Назад
Чи можна безпечно купити легалізований будинок в Албанії? Так, якщо його кадастрова картка чиста, а це вирішують два записи. Іпотека в силу закону (hipotekë ligjore) означає, що ціну ділянки під будівлею ще не сплачено. Реєстрація без землі (pa marrëdhënie me truallin) означає, що ділянка належить комусь іншому, кому держава ще не виплатила компенсацію. Кожен із цих записів змінює те, що ви купуєте. Нижче розповідаємо, як працює легалізація за законом 20/2020, на що дивитися в картці, які документи просити в продавця і скільки коштують перевірки.
Закон 20/2020 про завершення перехідних процесів щодо власності замінив закон 9482/2006, за яким колишнє агентство ALUIZNI легалізувало самовільні будівлі; відтоді цим займається кадастрове агентство ASHK. Закон охоплює будівлі без дозволу, які є на національному ортофотоплані (ortofoto), знятому до набрання ним чинності. Будівлі, щодо яких не подано самодекларацію (vetëdeklarim), ASHK опрацьовує з власної ініціативи.
Деякі будівлі легалізувати не можна взагалі: ті, що шкодять великим об'єктам публічної інфраструктури або національним дорогам, стоять на об'єктах культурної спадщини або розташовані в зонах стратегічних інвестицій чи на береговій лінії (vija bregdetare), відведеній під туризм. Для заяви потрібні ситуаційний план, поверхові плани, а для будівель понад чотири поверхи, прибудов або порушень дозволу ще й експертиза конструкцій.
ASHK ухвалює рішення протягом 60 днів після завершення кваліфікації або за плату протягом 30 днів. Акт легалізації (akt legalizimi, або leje legalizimi) передає й землю, якщо власник будівлі не володіє ділянкою: для житла до трикратної площі забудови, але не більше 500 м².
Іпотека в силу закону. Ділянку під легалізованим житлом оплачують за 50% вартості землі у відповідній кадастровій зоні згідно з постановою Ради міністрів 446 від 26.07.2023 (VKM 446/2023). ASHK надсилає повідомлення про оплату через e-Albania або поштою, а за оплату протягом 30 днів дається знижка 20%. Доки ділянку не оплачено повністю, на нерухомості зареєстрована іпотека в силу закону. Якщо купуєте з нею, борг лишається на об'єкті; пропишіть у договорі, що продавець погасить його до підписання договору в нотаріуса, і перевірте, що іпотеку знято з картки.
Реєстрація без землі. Коли ділянка належала приватній третій особі, право власності на землю переходить лише після набрання чинності постановою Ради міністрів про компенсацію цьому власникові. До того будівлю реєструють без її землі. Таку будівлю можна мати у власності й зареєструвати, але земля під нею вам не належить, і строки компенсації від вас не залежать. У 2025 році уряд затвердив компенсацію за 952 об'єкти на загальну суму 2,201,738,902.9 лека.
У нотаріуса договір про перехід права власності на нерухомість після легалізації коштує 3 000 леків. Юрист, який перевіряє право власності, обійдеться дорожче, але саме він є головним захистом: земельні й майнові спори становлять велику частку цивільних справ в албанських судах і тягнуться роками.
З 2006 по 2025 рік спершу ALUIZNI, а потім ASHK видали 291 114 остаточних рішень про легалізацію, за даними звіту ASHK за 2025 рік. Найактивнішим був 2016 рік із 48 351 рішенням; у 2025 році їх було 26 101, більше, ніж у будь-якому році з 2019 по 2024. У річному звіті ASHK за 2025 рік сказано, що первинну реєстрацію, зокрема легалізацію, мають завершити у 2028 році. За даними преси, у середині 2026 року близько 130 000 самодекларацій досі не були розглянуті, а законопроєкт змін, оприлюднений у вересні 2026 року, у зонах, де заплановано будинки понад шість поверхів, легалізував би лише житло, не передаючи землю його власникові. Жодна з цих двох цифр не походить з офіційного тексту, який ми змогли відкрити.
Ціни та оголошення з повним пакетом документів дивіться в каталозі; референтні ціни й тарифи є в наших статтях про референтні ціни у 2026 році і нотаріальні тарифи.
Так, якщо кадастрова картка чиста. Перевірте, що в ній немає іпотеки в силу закону, яка означає, що за ділянку не заплатили, і немає реєстрації без землі, яка означає, що ділянка досі належить третій особі. Попросіть акт легалізації та квитанцію про оплату ділянки.
Це обтяження, яке ASHK реєструє, доки власник не сплатить за ділянку під будівлею, для житла 50% вартості землі. Під час продажу воно лишається на нерухомості, тому договір має зобов'язувати продавця сплатити борг і зняти іпотеку до підписання договору в нотаріуса.
Будівля стоїть на ділянці, яка належала приватній третій особі, що ще не отримала компенсації. Право власності на землю переходить лише тоді, коли набирає чинності постанова Ради міністрів про компенсацію. До того ви можете купити й зареєструвати будівлю, але не землю під нею.
Через e-Albania: копія кадастрової картки з фрагментом карти коштує 1 500 леків, онлайн-перевірка правового статусу 1 000 леків, підтвердження права власності 2 000, свідоцтво 3 000. У картці вказано власника, зону та всі обтяження, зареєстровані на об'єкті.
Лише будівлі, які є на ортофотоплані, знятому до набрання чинності законом 20/2020, і ніколи ті, що стоять на захищеній береговій лінії, на об'єктах культурної спадщини, поблизу великих об'єктів інфраструктури або в зонах стратегічних інвестицій. ASHK планує завершити легалізацію у 2028 році.
