Immobili in vendita e prezzi
- Monolocali in vendita a Durazzo
- Tutti gli immobili in vendita a Durazzo
- Prezzi degli immobili a Durazzo
Menu
Un bilocale di 50 m² a Durazzo Plazh a €1.400/m² costa circa €72.500 tutto incluso. Con il rendimento indicativo della zona del 7-11% incassa circa €6.000 lordi l'anno. Tolte la tassa DIVA del 15% e una commissione di gestione del 20-25%, restano circa €4.050, cioè un rendimento reale vicino al 5,6% sul costo totale. Qui sotto la stessa unità, voce per voce.
Prendiamo un bilocale di 50 m² a Plazh a €1.400/m². Il prezzo rientra nella fascia stabilita della zona, €1.200-1.700/m², e non viene da uno scenario ottimistico. Il prezzo d'acquisto è quindi di €70.000. Una precisazione subito: per unità, Plazh non è la zona più redditizia del paese. A Valona il reddito medio dell'host è più alto, circa €1.163 al mese prima di ogni detrazione. Entrare a Plazh costa però decisamente meno, e questo calcolo mette alla prova proprio quel compromesso con numeri reali.
In Albania i costi di transazione sono circa il 3-4% del prezzo: notaio (~0,35% più una tariffa fissa), registrazione ASHK (~5.000 lek) e, se c'è un agente, la sua commissione in più. Qui usiamo il 3,5%, cioè 2.450 €. Costo totale per possedere l'unità, prima di qualsiasi reddito: 72.450 €.
Secondo il monitoraggio per zona di Investropa, il rendimento lordo stimato per Durrës Plazh sta tra il 7 e l'11%. La revisione di DomLivo lo tratta come una stima a fonte unica, perché nessun secondo fornitore pubblica un rendimento specifico per Plazh con cui confrontarlo. Prendiamo il valore centrale, il 9%: 6.300 € lordi all'anno, prima di tasse, gestione e qualsiasi altra detrazione.
Da quei €6.300 escono due voci, e le paghi entrambe. La tassa DIVA è un'aliquota fissa del 15% sull'importo al netto della commissione della piattaforma. Con una commissione del 3%, l'imponibile è di €6.111, la tassa vale circa €917 e in tasca restano €5.194. Un property manager locale prende di solito il 20-25% per pulizie, comunicazione con gli ospiti e cambio ospiti. Al 22% dei €5.194 rimasti, sono altri €1.143. Alla fine restano €4.051 netti, mentre la cifra lorda lascia intendere €6.300.
La dichiarazione DIVA in sé non costa nulla oltre alle pratiche. Per questa via non serve alcuna registrazione d'impresa NIPT. La dichiarazione per l'anno precedente va presentata entro il 31 marzo, e l'autorità fiscale riceve già i dati delle prenotazioni direttamente da Airbnb e Booking.com, quindi in pratica il reddito non può restare non dichiarato. Il meccanismo completo della DIVA, la scadenza per la presentazione e il requisito del codice fiscale per non residenti sono trattati più approfonditamente a parte. Per questo esempio conta solo l'aliquota del 15%, già applicata sopra.
€4.051 netti su un costo totale di €72.450 danno un rendimento netto del 5,6%. Il numero è reale e difendibile, ed è più basso del 7-11% indicato nella maggior parte degli annunci, perché quella cifra è lorda e viene calcolata prima delle due detrazioni viste sopra. Per gli standard regionali il rendimento resta competitivo. È solo un numero diverso da quello usato nel marketing.
La leva più importante, di gran lunga, è il tasso di occupazione. Le stime di occupazione per Plazh vanno dal 33% al 56% a seconda del fornitore, e questa sola forbice sposta la cifra lorda più della commissione di gestione.
| Scenario | Ipotesi di occupazione | Reddito lordo | Netto dopo tasse + gestione |
|---|---|---|---|
| Estremo inferiore | 33% (estremo inferiore dell'intervallo) | ~€4,700 | ~€3,000 |
| Punto medio (usato sopra) | ~45% | €6,300 | €4,051 |
| Estremo superiore | 56% (estremo superiore dell'intervallo) | ~€7,900 | ~€5,100 |
Tra lo scenario basso e quello alto ci sono circa €2.100 all'anno, più dell'intera detrazione per la commissione di gestione. Tienilo presente prima di trattare un singolo numero pubblicizzato come il tuo piano. Nessuno dei tre scenari include una riserva per ristrutturazione o arredamento del primo anno. Un budget realistico dovrebbe prevederla, e sposta il vero punto di pareggio più avanti di quanto dica ciascuna di queste cifre.
Lo stesso calcolo vale in proporzione per altri budget. Un monolocale più piccolo a €45.000 nella stessa zona, con la stessa ipotesi del 9% lordo, renderebbe circa €4.050 lordi e circa €2.600 netti. Il rendimento netto resta simile, 5,6%, solo su una base più piccola. La fascia di prezzo zona per zona su cui si basa questo scenario è trattata integralmente a parte, insieme alla fascia di prezzo di ogni altra zona di Durazzo, se vuoi rifare lo stesso calcolo su un'altra unità.
La procedura per chiudere effettivamente l'acquisto non cambia in nessuno di questi scenari. Cambia solo il rendimento.
Se fai i conti su un'unità realistica a Plazh dall'inizio alla fine, ottieni circa il 5,6% netto contro un lordo dichiarato del 7-11%. La differenza la fanno la tassa DIVA del 15% e una commissione di gestione tipica del 20-25%, e le paghi entrambe.
Il 15% fisso, applicato al reddito dopo la commissione della piattaforma. Su una stima lorda di 6.300 € fanno circa 917 € l'anno.
Di solito costa il 20-25% del reddito lordo, una spesa reale e significativa. Però è proprio lui a rendere realistica la proprietà a distanza per un acquirente non residente che non si occupa di persona di pulizie e prenotazioni.
Il tasso di occupazione, con ampio margine. Le stime pubblicate per Plazh vanno dal 33% al 56%, e questa sola variazione incide sul reddito netto più della tassa o della commissione di gestione.
