Per investitori
Investire in immobili in Albania, 2026
Il 26 ott 2026 gli appartamenti in vendita su Domlivo chiedono una mediana di 1500 € al m², 689 appartamenti da 35.200 €. Un bilocale affittato a lungo termine rende circa 3,4-5,9 % lordo a Shëngjin sui canoni pubblicati. Qui sotto: prezzi e rendimenti per città, quattro strategie, gli appartamenti adatti, le tasse che paga un proprietario straniero e le domande degli investitori.
I numeri
- Prezzo richiesto mediano, appartamenti
- 1500 €/m²
- Appartamento più economico
- 35.200 €
- Rendimento lordo, 1+1 a Shëngjin
- 3,4-5,9 %
- Nuove costruzioni in vendita
- 85
Prezzi richiesti live degli appartamenti su Domlivo, 26 ott 2026; rendimenti sui canoni pubblicati. Non prezzi di vendita.
L'Albania è la costa più economica dell'Adriatico dove uno straniero compra alle stesse condizioni di un cittadino: Deloitte stima l'abitazione media a circa 1.720 € al m² nel 2025 (+6,2 % in un anno), contro 2.557 € per il nuovo in Montenegro e 3.012 € in Croazia. I soldi vanno in un bilocale o trilocale vicino a una spiaggia: quattro mesi affittato ai turisti, il resto dell'anno a residenti o lavoratori da remoto, oppure semplicemente tenuto mentre la costa si costruisce. Da Bari e Ancona il traghetto arriva a Durazzo, da Tirana un volo di un'ora e mezza.
Il rendimento onesto è più basso di quello delle brochure. I canoni pubblicati a lungo termine per un 1+1 vanno da 250 a 400 € al mese a Durazzo, 450-650 € a Tirana e 250-430 € a Shëngjin; i canoni effettivi sono del 5-10 % più bassi; il reddito è tassato al 15 %; un affitto lungo perde circa un mese l'anno di sfitto. La tabella qui sotto fa esattamente questo calcolo sul prezzo mediano live di un 1+1 in ogni città, così vedete quello che incassa un proprietario attento, non quello che promette un venditore.
Quello che il mercato non offre: un mutuo a un non residente (le banche quasi non lo concedono), un golden visa (l'Albania non ce l'ha; il permesso di soggiorno per proprietà è annuale, art. 84 della legge 79/2021, senza prezzo minimo) e un'uscita liquida (la rivendita richiede mesi, e un appartamento in un edificio finito si vende più in fretta di un contratto sulla carta).
Ogni cifra di questa pagina è ricalcolata ogni ora dagli annunci live e dall'indice dei prezzi; i canoni vengono dalla nostra scheda sugli affitti a lungo termine e sono gli unici numeri non calcolati live. Un appartamento venduto sparisce dalla griglia, uno nuovo compare se il suo prezzo al m² batte la sua città.
Prezzi e rendimenti per città
Prezzo richiesto mediano al m² degli appartamenti, prezzo mediano di un bilocale, canone 1+1 pubblicato e il rendimento lordo e netto che dà, 26 ott 2026. Ogni città apre i suoi annunci.
