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Albania o un vicino?
Il 26 ott 2026 gli appartamenti in vendita su Domlivo chiedono una mediana di 1500 € al m², 689 appartamenti da 35.200 €. Gli istituti di statistica mettono il nuovo a 2557 €/m² in Montenegro e 3012 €/m² in Croazia; Bulgaria e Grecia non pubblicano una media, solo un indice. Qui sotto: una tabella di prezzi, tasse e regole dei cinque paesi con tutte le fonti, chi dovrebbe scegliere quale, e gli appartamenti albanesi che lo dimostrano.
Mediana albanese dagli annunci live su Domlivo, 26 ott 2026; il resto sono cifre pubblicate con il loro periodo. Non prezzi di vendita.
Cinque paesi si dividono lo stesso mare e vendono agli stessi compratori, e le cifre confrontabili dicono una cosa: l'Albania è la più economica con un margine netto. La media Deloitte per un'abitazione albanese nel 2025 è 1720 € al m²; Monstat conta il nuovo in Montenegro a 2557 €, sulla costa 2838 €; l'istituto croato conta il nuovo venduto a 3012 €. Sugli annunci di oggi l'Albania sta circa il 41 % sotto la cifra montenegrina e il 50 % sotto quella croata. Dall'Italia, Durazzo è un traghetto da Bari e Ancona.
Bulgaria e Grecia non si possono mettere onestamente nella stessa colonna: nessuna delle due pubblica un prezzo medio al m². Pubblicano la crescita, ed è rapida: i prezzi delle case in Bulgaria sono saliti del 15,5 % nell'anno al II trimestre 2026 (Eurostat), quelli degli appartamenti in Grecia del 5,5 % al II trimestre 2026 dopo il 8,3 % nel 2025 e il 9,1 % nel 2024 (Banca di Grecia). Chi vuole l'ingresso più economico le ha già escluse; chi vuole un soggiorno europeo in cambio dei soldi guarda solo al golden visa greco da 400.000 €.
Il prezzo è metà della scelta. L'altra metà è nella tabella: se uno straniero può comprare, quanto prende lo Stato quando compri, possiedi, affitti e vendi, in che valuta è l'affare e se l'appartamento porta un permesso di soggiorno. Ogni cella indica la sua base; le fonti con le date sono in fondo alla pagina, e la colonna albanese si aggiorna da sola dagli annunci live.
Cifre pubblicate al 26 ott 2026; il prezzo albanese è live. Un trattino significa che il paese non pubblica una cifra confrontabile, non zero.
| Criterio | Albania | Montenegro | Bulgaria | Croazia | Grecia |
|---|---|---|---|---|---|
| Prezzo al m² | 1500 € mediana degli appartamenti su Domlivo (26 ott 2026); 1720 € abitazione media 2025 (Deloitte) | 2557 € nuovi appartamenti, II trim. 2026 (Monstat) | nessuna media ufficiale dal 2014; l'NSI pubblica solo un indice | 3012 € nuovi appartamenti venduti, I sem. 2026 (istituto croato di statistica) | nessuna media ufficiale al m²; la Banca di Grecia pubblica solo un indice |
| Sulla costa | per città nella tabella live qui sotto: Shëngjin, Durazzo, Valona, Saranda | 2838 € nuovi appartamenti, regione costiera (Monstat) | nessuna cifra ufficiale | nessuna cifra ufficiale separata | nessuna cifra separata; l'indice per le aree fuori dalle grandi città è salito del 7,1 % al II trim. 2026 |
| Variazione dei prezzi su un anno | +6,2 % nel 2025 (Deloitte) | pubblicati livelli trimestrali, nessun tasso annuo nella serie | +15,5 % indice dei prezzi delle case, II trim. 2026 (Eurostat) | qui non confrontato | +5,5 % indice dei prezzi degli appartamenti, II trim. 2026; +8,3 % nel 2025, +9,1 % nel 2024 (Banca di Grecia) |
| Imposta sull'acquisto di un usato | nessuna per un compratore privato; il 2 % sul trasferimento lo paga il venditore | 3 % fino a 150.000 €, 5 % fino a 500.000 €, 6 % oltre (dal 2024) | 0,1-3 %, fissata da ogni comune | 3 %, a carico del compratore | 3,09 % (3 % più l'addizionale comunale); un aumento al 15 % per i compratori extra-UE è stato annunciato per il 2027, nessuna legge pubblicata |
| IVA su una nuova costruzione | nessuna sugli appartamenti | 21 % alla prima vendita | 20 % | 25 % al posto del 3 % | 24 %, sospesa fino al 31 dicembre 2026 (legge 5246/2025) |
| Imposta annua sull'immobile | 0,05 % del valore fiscale | 0,25-1 % del valore di mercato | 0,01-0,45 % del valore fiscale | 0,60-8,00 € al m² di superficie, fissata dal comune | ENFIA, una scala al m² con un'addizionale sui patrimoni maggiori |
| Tassa sull'affitto | 15 % | 15 % dopo i costi | 10 % | 12 % dopo una deduzione forfettaria del 30 % | progressiva, dal 15 % |
