Investire a Durazzo
Durazzo per investitori: quartieri, prezzi, affitti e rendimenti
Il 26 ott 2026 Domlivo elenca 542 appartamenti in vendita a Durazzo a una mediana di 1500 € al m², 471 dei quali entro 1 km dal mare. Con un contratto annuale un bilocale rende circa 2,8-4,9 % lordo a Mali i Robit, il migliore dei quartieri. Qui sotto: ogni quartiere con le cifre live e il rendimento, la stagione e cosa fa all'affitto, i 1+1 al mare meglio prezzati e i rischi che una brochure omette.
Perché Durazzo, in numeri
- Prezzo richiesto mediano, appartamenti
- 1500 €/m²
- Appartamenti in vendita
- 542
- Entro 1000 m dal mare
- 471
- Nuove costruzioni in vendita
- 71
Prezzi richiesti live degli appartamenti su Domlivo, 26 ott 2026. Non prezzi di vendita.
Durazzo è il mercato albanese: il porto più grande, la spiaggia più vicina a Tirana e all'aeroporto (40 minuti), il traghetto da Bari e Ancona, e nove appartamenti su dieci di questo sito. Una linea di venti chilometri di palazzine va dalla spiaggia cittadina per Plazh, Shkëmbi i Kavajës e Golem fino a Qerret e Mali i Robit, ed è quella che comprano gli investitori: un 1+1 in seconda o terza fila, affittato ai turisti d'estate e a residenti o lavoratori da remoto il resto dell'anno.
I quartieri costano diversamente e hanno inquilini diversi. Il centro e la spiaggia cittadina vivono tutto l'anno: negozi, scuole, porto, canoni pubblicati per un 1+1 di 250 €-400 € al mese. I quartieri di spiaggia a sud della città si svuotano da ottobre a maggio: un contratto annuale lì vale la tariffa invernale, 200 €-350 €, mentre d'estate lo stesso appartamento rende 400 €-600 €. La tabella qui sotto fa il calcolo del contratto annuale sul prezzo mediano live di un 1+1 in ogni quartiere, tolti il 15 % di imposta e un mese di sfitto.
Ogni cifra di questa pagina è ricalcolata ogni ora dagli annunci live; solo i canoni no, vengono dalla nostra scheda sugli affitti a lungo termine, con l'avvertenza che quelli effettivi sono del 5-10 % sotto i pubblicati. Un quartiere entra in tabella da cinque appartamenti con prezzo.
Investire in immobili in Albania: ogni città, prezzi, affitti, rendimenti e tasse
Quartiere per quartiere
Appartamenti in vendita, mediana del prezzo richiesto al m², prezzo mediano e minimo di un 1+1, quota entro 1 km dal mare, nuove costruzioni e rendimento lordo e netto di un 1+1 con contratto annuale, 26 ott 2026. Un quartiere con link apre i suoi annunci.
| Quartiere | Appartamenti | Mediana, €/m² | 1+1 mediana (da, n) | Al mare | Nuove costruzioni | Lordo | Netto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Plazh | 154 | 1635 € | 109.000 € (62.400 €, 77) | 92 % | 2 | 2,2-3,9 % | 0,8-2 % |
| Golem | 124 | 1423 € | 95.000 € (73.400 €, 70) | 86 % | 24 | 2,5-4,4 % | 1-2,4 % |
| Shkëmbi | 81 | 1404 € | 88.000 € (55.000 €, 47) | 84 % | 2 | 2,7-4,8 % | 1,1-2,6 % |
| Centro città | 63 | 1705 € | 129.000 € (63.000 €, 13) | 79 % | 2 | 2,3-3,7 % | 0,9-1,9 % |
| Mali i Robit | 30 | 1711 € | 85.000 € (57.850 €, 21) | 97 % | 6 | 2,8-4,9 % | 1,2-2,7 % |
| Qerret | 14 | 1698 € | 128.000 € (83.200 €, 6) | 86 % | 2 | 1,9-3,3 % | 0,6-1,6 % |
| Plepa | 8 | 1646 € | 97.500 € (67.000 €, 4) | 100 % | 0 | 2,5-4,3 % | 1-2,3 % |
| Currila | 6 | 3095 € | da 170.000 € (1) | 100 % | 0 | — | — |
Rendimento = dodici mensilità del contratto annuale del gruppo del quartiere sul prezzo mediano di un 1+1: centro 250 €-400 €, quartieri di spiaggia 200 €-350 € (tariffa invernale; d'estate 400 €-600 €). Netto = dopo un mese di sfitto, mezza mensilità di provvigione, manutenzione, assicurazione, imposta sull'edificio e il 15 % di imposta, sul prezzo più i costi d'acquisto, come lo calcola il calcolatore del rendimento; senza gestione. Canoni pubblicati, quelli effettivi sono del 5-10 % più bassi. Al mare = entro 1 km secondo l'annuncio o prima linea.
