Албанія чи сусіди?
На 26 жовт. 2026 квартири на Domlivo пропонуються в медіані по 1 500 € за м², 689 квартир від 35 200 €. Статистика рахує новобудови по 2 557 €/м² у Чорногорії та 3 012 €/м² у Хорватії; Болгарія і Греція середню ціну не публікують, лише індекс. Нижче: одна таблиця цін, податків і правил по п'яти країнах з усіма джерелами, кому яка країна підходить, і албанські квартири, які це підтверджують.
Медіана Албанії - з живих оголошень на Domlivo, 26 жовт. 2026; решта - опубліковані цифри з періодом. Не ціни угод.
П'ять країн ділять одне море і продають тим самим покупцям, а порівнянні цифри кажуть одне: Албанія найдешевша з помітним відривом. Середнє житло в Албанії за Deloitte за 2025 рік - 1 720 € за м²; Monstat рахує новобудови Чорногорії по 2 557 €, на узбережжі 2 838 €; статистика Хорватії - продані новобудови по 3 012 €. За сьогоднішніми оголошеннями Албанія приблизно на 41 % нижча за чорногорську цифру і на 50 % за хорватську.
Болгарію і Грецію чесно поставити в ту саму колонку не можна: жодна не публікує середню ціну за м². Публікують вони зростання, і воно швидке: ціни на житло в Болгарії зросли на 15,5 % за рік до II кварталу 2026 (Eurostat), ціни на квартири в Греції на 5,5 % до II кварталу 2026 після 8,3 % у 2025 і 9,1 % у 2024 (Банк Греції). Кому потрібен найдешевший вхід, той їх уже виключив; кому потрібна європейська посвідка за гроші, дивиться лише на грецьку «золоту візу» від 400 000 €.
Ціна - половина вибору. Друга половина в таблиці: чи може іноземець узагалі купити, скільки бере держава при купівлі, володінні, здачі та продажу, у якій валюті угода і чи дає квартира посвідку на проживання. У кожної клітинки названо джерело; список джерел із датами внизу сторінки, а албанська колонка оновлюється сама з живих оголошень.
Опубліковані цифри на 26 жовт. 2026; албанська ціна жива. Прочерк означає, що країна не публікує порівнянної цифри, а не нуль.
| Критерій | Албанія | Чорногорія | Болгарія | Хорватія | Греція |
|---|---|---|---|---|---|
| Ціна за м² | 1 500 € медіана квартир на Domlivo (26 жовт. 2026); 1 720 € середнє житло 2025 (Deloitte) | 2 557 € новобудови, II кв. 2026 (Monstat) | офіційного середнього немає з 2014 року; НСІ публікує лише індекс | 3 012 € продані новобудови, I пів. 2026 (статистичне бюро Хорватії) | офіційного середнього за м² немає; Банк Греції публікує лише індекс |
| На узбережжі | за містами в живій таблиці нижче: Шенджин, Дуррес, Вльора, Саранда | 2 838 € новобудови, прибережний регіон (Monstat) | офіційної цифри немає | окремої офіційної цифри немає | окремої цифри немає; індекс по районах поза великими містами зріс на 7,1 % до II кв. 2026 |
| Зміна цін за рік | +6,2 % за 2025 (Deloitte) | публікуються рівні за кварталами, річного темпу в серії немає | +15,5 % індекс цін на житло, II кв. 2026 (Eurostat) | тут не порівнюється | +5,5 % індекс цін на квартири, II кв. 2026; +8,3 % у 2025, +9,1 % у 2024 (Банк Греції) |
| Податок при купівлі вторинки | немає для покупця-фізособи; 2 % з передачі платить продавець | 3 % до 150 000 €, 5 % до 500 000 €, 6 % понад (з 2024) | 0,1-3 %, встановлює муніципалітет | 3 %, платить покупець | 3,09 % (3 % плюс муніципальна надбавка); підвищення до 15 % для покупців не з ЄС оголошено на 2027 рік, закон не опубліковано |
| ПДВ на новобудову | немає на квартири | 21 % при першому продажу | 20 % | 25 % замість 3 % | 24 %, призупинено до 31 грудня 2026 (закон 5246/2025) |
| Річний податок | 0,05 % фіскальної вартості | 0,25-1 % ринкової вартості | 0,01-0,45 % податкової вартості | 0,60-8,00 € за м² площі, встановлює муніципалітет | ENFIA: шкала за м² плюс надбавка на велике майно |
| Податок на оренду | 15 % | 15 % після витрат | 10 % | 12 % після вирахування 30 % | прогресивний, від 15 % |
