Для інвесторів
Інвестиції в нерухомість Албанії, 2026
На 26 жовт. 2026 квартири на продаж на Domlivo пропонуються в медіані по 1 500 € за м², 689 квартир від 35 200 €. Однокімнатна квартира в довгостроковій оренді дає близько 3,4-5,9 % валових (Шенджін) за оголошеними ставками. Нижче: ціни й дохідність за містами, чотири стратегії, відповідні квартири, податки іноземного орендодавця та запитання інвесторів.
Аргументи в цифрах
- Медіана ціни пропозиції, квартири
- 1 500 €/m²
- Найдешевша квартира
- 35 200 €
- Валова дохідність, 1+1 (Шенджін)
- 3,4-5,9 %
- Новобудов у продажу
- 85
Живі ціни пропозиції квартир на Domlivo, 26 жовт. 2026; дохідність за оголошеними ставками оренди. Не ціни угод.
Албанія - найдешевше узбережжя Адріатики, де іноземець купує на тих самих умовах, що й громадянин: за Deloitte середнє житло коштувало близько 1 720 € за м² у 2025 році (+6,2 % за рік) проти 2 557 € за новобудови в Чорногорії та 3 012 € у Хорватії. Гроші вкладають у квартиру 1+1 або 2+1 біля пляжу: чотири місяці здають туристам, решту року місцевим або віддаленим працівникам, або просто тримають, поки узбережжя забудовується.
Чесна дохідність нижча, ніж у буклетах. Оголошені ставки довгострокової оренди 1+1 - 250-400 € на місяць у Дурресі, 450-650 € у Тирані, 250-430 € у Шенджині; реальні ставки на 5-10 % нижчі за оголошені; дохід оподатковується 15 %; довгострокова оренда втрачає близько місяця на рік на простій. Таблиця нижче рахує саме цю арифметику за живою медіанною ціною 1+1 у кожному місті, тож ви бачите те, що отримує обережний власник, а не те, що обіцяє продавець.
Чого ринок не пропонує: іпотеки нерезиденту (банки майже не кредитують), «золотої візи» (її в Албанії немає; посвідка за нерухомість - річний дозвіл за ст. 84 закону 79/2021 без мінімальної ціни) і швидкого виходу (перепродаж займає місяці, квартира у зданому будинку продається швидше за договір на котлован).
Усі цифри на сторінці перераховуються щогодини з живих оголошень та індексу цін; орендні ставки взято з нашого довідника довгострокової оренди, це єдині числа, які не рахуються наживо. Продана квартира зникає з добірки, нова з'являється, якщо її ціна за м² краща, ніж по місту.
Ціни та дохідність за містами
Медіана ціни пропозиції за м², медіанна ціна однокімнатної квартири, оголошена ставка оренди 1+1 і валова та чиста дохідність за нею, 26 жовт. 2026. Кожне місто відкриває свої оголошення.
Калькулятор дохідності: ваша квартира, ваша ставка · Як рахується індекс цін · Усі міста й райони: щомісячний звіт про ціни
| Місто | Медіана, €/м² | 1+1, медіанна ціна | Оренда 1+1, €/міс | Валова | Чиста |
|---|---|---|---|---|---|
| Дуррес530 квартир у вибірці | 1 500 € | 95 000 € | 250 €-400 € | 3,2-5,1 % | 1,5-2,8 % |
| Шенджін98 квартир у вибірці | 1 300 € | 87 950 € | 250 €-430 € | 3,4-5,9 % | 1,6-3,4 % |
| Тірана14 квартир у вибірці | 1 980 € (орієнтовно) | 133 100 € | 450 €-650 € | 4,1-5,9 % | 2,2-3,5 % |
| Вльора6 квартир у вибірці | 2 448 € (орієнтовно) | 220 585 € | 300 €-450 € | 1,6-2,4 % | 0,4-1 % |
| Саранда13 квартир у вибірці | 2 041 € (орієнтовно) | 107 500 € | 380 €-450 € | 4,2-5 % | 2,3-2,8 % |
Медіана менш ніж за 30 квартирами - орієнтир. Оренда - оголошені довгострокові ставки з нашого довідника (Century 21 за перше півріччя 2026 і вибірки порталів); реальні на 5-10 % нижчі. Валова дохідність = 12 місяців оренди до медіанної ціни 1+1. Чиста = після місяця простою, піврічної комісії за пошук орендаря, ремонту, страховки, податку на будівлю та 15 % податку на дохід, до ціни з витратами на купівлю - так рахує калькулятор дохідності. Керуюча компанія не врахована.