Ogni quartiere di Durazzo con prezzi e descrizione · Calcolatore del rendimento: il vostro appartamento, il vostro canone, estate o anno · Golem o Plazh: i due quartieri di spiaggia a confronto
La stagione e cosa fa ai numeri
Durazzo è una località estiva con una città attaccata; le due metà si affittano in modo diverso.
Da giugno a settembre i quartieri di spiaggia sono pieni: famiglie albanesi e kosovare, poi polacchi, cechi e tedeschi con i pacchetti vacanza, a tariffe a notte che valgono 400 €-600 € per un mese estivo di un 1+1. Da ottobre a maggio lo stesso appartamento è vuoto o affittato a lungo termine a 200 €-350 €. Una strategia da affitto breve vive quindi di quattro mesi e muore negli altri otto, a meno che l'appartamento sia in centro, dove un inquilino a 250 €-400 € paga tutto l'anno.
Il confronto onesto: un 1+1 sulla spiaggia affittato ai turisti può rendere più lordo dello stesso appartamento con contratto annuale, ma dopo pulizie, commissioni delle piattaforme di circa il 6 %, la tassa di soggiorno del 2,25 %, le utenze a carico del proprietario e un gestore con le chiavi, il netto finisce spesso pari o sotto il contratto annuale. Fate girare il calcolatore con la vostra occupazione; il numero di un altro non vale per il vostro palazzo.
Il nuovo cambia il calcolo due volte: le rate distribuiscono il prezzo fino alla consegna, e le prime due estati vanno di solito sotto le tariffe del quartiere finché il palazzo è ancora un cantiere. Gli annunci dicono la fase e la consegna promessa; la tabella sopra conta quante nuove costruzioni ha ogni quartiere.
71 nuove costruzioni in vendita: sulla carta e in costruzione
I 12 bilocali 1+1 al mare meglio prezzati
Bilocali entro 1000 m dal mare o in prima linea, ordinati per prezzo al m² rispetto alla mediana del loro quartiere, al massimo 3 per quartiere. Prezzi e disponibilità come negli annunci.
Cosa può andare storto
Le quattro cose con cui convive un proprietario a Durazzo, e come metterle nel prezzo prima di comprare.
Eccesso di offerta sulla linea di spiaggia
Golem e Shkëmbi i Kavajës costruiscono da quindici anni e costruiscono ancora; la tabella mostra quante nuove costruzioni ha ogni quartiere. Più offerta significa sfitto invernale più lungo e rivendita più lenta. Comprate il palazzo, non il quartiere: un edificio con piscina gestita, ascensore funzionante e condominio si affitta e si rivende; uno senza compete solo sul prezzo.
L'edificio stesso
Durazzo poggia su terreno morbido e ha avuto il terremoto del 2019; i palazzi costruiti dopo seguono la norma più recente, quelli più vecchi non sempre sono stati verificati. Prima di pagare, un avvocato legge il titolo e il permesso di costruire, conferma l'agibilità e chiede se ampliamenti o terrazze sono stati sanati. Un appartamento in un palazzo non finito o non sanato non si vende con un atto pulito, a nessun prezzo.