Calcolatore del rendimento: il vostro appartamento, il vostro canone · Come si calcola l'indice dei prezzi · Ogni città e zona: il rapporto mensile sui prezzi
| Città | Mediana, €/m² | 1+1, prezzo mediano | Canone 1+1, €/mese | Lordo | Netto |
|---|---|---|---|---|---|
| Durazzo530 appartamenti nel campione | 1500 € | 95.000 € | 250 €-400 € | 3,2-5,1 % | 1,5-2,8 % |
| Shëngjin98 appartamenti nel campione | 1300 € | 87.950 € | 250 €-430 € | 3,4-5,9 % | 1,6-3,4 % |
| Tirana14 appartamenti nel campione | 1980 € (indicativo) | 133.100 € | 450 €-650 € | 4,1-5,9 % | 2,2-3,5 % |
| Valona6 appartamenti nel campione | 2448 € (indicativo) | 220.585 € | 300 €-450 € | 1,6-2,4 % | 0,4-1 % |
| Saranda13 appartamenti nel campione | 2041 € (indicativo) | 107.500 € | 380 €-450 € | 4,2-5 % | 2,3-2,8 % |
Una mediana su meno di 30 appartamenti è indicativa. I canoni sono canoni a lungo termine pubblicati dalla nostra scheda (Century 21 primo semestre 2026 e campioni dei portali); quelli effettivi sono del 5-10 % più bassi. Rendimento lordo = dodici mensilità sul prezzo mediano di un 1+1. Netto = dopo un mese di sfitto, mezza mensilità di provvigione, manutenzione, assicurazione, imposta sull'edificio e il 15 % di imposta sul reddito, sul prezzo più i costi d'acquisto, come lo calcola il calcolatore del rendimento. Senza gestione.
Quattro strategie
Cosa compra ciascuna, cosa rende e dove si rompe. I link aprono gli annunci adatti.
Un 1+1 a Durazzo affittato a lungo termine
La strategia di base: un bilocale in seconda linea a Plazh o Golem, affittato per dodici mesi a una famiglia del posto o a un lavoratore da remoto. Stabile, poca manutenzione, 3-5 % lordo sui canoni pubblicati; le utenze le paga l'inquilino. Rischio: una costa con troppa offerta d'inverno, quando i canoni nei quartieri di spiaggia calano di un terzo.
Un appartamento al mare per i vacanzieri
Da giugno a settembre si riempie a 40-70 € a notte a Durazzo e Shëngjin; il resto dell'anno resta vuoto o si affitta a lungo con uno sconto. Il lordo può battere l'affitto lungo, il netto spesso no, una volta pagati pulizie, commissioni delle piattaforme (6 %), la tassa di soggiorno del 2,25 %, le utenze e un gestore. Fate girare il calcolatore con la vostra occupazione prima di credere alla cifra di qualcun altro.
Sulla carta con rate del costruttore
Il nuovo si vende con rate senza interessi fino alla consegna, di solito il 30-50 % di anticipo e il resto a tranche; il prezzo è del 10-20 % sotto l'appartamento finito e sugli appartamenti non c'è IVA. Il rischio è il costruttore: ritardi di un anno sono normali e l'atto notarile arriva solo dopo il completamento, quindi controllate il permesso di costruire e i progetti già consegnati prima di pagare.
L'ingresso più economico: Shëngjin
La cittadina balneare del nord è il mercato di mare più economico con un campione affidabile: un monolocale da circa 35.000 €, un 1+1 da 45.000 €, il 13 % in meno di Durazzo al m². La domanda estiva è kosovara e albanese e prenota per telefono, non su Airbnb, quindi il reddito da affitto breve è più difficile da dimostrare; l'argomento è il prezzo, non il rendimento.
Shëngjin: appartamenti al mare e cosa si compra con un budget
I 12 appartamenti al mare meglio prezzati
Appartamenti e monolocali entro 1 km dal mare o in prima linea, fino a 120.000 €, ordinati per prezzo al m² rispetto alla mediana della loro città, al massimo 4 per città, su 289 sotto il tetto. Prezzi e disponibilità come negli annunci.
Cosa paga un proprietario straniero
Le tasse e i costi di un appartamento albanese, dalle fonti dei nostri calcolatori e dell'articolo sulle tasse.
Acquisto: il notaio chiede lo 0,35 % del valore fino a 6 milioni di lek e lo 0,30 % fino a 15 milioni; il catasto (ASHK) 5.000 lek per la registrazione; avvocato, traduttore giurato e provvigione dell'agenzia sono facoltativi. Chi compra come privato non paga imposta di trasferimento (il 2 % sulla vendita è del venditore) né IVA sull'appartamento. Su un appartamento da 100.000 € gli extra sono circa 2.300 € in un caso tipico.
