Ціни на квартири в Тирані, 2020–2026: повна траєкторія

Квартири в Тирані подорожчали приблизно вдвічі за шість років — з близько 1000 євро за квадратний метр у 2020 році до 1863 євро на другий квартал 2025 року. Майже весь цей рух припав на два роки — з 2023-го до другої половини 2024-го, коли зростання самé по собі становило 56% рік до року. Потім ринок зупинився.

Повна траєкторія, рік за роком

Шість років, приблизно подвоєння ціни, і майже весь рух зосереджений у два роки — з 2023 по другу половину 2024 — перш ніж ринок вирівнявся. Ця форма важливіша за будь-яку цифру за один рік: ринок, який розігрівається протягом вісімнадцяти місяців, а потім виходить на плато, поводиться інакше і оцінюється уважними покупцями інакше, ніж той, що весь час стабільно зростав.

Розрив між тим, що просять, і тим, що платять

Один із широко цитованих трекерів агрегаторів оголошень показав, що запитувані ціни в центрі зросли на 44–50% з 2024 по 2025 рік. Реальні дані про транзакції — власний індекс Банку Албанії та показники Keydata, засновані на угодах, — показують реальний рух, але значно менший за той самий період. Цей розрив пояснюється тим, що продавці орієнтуються на заголовки бурхливих років, а не на поточний попит, і варто розуміти, на яку саме цифру ви дивитеся, перш ніж сприймати запитувану ціну як ринкову: число, взяте з оголошень, — не те саме, що число, взяте із закритих угод.

Плато було не скрізь однаковим

Загальноміський показник 0% квартал до кварталу приховує під собою реальну розбіжність. Друга лінія Нового бульвару зросла на 36% за ті самі дванадцять місяців, коли місто в цілому залишалося на місці — найшвидший рух серед усіх районів, які відстежує DomLivo, зумовлений конкретним каталізатором генерального плану, а не загальним ринковим імпульсом. Ось модель, яку варто винести з цього плато: це уповільнення загальноміського середнього показника, а не уповільнення кожного району з однаковою швидкістю, і райони, що досі рухаються, як правило, мають власний конкретний рушій, а не просто їдуть на загальній хвилі 2023–2024 років.

Уповільнення проявляється і в тому, скільки часу займає продаж — середній термін продажу в Тирані зріс із 7,1 місяця у другому півріччі 2024 року до 8,1 місяця у другому півріччі 2025 року, тобто на цілий місяць більше, і це набагато пряміший сигнал вагання покупців, ніж лише загальна цифра ціни.

Що показують дані самого уряду

Офіційні довідкові ціни Албанії — база для щорічного податку на нерухомість — у середньому становлять 124 300 лек/м² (близько €1270) по всій Тирані, але це загальноміське середнє приховує найширший розкид довідкових цін серед усіх албанських міст. Верхня межа — Блоку, 228 400 лек/м² (близько €2330) — єдина найвища довідкова зона в країні. Нижня межа — Паскуцан, 62 500 лек (близько €640). Розкид приблизно у 3,7 раза в межах одного муніципалітету — корисне нагадування про те, що "ціна Тирани" ніколи не була єдиним числом. Ці довідкові ціни важливі не лише з цікавості — вони є податковою базою для щорічного податку на нерухомість, який наразі становить 0,05% від фіскальної вартості, і вони встановлюють нижню межу для розрахунку нотаріусом податку на передачу права власності, якщо приватний договір вказує суму нижче довідкової ціни зони: тариф переходить на довідкову цифру замість ціни договору. Довідкова ціна району — це не просто дані; це число, яке супроводжуватиме вас у кожному майбутньому податковому рахунку.

Змінна, яку ще ніхто не враховує в ціні: пропозиція

Лише у 2024 році дозволи на будівництво досягли рекордних 1,9 мільйона квадратних метрів — хвиля нової пропозиції, якій потрібно від одного до трьох років, щоб фактично вийти на ринок у вигляді готових об'єктів, придатних для продажу. Плато цін, яке спостерігалося у другій половині 2025 року, ще жодним чином не враховує появу цієї пропозиції на ринку; вона все ще попереду, а не позаду, і це, мабуть, найбільша неоцінена змінна в будь-якому прогнозі для цього міста на 2026 рік, важливіша за дані про транзакції будь-якого окремого кварталу.

Про що насправді свідчить траєкторія для 2026 року

Ринок, який зріс на +56%, а потім вирівнявся до 0%, поводиться не як ринок, що от-от відновить свій колишній темп, — він поводиться як ринок, що випередив власні фундаментальні показники і тепер чекає, поки або доходи, або рекордний обсяг пропозиції, що готується, наздоженуть його. Чи означає це, що 2026 рік — вдалий час для купівлі, — окреме питання зі своєю чесною відповіддю, але сама траєкторія свідчить про необхідність більшої обережності щодо екстраполяції заголовних темпів зростання 2024 року в майбутнє, ніж закладено в більшості наразі актуальних оголошень, і за цією обережністю тепер стоять шість років даних, а не показник одного кварталу.