Otto mesi di inverno
Un appartamento sulla spiaggia senza inquilino da ottobre a maggio paga comunque le spese condominiali, la corrente per il riscaldamento contro l'umidità, l'assicurazione e l'imposta sull'edificio. Mettete in conto il mese di sfitto della tabella e un secondo il primo anno per trovare l'inquilino; un gestore sul posto costa il 10-15 % del canone ed è la differenza tra un appartamento affittato e uno vuoto.
Uscire
La rivendita a Durazzo richiede mesi, non settimane: i compratori sono gli stessi stranieri che hanno trovato voi, e arrivano in primavera. Un appartamento finito con atto pulito si vende più in fretta di un contratto sulla carta, e uno prezzato alla mediana del quartiere più in fretta di uno al prezzo da sogno del costruttore. Calcolate l'uscita quando comprate, non quando vi serve.
Calcolatore dei costi d'acquisto: notaio, catasto, agenzia sul vostro prezzo
Da leggere prima di comprare
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Risposte brevi con le cifre live; la tabella e il calcolatore vanno più a fondo.
Il 26 ott 2026 il bilocale mediano a Mali i Robit, il quartiere con il rendimento migliore, chiedeva 85.000 €; con il canone del contratto annuale del suo gruppo sono 2,8-4,9 % lordo e circa 1,2-2,7 % netto dopo un mese di sfitto, la provvigione, i costi correnti e il 15 % di imposta. I canoni pubblicati sono del 5-10 % sopra quelli effettivi, quindi considerate realistica la fascia bassa.
Per un inquilino annuale, il centro e la spiaggia cittadina: vivono tutto l'anno e pubblicano 250 €-400 € per un 1+1. Per l'affitto breve, Golem e Plazh: la domanda estiva più alta, la concorrenza più alta, 400 €-600 € al mese in stagione e 200 €-350 € o vuoto d'inverno. Shkëmbi i Kavajës e Mali i Robit sono gli acquisti più economici con la stessa estate. La tabella mostra quanto costa ciascuno oggi.
Lordo spesso sì, netto spesso no. Quattro mesi pieni a 400 €-600 € battono sulla carta dodici a 200 €-350 €, ma pulizie, commissioni delle piattaforme di circa il 6 %, la tassa di soggiorno del 2,25 %, le utenze del proprietario e un gestore prendono un terzo o più del lordo estivo, e gli altri otto mesi non rendono nulla se non trovate comunque un inquilino annuale. Il calcolatore confronta le due opzioni con la vostra occupazione.
Per affittare, le prime tre file: i turisti vanno in spiaggia a piedi, e gli annunci indicano la distanza. La tabella mostra la quota degli appartamenti di ogni quartiere entro 1 km. Una prima linea costa di più al m² e rende di più d'estate; una terza fila costa meno e si affitta quasi allo stesso prezzo a un inquilino annuale, a cui importano più l'autobus e il supermercato della sabbia.
Durazzo ha ora 71 nuove costruzioni in vendita, con rate fino alla consegna e uno sconto del 10-20 % sul prezzo finito; il prezzo sono i ritardi del costruttore e un atto solo dopo il completamento. Per un primo acquisto a Durazzo un appartamento finito in un palazzo con agibilità è l'acquisto più sicuro: si affitta quest'estate e si vende con un titolo pulito.
Sì, con un gestore sul posto: consegna delle chiavi, pulizie, ospiti, la dichiarazione fiscale entro il 31 marzo e le spese condominiali. Agenzie e gestori privati a Durazzo chiedono circa il 10-15 % del canone per gli affitti annuali e il 20-30 % del fatturato per gli affitti brevi. Una procura notarile permette al vostro avvocato di firmare l'atto e il contratto di locazione senza che veniate di persona.