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Durrës Yachts & Marina (Eagle Hills) nel 2026: cosa sapere prima di versare un acconto
Se stai valutando un appartamento a Durrës Yachts & Marina, la risposta breve della nostra ricerca è: non finché la questione delle fondazioni non sarà chiarita. È confermato che due delle tre torri costruite stanno sprofondando, il progetto è finanziato soprattutto con gli acconti degli stessi acquirenti e il porto che dovrebbe sostituire è ancora in funzione dove è sempre stato. Niente di tutto questo significa che il progetto fallirà. Significa che il rischio ricade sull'acquirente, e il prezzo non ne tiene conto.
La marina è il più grande sviluppo immobiliare dell'Albania: una joint venture in cui Eagle Hills e Nshmi detengono il 67% e l'agenzia statale ASDC il 33%; lo Stato ha conferito il terreno e un'esenzione dalla tassa sulle infrastrutture. Il piano prevede circa 13.000 appartamenti — il 93% della superficie è residenziale — più 280 posti barca per yacht, per un valore dichiarato di €2–2,5 miliardi. Finora sono state costruite tre torri; la prima fase conta circa 1.680 appartamenti.
A maggio 2026 l'ispettorato edilizio IKMT ha confermato che due delle torri costruite hanno subito un cedimento, di 28 cm e 18 cm. Un subappaltatore sostiene che lo spostamento arrivi a 74 cm; non abbiamo potuto verificare questo dato. Il problema segnalato è che i pali non sono stati infissi in modo adatto al terreno sabbioso, lo stesso che si estende lungo tutta la costa di Durazzo.
Il secondo nodo sono i soldi. I fondi propri dell'investitore coprono circa il 6,8% del progetto; il resto si regge soprattutto sulle prevendite. Queste hanno raccolto circa €42 milioni nel 2023–24, a fronte di un capitale sociale di €7 milioni, e il piano dell'investitore prevede un rendimento del 615%. Inoltre le vendite sono partite prima che i permessi fossero in regola, e la Commissione europea sta seguendo l'operazione.
La marina si basa sull'idea che il porto commerciale lasci la città e si trasferisca a Porto Romano, un progetto da €400–410 milioni. La gara è fallita due volte; a marzo 2026 l'unico concorrente, Archirodon, non ha presentato un'offerta. Il governo assicura che il trasferimento si farà. Finché non avverrà, l'intero calendario della marina — e la vista per cui molti acquirenti stanno pagando — dipende da un porto che non ha un'impresa appaltatrice.
Al lancio i prezzi erano di €1.500–1.600/m². Oggi i prezzi richiesti sono €2.000–3.000/m², €4.000–5.500/m² con vista sulla marina, e gli attici arrivano a €1,2 milioni. Per confronto, le nuove costruzioni in prima linea a Plazh e Golem chiedono circa €2.000–2.500/m², in edifici che esistono già. Quanto costano gli immobili finiti puoi verificarlo nella tabella dei prezzi di Durazzo.
I controlli sono gli stessi di qualsiasi acquisto su carta in Albania; qui contano semplicemente di più.
Nella nostra valutazione 2026 la marina è nell'elenco delle idee che eviteremmo finché il problema delle fondazioni non sarà risolto: prevendite senza escrow, terreno sabbioso e dipendenza da un trasferimento del porto che non è ancora iniziato rappresentano la più alta concentrazione di rischio del Paese. Se vuoi subito un appartamento nuovo vicino al mare a Durazzo, un edificio finito con il certificato di agibilità non presenta nessuno di questi tre rischi. Sfoglia le nuove costruzioni a Durazzo o gli appartamenti vicino al mare.