| Tassa sulla vendita | 15 % della plusvalenza; fino al 31.12.2026 in alternativa rivalutazione al 5 % | 15 % della plusvalenza; esente solo l'abitazione principale del proprietario | 10 %; una casa posseduta da più di tre anni è esente, una all'anno | 24 % della plusvalenza; nessuna dopo due anni | 15 % della plusvalenza, sospesa fino al 31 dicembre 2026 |
| Chi può comprare | stranieri alle condizioni dei cittadini; terreni agricoli solo in affitto fino a 99 anni o tramite società | appartamenti e case sì; non terreni agricoli o forestali, terreni entro 1 km dal confine o sulle isole | edifici sì; terreni per i cittadini UE alle condizioni del trattato di adesione, terreni agricoli in genere dopo cinque anni di residenza | cittadini UE liberamente; extra-UE per reciprocità con il consenso del ministero | cittadini UE liberamente; gli extra-UE hanno bisogno di un permesso nelle zone di confine (molte isole, Evros e altre) |
| Valuta | lek (prezzi indicati in euro) | euro, senza accordo con l'UE | euro dal 1° gennaio 2026 | euro dal 2023 | euro |
| Soggiorno per proprietà | permesso annuale per i proprietari, rinnovabile, senza prezzo minimo (art. 84, legge 79/2021) | soggiorno temporaneo in base alla proprietà di un'abitazione, rinnovato ogni anno (secondo le guide degli studi legali) | qui non confrontato | nessuno per il solo acquisto | golden visa: 800.000 € in Attica, Salonicco, Mykonos, Santorini e isole con più di 3.100 abitanti, 400.000 € altrove, 250.000 € per riconversioni ed edifici vincolati; un solo immobile di almeno 120 m² (legge 5100/2024) |
Albania: Domlivo Price Index (mediana del prezzo richiesto al m² di appartamenti e monolocali in vendita, ricalcolata ogni ora) e Deloitte Property Index 2026. Montenegro: Monstat, nuovi edifici residenziali, II trim. 2026. Croazia: istituto di statistica, nuovi appartamenti venduti, I sem. 2026. Bulgaria: NSI e indice dei prezzi delle case Eurostat. Grecia: indice dei prezzi degli appartamenti della Banca di Grecia, II trim. 2026, provvisorio. Aliquote dalle amministrazioni fiscali nazionali e dai riepiloghi PwC; fonti sotto. Le cifre misurano cose leggermente diverse e servono da orientamento.
La lettura onesta della tabella, secondo quello che cercate.
Circa il 41 % sotto il Montenegro e il 50 % sotto la Croazia sulle cifre di oggi, nessuna imposta per chi compra all'atto, nessuna IVA sugli appartamenti e un'imposta annua di poche decine di euro. Il prezzo di tutto questo: una valuta fuori dall'euro, un mercato dove la rivendita richiede mesi, e nessuna cornice UE dietro l'atto.
Il Montenegro usa l'euro e vende il nuovo a 2557 € al m², 2838 € sulla costa, con un'imposta sull'acquisto che sale al 6 % sugli appartamenti cari e il 21 % di IVA sul nuovo. Il soggiorno arriva con l'abitazione. Va bene a chi vuole prezzi in euro e la vita da resort tipo Budva e accetta di pagare un terzo in più che in Albania.
La Croazia dà un atto UE, l'euro e una vendita esente da tasse dopo due anni, a 3012 € al m² per un appartamento nuovo e con il 25 % di IVA. La Bulgaria è entrata nell'euro il 1° gennaio 2026, tassa affitti e plusvalenze al 10 % e ha le località del Mar Nero più economiche dell'UE, ma non pubblica una media dei prezzi e i suoi prezzi sono saliti del 15,5 % in un anno; i suoi appartamenti sono l'unica alternativa onesta all'Albania sul prezzo, su un altro mare.
La Grecia è l'unica dei cinque con un golden visa: 400.000 € fuori dalle grandi città e dalle isole, 800.000 € in Attica, Salonicco, Mykonos, Santorini e nelle isole maggiori, un solo immobile da 120 m² in su. L'Albania dà a qualsiasi proprietario un permesso annuale rinnovabile senza prezzo minimo; è un permesso di soggiorno, non una via a un passaporto UE.
L'indice bulgaro è salito del 15,5 % nell'anno al II trimestre 2026, quello greco del 5,5 % dopo il 8,3 % e il 9,1 % nei due anni prima; la media albanese è salita del 6,2 % nel 2025. La crescita già nel prezzo è un costo per chi compra e una consolazione per chi possiede: l'Albania è quella dei cinque dove il recupero è ancora davanti, con il rischio che ne fa parte.
Investire in immobili in Albania: prezzi, affitti, rendimenti e tasse in una pagina
Mediana del prezzo richiesto al m² degli appartamenti e appartamento più economico per città, dagli annunci live, 26 ott 2026. Ogni città apre i suoi annunci.