Чотири стратегії
Що купує кожна, що приносить і де ламається. Посилання відкривають відповідні оголошення.
1+1 у Дурресі в довгострокову оренду
Стратегія за замовчуванням: однокімнатна на другій лінії в Плажі або Големі, здається на 12 місяців місцевій родині або віддаленому працівнику. Стабільно, без клопоту, 3-5 % валових за оголошеними ставками; комунальні платить мешканець. Ризик: перенасичене узбережжя взимку, коли ставки в пляжних районах падають на третину.
Квартира біля моря під відпочивальників
З червня по вересень заповнюється по 40-70 € за ніч у Дурресі та Шенджині; решту року стоїть порожньою або здається надовго зі знижкою. Валова може обігнати довгострокову, чиста часто ні - після прибирання, комісії платформ (6 %), туристичного податку 2,25 %, комунальних і керуючого. Прожени калькулятор зі своєю заповненістю, перш ніж вірити чужій цифрі.
Котлован із розстрочкою від забудовника
Новобудови продаються з безвідсотковою розстрочкою до здачі, зазвичай 30-50 % перший внесок і решта траншами; ціна на 10-20 % нижча за готову квартиру, ПДВ на квартири немає. Ризик - забудовник: затримки на рік звичні, а нотаріальний акт підписують лише після здачі, тож перевірте дозвіл на будівництво і здані ним об'єкти до оплати.
Найдешевший вхід: Шенджин
Північне пляжне містечко - найдешевший приморський ринок із надійною вибіркою: студія приблизно від 35 000 €, 1+1 від 45 000 €, на 13 % дешевше за Дуррес за м². Літній попит - Косово та місцеві, бронюють телефоном, а не на Airbnb, тому дохід від подобової оренди довести складніше; аргумент тут ціна, а не дохідність.
12 найвигідніших квартир біля моря
Квартири та студії до 1 км від моря або на першій лінії, до 120 000 €, за ціною за м² відносно медіани свого міста, не більше 4 з одного міста, з 289 у межах ліміту. Ціни та наявність - як в оголошеннях.
Що платить іноземний орендодавець
Податки та витрати за квартирою в Албанії, за джерелами наших калькуляторів і статті про податки.
Купівля: нотаріус бере 0,35 % вартості до 6 млн леків і 0,30 % до 15 млн; кадастр (ASHK) - 5 000 леків за реєстрацію; юрист, присяжний перекладач і комісія агенції - за бажанням. Покупець-фізособа не платить податок на передачу (2 % з продажу - на продавцеві) і ПДВ на квартиру. На квартирі за 100 000 € додаткові витрати - близько 2 300 € у типовому випадку.
Володіння та здача: дохід від оренди оподатковується 15 % (довгострокова - з валової ставки, подобова - з доходу після комісії платформи), декларація до 31 березня. Щорічний податок на будівлю - 0,05 % фіскальної вартості; проєкт реформи підіймає його до 0,1-0,2 % ринкової з 2029 року. Угоди про уникнення подвійного оподаткування (Німеччина 2010, Італія, Польща та інші) зазвичай звільняють оренду вдома, але враховують її у ставці.
Продаж: приріст оподатковується 15 % в Албанії; до 31 грудня 2026 року власник може натомість переоцінити об'єкт і заплатити 5 % з різниці. Звільнення за довге володіння немає, і втрачати «золоту візу» не доведеться - її в Албанії немає.
Калькулятор витрат на купівлю: нотаріус, кадастр, агенція під вашу ціну
Прочитайте до купівлі
Наші інвестиційні статті з джерелами: Дуррес як орендний ринок, які типи нерухомості несуть який ризик, Албанія проти Болгарії, Чорногорії та Хорватії.
