За шість років квартири в Тирані подорожчали приблизно вдвічі: близько 1000 євро за квадратний метр у 2020 році й 1863 євро на другий квартал 2025 року. Майже все зростання вмістилося у два роки, з 2023-го до другої половини 2024-го, і саме лише друге півріччя 2024-го дало 56% рік до року. Потім ринок зупинився.
| Період | Середня ціна | Зміна |
|---|---|---|
| 2020 | ~€1,000/m² | - |
| H1 2022 | ~€1,128/m² | +15.6% y/y |
| 2023 | - | ~+30% за рік |
| H2 2024 | - | +56% р/р - найшвидші шість місяців за всю історію спостережень |
| Q2 2025 | €1,863/m² | +7% р/р (Keydata, фактичні транзакції) |
| H2 2025 | - | 0% кв/кв, +4,4% р/р - плато |
Шість років, ціна зросла приблизно вдвічі, і майже весь рух припав на відрізок з 2023-го по другу половину 2024-го. Потім ринок вирівнявся. Форма кривої каже більше, ніж цифра за будь-який окремий рік. Ринок, який вісімнадцять місяців перегрівався, а потім вийшов на плато, поводиться інакше, ніж ринок, що весь час зростав рівно, і уважні покупці оцінюють його по-іншому.
Один із часто цитованих трекерів агрегатора оголошень показав, що ціни пропозиції в центрі з 2024 по 2025 рік зросли на 44-50%. Дані про угоди (власний індекс Банку Албанії та транзакційні показники Keydata) за той самий період теж фіксують зростання, тільки помітно менше. Продавці орієнтуються на заголовки бурхливих років, а не на сьогоднішній попит. Перш ніж приймати ціну з оголошення за ринкову, перевірте, звідки взялася цифра: оголошення та закриті угоди дають різні числа.
Загальноміські 0% до попереднього кварталу приховують помітні відмінності між районами. Друга лінія Нового бульвару зросла на 36% за ті самі дванадцять місяців, коли місто загалом стояло на місці. Серед усіх районів, які відстежує DomLivo, жоден не зростав швидше. Зростання підштовхнув конкретний проєкт генерального плану, а не загальний підйом ринку. Сповільнився середній показник по місту, а райони гальмували з різною швидкістю. Ті, що й далі ростуть, зазвичай спираються на власний рушій і не тримаються на загальній хвилі 2023-2024 років.
Уповільнення видно й за термінами продажу. Середній термін продажу в Тирані зріс із 7,1 місяця у другому півріччі 2024 року до 8,1 місяця у другому півріччі 2025 року, на цілий місяць. Вагання покупців цей показник відображає набагато пряміше, ніж загальна цифра ціни.
Від офіційних довідкових цін Албанії рахують щорічний податок на нерухомість. У середньому по Тирані вони становлять 124 300 лек/м² (близько €1270), але за цим середнім стоїть найширший розкид довідкових цін серед албанських міст. Нагорі Блоку з 228 400 лек/м² (близько €2330), найвища довідкова зона в країні. Унизу Паскуцан з 62 500 лек (близько €640). Усередині одного муніципалітету ціни розходяться приблизно у 3,7 раза, тож єдиної «ціни Тирани» ніколи й не було. Довідкові ціни мають і практичне значення. Вони слугують податковою базою для щорічного податку на нерухомість, зараз це 0,05% фіскальної вартості. Ще вони задають нижню межу, від якої рахують тариф нотаріуса і податок продавця 15% з прибутку: якщо в приватному договорі ціна нижча за довідкову для зони, тариф беруть за довідковою цифрою замість ціни договору. Довідкова ціна району стоятиме за кожним вашим майбутнім податковим рахунком.
Лише у 2024 році дозволи на будівництво сягнули рекордних 1,9 мільйона квадратних метрів. Такий обсяг нового житла доходить до ринку готовими до продажу об'єктами за один-три роки. Плато цін у другій половині 2025 року ще не враховує цей вихід повною мірою, він попереду. Мабуть, у будь-якому прогнозі для міста на 2026 рік це найбільша неврахована змінна, і важить вона більше, ніж дані про угоди за будь-який окремий квартал.
Ринок, який спершу дав +56%, а потім вирівнявся до 0%, випередив власні фундаментальні показники. Тепер він чекає, поки його наздоженуть доходи або рекордний обсяг пропозиції, що будується, і до колишнього темпу поки не повертається. Чи варто купувати у 2026 році, ми розбираємо окремо й відповідаємо чесно. Сама траєкторія підказує, що переносити темпи зростання 2024 року на майбутнє треба обережніше, ніж це зараз роблять у більшості оголошень. За цією обережністю стоять шість років даних, а не один квартал.
Приблизно вдвічі: близько €1 000/м² у 2020 році та €1 863/м² на другий квартал 2025 року. Майже все зростання припало на 2023 рік і другу половину 2024 року, а в другій половині 2025 року ринок вийшов на плато.
Агрегатори оголошень показують, скільки просять продавці. За одним трекером ці ціни в центрі з 2024 по 2025 рік зросли на 44-50%. Дані про угоди від Банку Албанії та Keydata показують, скільки покупці заплатили насправді. Зростання за той самий період там теж є, але помітно менше.
За офіційними довідковими цінами приблизно у 3,7 раза: від 62 500 лек/м² у Паскуцані до 228 400 лек/м² у Блоку. У жодному іншому албанському місті розрив не сягає такої величини.
Напередодні 2026 року це найбільша змінна, якої ціни ще не враховують. Лише у 2024 році видали дозволи на 1,9 мільйона квадратних метрів, і більшість цих об'єктів поки не вийшла на ринок готовими. Тиск на ціни вниз реальний, але він попереду: поточні ціни його поки не відображають.