| Податок при продажу | 15 % з приросту; до 31.12.2026 натомість переоцінка по 5 % | 15 % з приросту; звільнено лише основне житло власника | 10 %; житло у володінні понад три роки звільнено, одне на рік | 24 % з приросту; через два роки - нуль | 15 % з приросту, призупинено до 31 грудня 2026 |
| Хто може купити | іноземці на умовах громадян; сільгоспземля лише в оренду до 99 років або через компанію | квартири та будинки - так; не можна сільгосп- і лісову землю, землю за 1 км від кордону та на островах | будівлі - так; земля для громадян ЄС на умовах договору про вступ, сільгоспземля зазвичай після п'яти років проживання | громадяни ЄС вільно; громадяни не з ЄС за взаємністю зі згоди міністерства | громадяни ЄС вільно; не з ЄС - дозвіл у прикордонних зонах (багато островів, Еврос та інші) |
| Валюта | лек (ціни вказують у євро) | євро, без угоди з ЄС | євро з 1 січня 2026 | євро з 2023 | євро |
| Посвідка за нерухомість | річна посвідка власнику, поновлювана, без мінімальної ціни (ст. 84 закону 79/2021) | тимчасова посвідка на підставі володіння житлом, поновлення щороку (за довідниками юрфірм) | тут не порівнюється | немає за фактом купівлі | «золота віза»: 800 000 € в Аттиці, Салоніках, на Міконосі, Санторіні та островах від 3 100 мешканців, 400 000 € у решті Греції, 250 000 € за переобладнані та охоронювані будівлі; один об'єкт від 120 м² (закон 5100/2024) |
Албанія: індекс цін Domlivo (медіана ціни пропозиції за м² квартир і студій у продажу, перерахунок щогодини) та Deloitte Property Index 2026. Чорногорія: Monstat, нові житлові будинки, II кв. 2026. Хорватія: статистичне бюро, продані новобудови, I пів. 2026. Болгарія: НСІ та індекс цін на житло Eurostat. Греція: індекс цін на квартири Банку Греції, II кв. 2026, попередньо. Податкові ставки - з національних податкових служб і довідників PwC; джерела нижче. Цифри вимірюють трохи різне і подані для орієнтиру.
Чесне читання таблиці за тим, що вам потрібно.
Приблизно на 41 % нижче за Чорногорію і на 50 % за Хорватію за сьогоднішніми цифрами, без податку покупця при угоді, без ПДВ на квартири і з річним податком у кілька десятків євро. Ціна за це - валюта поза євро, ринок, де перепродаж займає місяці, і відсутність рамки ЄС за актом.
Чорногорія живе в євро і продає новобудови по 2 557 € за м², 2 838 € на узбережжі, з податком на купівлю до 6 % на дорогих квартирах і ПДВ 21 % на новобудови. Посвідка дається з житлом. Підходить тому, хто хоче ціни в євро і курортне життя в дусі Будви і готовий платити на третину більше, ніж в Албанії.
Хорватія дає акт у ЄС, євро і продаж без податку через два роки - по 3 012 € за м² новобудови і з ПДВ 25 %. Болгарія увійшла в єврозону 1 січня 2026, оподатковує оренду і приріст по 10 % і має найдешевші чорноморські курорти в ЄС, але не публікує середню ціну, а її ціни зросли на 15,5 % за рік; її квартири - єдина чесна альтернатива Албанії за ціною, в іншому морі.
Греція - єдина з п'яти із «золотою візою»: 400 000 € поза великими містами та островами, 800 000 € в Аттиці, Салоніках, на Міконосі, Санторіні та великих островах, один об'єкт від 120 м². Албанія дає річну поновлювану посвідку будь-якому власнику без мінімальної ціни; це посвідка, а не шлях до паспорта ЄС.
Індекс Болгарії зріс на 15,5 % за рік до II кварталу 2026, Греції - на 5,5 % після 8,3 % і 9,1 % за два попередні роки; середнє по Албанії зросло на 6,2 % у 2025. Зростання, вже закладене в ціну, для покупця витрата, для власника втіха: Албанія - та з п'яти, де наздоганяюче зростання ще попереду, з ризиком, який до нього додається.
Інвестиції в нерухомість Албанії: ціни, оренда, дохідність і податки на одній сторінці
Медіана ціни пропозиції за м² і найдешевша квартира за містами, за живими оголошеннями, 26 жовт. 2026. Кожне місто відкриває свої оголошення.