Possesso e affitto: il reddito da locazione è tassato al 15 % (affitto lungo sul canone lordo, affitto breve sul reddito dopo la commissione della piattaforma), dichiarazione entro il 31 marzo. L'imposta annuale sull'edificio è lo 0,05 % del valore fiscale; una riforma in bozza la porterebbe allo 0,1-0,2 % del valore di mercato dal 2029. La convenzione Italia-Albania contro le doppie imposizioni evita la doppia tassazione del canone; dichiaratelo comunque in Italia con il credito d'imposta, chiedendo al vostro commercialista.
Vendita: la plusvalenza è tassata in Albania al 15 %; fino al 31 dicembre 2026 il proprietario può invece rivalutare l'immobile e pagare il 5 % sull'incremento. Non c'è esenzione per il possesso lungo e non c'è un golden visa da perdere: l'Albania non ce l'ha.
Calcolatore dei costi d'acquisto: notaio, catasto, agenzia sul vostro prezzo
Da leggere prima di comprare
I nostri articoli sugli investimenti con le fonti: Durazzo come mercato degli affitti, quali tipi di immobile portano quale rischio, l'Albania contro Bulgaria, Montenegro e Croazia.
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LeggiLe domande degli investitori
Risposte brevi con le cifre live; la tabella e gli articoli vanno più a fondo.
Il 26 ott 2026 un bilocale mediano a Shëngjin chiedeva 87.950 €; i canoni pubblicati a lungo termine per un 1+1 vanno lì da 250 € a 430 € al mese. Sono 3,4-5,9 % lordo e circa 1,6-3,4 % netto dopo un mese di sfitto, la provvigione, i costi correnti e il 15 % di imposta. I canoni effettivi sono del 5-10 % sotto quelli pubblicati, quindi considerate realistica la fascia bassa.
Secondo l'indice dei prezzi del 26 ott 2026, Shëngjin: mediana di 1300 € al m² su 98 appartamenti. Durazzo ha più offerta e la rivendita più liquida; Tirana costa di più al m² ma ha il mercato degli affitti lunghi più profondo; Valona e Saranda hanno prezzi da vacanzieri e pochi annunci da noi.
No. L'Albania non ha un programma di golden visa; lo schema di cittadinanza per investimento annunciato nel 2019 non è mai partito ed è stato chiuso a fine 2022. Esiste un permesso di soggiorno annuale, rinnovabile, per i proprietari di immobili ai sensi dell'art. 84 della legge 79/2021, senza prezzo minimo nella legge. Non obbliga a vivere nell'appartamento.
Al 15 % in Albania, uguale per affitti lunghi e brevi, dichiarazione entro il 31 marzo. Poi si applica la convenzione con il vostro paese: quella Italia-Albania evita la doppia imposizione con il credito d'imposta sul reddito dichiarato in Italia; verificate con il commercialista. L'imposta annuale sull'edificio è lo 0,05 % del valore fiscale.
In pratica quasi mai: le banche albanesi prestano ai residenti con reddito locale. Gli investitori pagano in contanti o prendono le rate senza interessi del costruttore su una nuova costruzione, di solito il 30-50 % di anticipo e il resto fino alla consegna. Un appartamento usato si paga all'atto, spesso in due passi: caparra alla prenotazione e saldo dal notaio.
Sulle 85 nuove costruzioni in vendita ora lo sconto sulla carta è del 10-20 % rispetto all'appartamento finito, a rate e senza IVA; il prezzo è il rischio del costruttore e un atto che arriva solo dopo il completamento. Un appartamento finito costa di più al m², si affitta dal primo giorno e si rivende più in fretta. Chi compra in Albania per la prima volta di solito fa meglio con un appartamento finito in un edificio che ha già l'agibilità.