Prezzi delle case a Tirana nel 2026, zona per zona

Blloku è il quartiere più caro: gli appartamenti nuovi chiedono 3.000-5.500 €/m² e l'usato 2.500-3.500 €. Seguono la zona del Liqeni Artificial (Lago Artificiale), a 2.400-3.000 € per il nuovo, dove una torre di lusso ha fissato il record nazionale di 10.000 €/m², e il centro a 2.300-3.500 €. Per confronto, in città il prezzo medio di compravendita era 1.863 €/m² nel secondo trimestre 2025, e 2.054 € dentro l'Unaza e Vogël (Piccolo Anello).

Nel 2026 quello di Tirana è un mercato dei compratori, con prezzi fermi. L'indice della Banca d'Albania è rimasto fermo nel secondo semestre 2025 (0% sul semestre, +4,4% sull'anno), il tempo di vendita è salito da 7,1 a 8,1 mesi e il record di 1,9 milioni di m² di permessi rilasciati nel 2024 è ancora da costruire. Il rendimento lordo dell'affitto annuale è circa il 4-6% secondo la nostra stima. Quartieri per obiettivo: vedi la matrice 2026.

Komuna e Parisit, Myslym Shyri, Sauk e Liqeni i Thatë: parchi, scuole e strade tranquille. Il nuovo chiede 2.000-3.000 €/m² a Komuna e Parisit e 2.000-2.500 € a Myslym Shyri; l'usato 1.700-2.200 € e 1.500-2.000 €. Le scuole internazionali della città sono la British School of Tirana, la Tirana International School e la GDQ a Don Bosko. Per una famiglia il costo del centro è traffico e qualità dell'aria. Leggi dove vivere a Tirana.

La distanza dal centro è la principale linea di prezzo: gli appartamenti all'interno dell'Unaza e Vogël (Piccolo Anello) sono stati venduti in media a 2.054 €/m² nel secondo trimestre 2025, contro 1.768 € appena fuori, uno scarto di circa il 16%. Tirana non è sul mare. La costa più vicina è Durazzo, dove la vista mare ha un suo sovrapprezzo; quanto chiedono lì gli appartamenti, quartiere per quartiere, è nella tabella dei prezzi di Durazzo.

Fermi, dopo una forte salita. L'indice della Banca d'Albania per Tirana ha segnato 0% di variazione nel secondo semestre 2025 rispetto al primo e +4,4% sull'anno, dopo +56% un anno prima. Il prezzo medio di compravendita è stato di 1.863 €/m² nel secondo trimestre 2025. Le previsioni delle agenzie per il 2026 sono +5-7% in centro e +3-5% in periferia; sono previsioni, non dati. La serie completa è in prezzi degli appartamenti a Tirana, 2020-2026.

Confronta il prezzo al m² con lo stesso quartiere nella tabella qui sopra, nuovo con nuovo e usato con usato: per esempio 1.500-2.000 €/m² per il nuovo nel quartiere Don Bosko e 1.200-1.500 € ad Astir. Poi considera la trattativa: secondo le nostre fonti nel 2026 si vende al 3-5% sotto il prezzo richiesto. Un appartamento molto al di sotto della fascia del suo quartiere richiede una spiegazione, che di solito sta nei documenti.

Sì, l'agente non è obbligatorio, ma il notaio lo è sempre. In Albania una vendita è valida solo in forma notarile: il notaio tiene il denaro in deposito fiduciario, trattiene le imposte e chiede circa lo 0,35% del prezzo. La provvigione d'uso dell'agente è il 2% dal venditore e l'1% dall'acquirente. Nemmeno l'avvocato è obbligatorio, ma verifica il titolo di proprietà, per 500-2.000 €. Leggi comprare a Tirana senza agente.

Dal venditore: l'estratto di proprietà (kartela e pasurisë) del catasto ASHK, la dichiarazione dei gravami, la mappa catastale (harta treguese) e la storia del titolo; per un edificio finito, il permesso di utilizzo (leje përdorimi). Da te: il passaporto e un traduttore giurato se non parli albanese. La registrazione al catasto costa 5.000 lek e, con documenti in ordine, l'acquisto richiede 4-8 settimane. Leggi come comprare un immobile in Albania.

I più richiesti sono gli appartamenti con 2-3 camere da letto a Blloku e in Centro, di circa 75-85 m².

Sì, circa il 4-6% lordo l'anno con contratto annuale, secondo la nostra stima. Le medie d'agenzia per il primo semestre 2026 erano 590 € mensili per un bilocale e 954 € per un trilocale; vicino al centro un bilocale chiede 600-900 €, in periferia 380-500 €. Il reddito da locazione è tassato con aliquota fissa del 15%. Un bilocale affittato a notte tutto l'anno è stimato a 10.717-11.718 € lordi l'anno, al 60-62% di occupazione.

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Sì, di più volte al metro quadro. Gli appartamenti nuovi chiedono 3.000-5.500 €/m² a Blloku, 1.500-2.000 € a Don Bosko, 1.200-1.500 € ad Astir, 1.000-1.300 € a Kombinat, 800-1.200 € a Paskuqan e 750-900 € a Kamëz. La fascia economica ha i suoi rischi: una grande offerta di appartamenti nuovi ad Astir, Yzberisht e Kashar, e problemi con i titoli di proprietà a Paskuqan e Kamëz. Confronta i quartieri nella tabella qui sopra.

Visibilmente, strada per strada. Sul Nuovo Boulevard (Bulevardi i Ri) la seconda linea è salita di circa il 36% in un anno, da 1.400 a 1.900 €/m², mentre la prima linea chiede 2.700 €. La ferrovia Tirana-Durazzo è il motore dell'asse occidentale di Laprakë, Kashar e Astir. Lo sviluppo agisce anche in senso contrario: il record di 1,9 milioni di m² di permessi nel 2024 significa più appartamenti in concorrenza ad Astir, Yzberisht e Kashar.

Le ville private in zone centrali e periferiche, spesso con giardino e piscina, sono molto richieste.

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