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Si può comprare in sicurezza un edificio legalizzato in Albania? Sì, se la sua scheda è pulita, e a deciderlo sono due annotazioni. Un'ipoteca legale (hipotekë ligjore) significa che il prezzo del lotto sotto l'edificio non è ancora stato pagato. Una registrazione senza il terreno (pa marrëdhënie me truallin) significa che il lotto appartiene a qualcun altro che lo Stato non ha ancora indennizzato. Ciascuna delle due cambia ciò che stai comprando. Qui sotto trovi come funziona la legalizzazione secondo la Legge 20/2020, cosa guardare sulla scheda, quali documenti chiedere al venditore e quanto costano i controlli.
La Legge 20/2020 sul completamento dei processi transitori della proprietà ha sostituito la Legge 9482/2006, in base alla quale l'ex agenzia ALUIZNI legalizzava le costruzioni abusive; da allora se ne occupa l'agenzia del catasto ASHK. La legge riguarda gli edifici senza permesso che compaiono nell'ortofoto nazionale (ortofoto) scattata prima della sua entrata in vigore. Gli edifici per cui non è stata presentata un'autodichiarazione (vetëdeklarim) vengono trattati dall'ASHK d'ufficio.
Alcuni edifici non si possono legalizzare affatto: quelli che danneggiano grandi infrastrutture pubbliche o strade nazionali, che sorgono su beni del patrimonio culturale o che si trovano in aree di investimento strategico o sulla linea costiera (vija bregdetare) riservata al turismo. La domanda richiede una planimetria del sito, le piante dei piani e, per gli edifici oltre i quattro piani, gli ampliamenti o le difformità dal permesso, una perizia strutturale.
L'ASHK decide entro 60 giorni dal completamento della qualificazione, oppure entro 30 giorni a pagamento. L'atto di legalizzazione (akt legalizimi, detto anche leje legalizimi) trasferisce anche il terreno quando il proprietario dell'edificio non possiede il lotto: per un'abitazione fino a tre volte la superficie coperta e al massimo 500 m².
L'ipoteca legale. Il lotto sotto un'abitazione legalizzata si paga al 50% del valore del terreno della relativa zona catastale, secondo la Decisione del Consiglio dei ministri 446 del 26.07.2023 (VKM 446/2023). L'ASHK invia l'avviso di pagamento tramite e-Albania o per posta, e chi paga entro 30 giorni ottiene uno sconto del 20%. Finché il lotto non è pagato per intero, sull'immobile resta iscritta un'ipoteca legale. Se compri con l'ipoteca ancora iscritta, il debito resta legato all'immobile; prevedi nel contratto che il venditore lo saldi prima del rogito dal notaio e verifica che l'ipoteca sia cancellata dalla scheda.
La registrazione senza il terreno. Quando il lotto apparteneva a un terzo privato, la proprietà del terreno passa solo quando diventa efficace la decisione del Consiglio dei ministri che indennizza quel proprietario. Fino ad allora l'edificio è registrato senza il suo terreno. Puoi possedere e registrare un edificio del genere, ma il suolo sotto non è tuo, e i tempi dell'indennizzo non dipendono da te. Nel 2025 il governo ha approvato l'indennizzo per 952 proprietà, per un totale di 2,201,738,902.9 lek.
Dal notaio, un contratto che trasferisce la proprietà di un immobile dopo la legalizzazione costa 3.000 lek. Un avvocato che controlla il titolo costa di più, ma è la protezione principale: le cause su terreni e proprietà sono una quota importante delle cause civili nei tribunali albanesi e durano anni.
Dal 2006 al 2025 prima l'ALUIZNI e poi l'ASHK hanno emesso 291.114 decisioni definitive di legalizzazione, secondo la relazione 2025 dell'ASHK. L'anno più intenso è stato il 2016, con 48.351; nel 2025 sono state 26.101, più che in qualsiasi anno dal 2019 al 2024. La relazione annuale 2025 dell'ASHK dice che la prima registrazione, legalizzazione compresa, dovrà concludersi nel 2028. Secondo la stampa, a metà 2026 circa 130.000 autodichiarazioni non erano ancora state esaminate, e una bozza di modifica pubblicata a settembre 2026, nelle zone in cui sono previsti edifici oltre i sei piani, legalizzerebbe solo l'abitazione senza trasferire il terreno al suo proprietario. Nessuno dei due dati proviene da un testo ufficiale che siamo riusciti a consultare.
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Sì, se la scheda dell'immobile è pulita. Controlla che non riporti un'ipoteca legale, che significa che il lotto non è stato pagato, né una registrazione senza il terreno, che significa che il lotto è ancora di un terzo. Chiedi l'atto di legalizzazione e la ricevuta del pagamento del lotto.
È un gravame che l'ASHK iscrive finché il proprietario non paga il lotto sotto l'edificio, al 50% del valore del terreno per un'abitazione. Resta sull'immobile quando viene venduto, quindi il contratto deve obbligare il venditore a pagarlo e a farlo cancellare prima del rogito.
L'edificio sorge su un lotto che apparteneva a un terzo privato non ancora indennizzato. La proprietà del terreno passa solo quando diventa efficace la decisione di indennizzo del Consiglio dei ministri. Fino ad allora puoi comprare e registrare l'edificio, ma non il terreno.
Su e-Albania: una copia della scheda dell'immobile con l'estratto di mappa costa 1.500 lek, la verifica online dello stato giuridico 1.000 lek, una conferma di proprietà 2.000 e un certificato 3.000. La scheda riporta il proprietario, la zona e ogni gravame iscritto sull'immobile.
Solo gli edifici che compaiono nell'ortofoto scattata prima dell'entrata in vigore della Legge 20/2020, e mai quelli sulla linea costiera tutelata, sul patrimonio culturale, vicino a grandi infrastrutture o in aree di investimento strategico. L'ASHK prevede di concludere la legalizzazione nel 2028.