Shëngjin: il mercato di mare più economico · Tutti gli appartamenti al mare · Come si calcola l'indice · Albania per città e zona: il rapporto mensile sui prezzi
| Città | Mediana, €/m² | Appartamenti da | Appartamenti nel campione |
|---|---|---|---|
| Shëngjin | 1300 € | 35.200 € | 98 |
| Durazzo | 1500 € | 40.000 € | 530 |
| Saranda | 2041 € (indicativo) | 100.000 € | 13 |
| Valona | 2448 € (indicativo) | 123.000 € | 6 |
| Tirana | 1980 € (indicativo) | 101.265 € | 14 |
Appartamenti e monolocali entro 1 km dal mare o in prima linea, ordinati per prezzo al m² rispetto alla mediana della loro città, al massimo 4 per città. Prezzi e disponibilità come negli annunci.
I nostri due articoli di confronto con le tabelle fiscali complete e le fonti: Albania, Bulgaria o Montenegro per una casa al mare, e l'Albania contro Montenegro e Croazia.
Sui dati confrontabili l'Albania è la più economica delle tre: circa 1.720 € al m² nel 2025, contro 2.557 € per gli appartamenti nuovi in Montenegro. La Bulgaria non pubblica alcun prezzo ufficiale al metro quadro, solo un indice salito del 15,5% in un anno. In compenso la Bulgaria tassa meno di tutte affitti e plusvalenze e dal 1° gennaio 2026 usa l'euro.
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L'Albania è la più economica delle tre: in media circa 1.720 € al m² nel 2025, contro 2.557 € per gli appartamenti nuovi in Montenegro e circa 3.000 € in Croazia. Ha anche l'imposta annuale sugli immobili più bassa. La Croazia offre l'euro, l'appartenenza all'UE e la tassazione più leggera su una vendita dopo un lungo possesso, mentre il Montenegro sta nel mezzo. Ecco i numeri a confronto.
LeggiRisposte brevi con le cifre della tabella.
Sì. Il 26 ott 2026 gli appartamenti su Domlivo chiedevano una mediana di 1500 € al m²; Monstat conta il nuovo in Montenegro a 2557 € e 2838 € sulla costa nel II trimestre 2026. La cifra albanese copre ogni appartamento in vendita, quella montenegrina solo il nuovo, quindi il divario a parità di nuovo è un po' minore; la media Deloitte 2025 di 1720 € per l'Albania indica la stessa direzione.
Della Croazia di circa il 50 %: lì il nuovo venduto è costato in media 3012 € al m² nel I semestre 2026 contro 1500 € per gli appartamenti su Domlivo. La Grecia non pubblica una media al m²; il suo indice dei prezzi degli appartamenti è salito del 5,5 % nell'anno al II trimestre 2026, dopo il 8,3 % nel 2025, e i prezzi richiesti sulle isole e sulla Riviera ateniese sono ben sopra la costa albanese.
Un appartamento o una casa: sì in tutti e cinque. I limiti riguardano i terreni. L'Albania esclude i terreni agricoli (affitto fino a 99 anni o società). Il Montenegro esclude terreni agricoli e forestali, terreni entro un chilometro dal confine e isole. La Bulgaria lascia ai cittadini UE la proprietà di terreni secondo il trattato di adesione e chiede cinque anni di residenza per i terreni agricoli. La Croazia lascia comprare liberamente i cittadini UE e gli extra-UE per reciprocità con il consenso del ministero. La Grecia lascia comprare liberamente i cittadini UE e chiede agli extra-UE un permesso nelle zone di confine, che includono molte isole.
La Grecia, con il golden visa: 800.000 € in Attica, Salonicco, Mykonos, Santorini e isole con più di 3.100 abitanti, 400.000 € altrove, 250.000 € per riconversioni ed edifici vincolati, un solo immobile di almeno 120 m² (legge 5100/2024). L'Albania dà a qualsiasi proprietario un permesso annuale rinnovabile senza prezzo minimo (art. 84, legge 79/2021). Il Montenegro concede un soggiorno temporaneo in base alla proprietà di un'abitazione. La Croazia non ha un permesso per acquisto.
Su un usato: niente in Albania (il 2 % lo paga il venditore), 3 % in Croazia, 3,09 % in Grecia, 0,1-3 % in Bulgaria secondo il comune, 3-6 % in Montenegro secondo la fascia di prezzo. Sul nuovo: nessuna IVA in Albania, 20 % in Bulgaria, 21 % in Montenegro, 25 % in Croazia, 24 % in Grecia ma sospesa fino a fine 2026. Ogni anno: 0,05 % del valore fiscale in Albania, 0,01-0,45 % in Bulgaria, 0,25-1 % in Montenegro, 0,60-8 € al m² in Croazia, ENFIA in Grecia.
In euro in Montenegro (senza accordo con l'UE), Bulgaria (dal 1° gennaio 2026), Croazia (dal 2023) e Grecia. L'Albania tiene il lek; gli appartamenti sulla costa sono prezzati e di solito pagati in euro, l'atto notarile indica il valore in lek, e il cambio della vostra banca è un costo da mettere in conto.
Ogni cifra estera di questa pagina viene da una di queste pubblicazioni; la mediana albanese è il Domlivo Price Index al 26 ott 2026. Le cifre vengono ricontrollate a ogni nuova pubblicazione trimestrale o annuale.
