництва на південному заході міста, а разом з ним — найвиразніший ризик надлишкової пропозиції: лише у 2023 році орієнтовні ціни там підскочили на 76%, і за власною оцінкою Investropa можлива знижка на 10–15%, якщо ця пропозиція вийде на ринок швидше за попит.
Bulevardi i Ri — це єдина по-справжньому спекулятивна ставка в цьому списку: горизонт у три-сім років, що залежить від термінів державного проєкту, які KB називає історично ненадійними.
Усі наведені досі цифри стосуються ринку квартир. Над ним існує сегмент вілл за огорожею, який районна таблиця не відстежує, оскільки ціна там не формується за квадратний метр так само. Фарке/Лундер, на південній околиці біля озера Фарка, є головним коридором вілл за огорожею столиці — ряд забудов, орієнтованих на менеджерів-експатів та дипломатичних орендарів: Rolling Hills, Piccadilly, Farka Lake Shore, Collina Verde, де окремі об'єкти виставлені приблизно від €690 000 до €1,73 млн. Посольський район навколо Rruga e Elbasanit перебуває на самому верху, з віллами, виставленими за $4,1–6,4 млн — на цій вулиці розташовані посольства США, Нідерландів та Іспанії, і майже нічого нового там не будується. Жодна з цих зон не конкурує з тим, що показано в таблиці вище; це інший продукт для іншого покупця, і про це варто знати головним чином для того, щоб оголошення в Блоку за €2500/м² подумки не порівнювалося з віллою за €6 млн за кілька кілометрів звідти.
Плато в Тирані та коефіцієнт доступності у 19 зарплат вказують в одному напрямку: покупець тут матиме більше простору для переговорів у 2026 році, ніж будь-коли за останні три роки, у районах, де ціни вже сильно скоригувалися. Чи означає це, що зараз саме той рік, щоб купувати — окреме, чесне питання — узбережжя розповідає зовсім іншу історію, ніж столиця, і змішування цих двох випадків в будь-якому разі дає погані поради.
У якому б районі ви не зупинилися, механіка купівлі не змінюється — нотаріус, ASHK, ті самі вісім пунктів для перевірки права власності незалежно від того, коштує квартира 800 чи 5500 євро за метр.