Шенджин: найдешевший приморський ринок · Як рахується індекс · Албанія за містами й районами: щомісячний звіт про ціни
| Місто | Медіана, €/м² | Квартири від | Квартир у вибірці |
|---|---|---|---|
| Шенджін | 1 300 € | 35 200 € | 98 |
| Дуррес | 1 500 € | 40 000 € | 530 |
| Саранда | 2 041 € (орієнтовно) | 100 000 € | 13 |
| Вльора | 2 448 € (орієнтовно) | 123 000 € | 6 |
| Тірана | 1 980 € (орієнтовно) | 101 265 € | 14 |
Квартири та студії до 1 км від моря або на першій лінії, за ціною за м² відносно медіани свого міста, не більше 4 з одного міста. Ціни та наявність - як в оголошеннях.
Дві наші порівняльні статті з повними податковими таблицями і джерелами: Албанія, Болгарія чи Чорногорія для квартири біля моря та Албанія проти Чорногорії і Хорватії.
За порівнянними даними Албанія найдешевша з трьох країн: близько 1 720 € за м² у 2025 році проти 2 557 € за нові квартири в Чорногорії. Болгарія взагалі не публікує офіційної ціни квадратного метра, лише індекс, який за рік зріс на 15,5%. Натомість Болгарія найменше оподатковує оренду й дохід від продажу, а з 1 січня 2026 року користується євро.
Читати
Албанія найдешевша з трьох країн: у середньому близько 1 720 € за м² у 2025 році проти 2 557 € за нові квартири в Чорногорії та близько 3 000 € у Хорватії. В Албанії також найнижчий щорічний податок на нерухомість. Хорватія пропонує євро, членство в ЄС і найлегший податок на продаж після тривалого володіння, Чорногорія посередині. Нижче цифри поруч.
ЧитатиКороткі відповіді цифрами з таблиці.
Так. На 26 жовт. 2026 квартири на Domlivo пропонувалися в медіані по 1 500 € за м²; Monstat рахує новобудови Чорногорії по 2 557 € і 2 838 € на узбережжі у II кварталі 2026. Албанська цифра - за всіма квартирами у продажу, чорногорська - лише за новими, тому розрив на однакових новобудовах дещо менший; середнє Deloitte за 2025 рік 1 720 € по Албанії показує те саме.
За Хорватію - приблизно на 50 %: продані там новобудови коштували в середньому 3 012 € за м² у першому півріччі 2026 проти 1 500 € у квартир на Domlivo. Греція середню ціну за м² не публікує; її індекс цін на квартири зріс на 5,5 % за рік до II кварталу 2026 після 8,3 % у 2025, а ціни пропозиції на островах і Афінській Рив'єрі помітно вищі за албанське узбережжя.
Квартиру чи будинок - так у всіх п'яти. Обмеження стосуються землі. Албанія виключає сільгоспземлю (оренда до 99 років або компанія). Чорногорія - сільгосп- і лісову землю, землю за кілометр від кордону та острови. Болгарія дозволяє громадянам ЄС володіти землею за договором про вступ і вимагає п'ять років проживання для сільгоспземлі. Хорватія пускає громадян ЄС вільно, не з ЄС - за взаємністю зі згоди міністерства. Греція пускає громадян ЄС вільно, а від не з ЄС вимагає дозвіл у прикордонних зонах, куди входять багато островів.
Греція через «золоту візу»: 800 000 € в Аттиці, Салоніках, на Міконосі, Санторіні та островах від 3 100 мешканців, 400 000 € у решті країни, 250 000 € за переобладнані та охоронювані будівлі, один об'єкт від 120 м² (закон 5100/2024). Албанія дає річну поновлювану посвідку будь-якому власнику без мінімальної ціни (ст. 84 закону 79/2021). Чорногорія - тимчасову посвідку на підставі володіння житлом. У Хорватії посвідки за купівлю немає.
На вторинці: нічого в Албанії (2 % платить продавець), 3 % у Хорватії, 3,09 % у Греції, 0,1-3 % у Болгарії за муніципалітетом, 3-6 % у Чорногорії за ціною. На новобудові: без ПДВ в Албанії, 20 % у Болгарії, 21 % у Чорногорії, 25 % у Хорватії, 24 % у Греції, але призупинено до кінця 2026. Щороку: 0,05 % фіскальної вартості в Албанії, 0,01-0,45 % у Болгарії, 0,25-1 % у Чорногорії, 0,60-8 € за м² у Хорватії, ENFIA у Греції.
У євро в Чорногорії (без угоди з ЄС), Болгарії (з 1 січня 2026), Хорватії (з 2023) і Греції. Албанія зберігає лек; квартири на узбережжі оцінюють і зазвичай оплачують у євро, у нотаріальному акті вказують суму в леках, а конвертація вашого банку - витрата, яку варто закласти.
Кожна іноземна цифра на цій сторінці взята з однієї з цих публікацій; албанська медіана - індекс цін Domlivo на 26 жовт. 2026. Цифри перевіряються при виході нових квартальних і річних публікацій.