2 верес. 2026
На етапі будівництва, готова, старий фонд чи земля? Оцінка типів нерухомості в Албанії за ризиком
Про те, де купувати в Албанії, говорять постійно. Про те, що купувати, говорять значно менше, хоча саме це більше змінює профіль ризику. Ось як ми оцінюємо кожен тип нерухомості на албанському ринку станом на 2026 рік - на етапі будівництва проти готового житла, нове проти старого фонду, пентхауси, вілли, таунхауси та земля - і що має бути правдою для кожного з них, щоб це мало сенс.
Читати
19 жовт. 2026
Албанія, Болгарія чи Чорногорія: де купити квартиру біля моря (2026)
За порівнянними даними Албанія найдешевша з трьох країн: близько 1 720 € за м² у 2025 році проти 2 557 € за нові квартири в Чорногорії. Болгарія взагалі не публікує офіційної ціни квадратного метра, лише індекс, який за рік зріс на 15,5%. Натомість Болгарія найменше оподатковує оренду й дохід від продажу, а з 1 січня 2026 року користується євро.
Читати
19 жовт. 2026
Албанія, Чорногорія чи Хорватія? Квартира на Адріатиці для покупця з Німеччини (2026)
Албанія найдешевша з трьох країн: у середньому близько 1 720 € за м² у 2025 році проти 2 557 € за нові квартири в Чорногорії та близько 3 000 € у Хорватії. В Албанії також найнижчий щорічний податок на нерухомість. Хорватія пропонує євро, членство в ЄС і найлегший податок на продаж після тривалого володіння, Чорногорія посередині. Нижче цифри поруч.
ЧитатиЗапитання інвесторів
Короткі відповіді з живими цифрами; таблиця та статті розкривають глибше.
На 26 жовт. 2026 медіанна однокімнатна квартира (Шенджін) пропонувалася за 87 950 €; оголошені ставки довгострокової оренди 1+1 там - 250 €-430 € на місяць. Це 3,4-5,9 % валових і близько 1,6-3,4 % чистих після місяця простою, комісії за пошук орендаря, поточних витрат і 15 % податку. Реальні ставки на 5-10 % нижчі за оголошені, тому вважайте нижню межу реалістичною.
За індексом цін на 26 жовт. 2026 - Шенджін: медіана 1 300 € за м² за 98 квартирами. У Дурресі найбільше пропозиції та найліквідніший перепродаж; Тирана найдорожча за м², але з найглибшим ринком довгострокової оренди; Вльора і Саранда оцінені під відпочивальників і мало представлені в нас.
Ні. В Албанії немає програми «золотої візи»; схема громадянства за інвестиції, оголошена 2019 року, так і не запрацювала і була припинена наприкінці 2022 року. Є річна посвідка на проживання для власників нерухомості за ст. 84 закону 79/2021, поновлювана, без мінімальної ціни в законі. Жити у квартирі вона не зобов'язує.
15 % в Албанії, однаково для довгострокової та подобової оренди, декларація до 31 березня. Далі діє угода з вашою країною: Німеччина, Італія та Польща звільняють албанську оренду, але враховують її при розрахунку ставки на решту доходу; перевірте свою угоду. Щорічний податок на будівлю - 0,05 % фіскальної вартості.
На практиці майже ніколи: албанські банки кредитують резидентів із місцевим доходом. Інвестори платять готівкою або беруть безвідсоткову розстрочку забудовника на новобудову, зазвичай 30-50 % перший внесок і решта до здачі. Вторинну квартиру оплачують при угоді, часто у два кроки: завдаток при бронюванні та залишок у нотаріуса.
На 85 новобудов у продажу зараз знижка котловану - 10-20 % до готової квартири, у розстрочку і без ПДВ; ціна цього - ризик забудовника та акт лише після здачі. Готова квартира дорожча за м², здається з першого дня і продається швидше. Тим, хто купує в Албанії вперше, зазвичай вигідніша готова квартира в будинку, який уже має акт введення.