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In sei anni gli appartamenti a Tirana sono all'incirca raddoppiati, da circa 1.000 euro al metro quadro nel 2020 a 1.863 euro nel secondo trimestre del 2025. Quasi tutto l'aumento si è concentrato in due anni, dal 2023 alla seconda metà del 2024, e la sola seconda metà del 2024 ha segnato un +56% su base annua. Poi il mercato si è fermato.
| Periodo | Prezzo medio | Variazione |
|---|---|---|
| 2020 | ~€1,000/m² | - |
| H1 2022 | ~€1,128/m² | +15.6% y/y |
| 2023 | - | ~+30% nell'anno |
| H2 2024 | - | +56% a/a - i sei mesi più rapidi mai registrati |
| Q2 2025 | €1,863/m² | +7% a/a (Keydata, transazioni effettive) |
| H2 2025 | - | 0% t/t, +4,4% a/a - il plateau |
Sei anni, un prezzo più o meno raddoppiato e quasi tutto il movimento concentrato tra il 2023 e il secondo semestre del 2024, prima che il mercato si fermasse. Questa forma dice più di qualsiasi dato annuale. Un mercato che corre per diciotto mesi e poi si appiattisce si comporta in modo diverso da uno cresciuto con regolarità per tutto il periodo, e gli acquirenti attenti lo valutano in modo diverso.
Un tracker di aggregatori di annunci molto citato ha registrato in centro un aumento dei prezzi richiesti del 44-50% dal 2024 al 2025. I dati sulle transazioni effettive, cioè l'indice della Banca d'Albania e le cifre di Keydata basate sulle compravendite, mostrano nello stesso periodo un movimento reale ma decisamente più piccolo. I venditori si ancorano ai titoli degli anni del boom invece che alla domanda attuale. Prima di prendere un prezzo richiesto come valore di mercato, quindi, controllate da dove viene il numero: annunci e vendite concluse danno cifre diverse.
Lo 0% trimestre su trimestre a livello cittadino nasconde differenze reali tra i quartieri. La seconda linea del New Boulevard è cresciuta del 36% negli stessi dodici mesi in cui la città nel suo insieme è rimasta stabile. Nessun quartiere monitorato da DomLivo è cresciuto più in fretta, e a spingerlo è stato un intervento specifico del piano generale, non lo slancio del mercato. A rallentare è stata la media cittadina, mentre i quartieri hanno frenato a velocità diverse. Quelli che crescono ancora di solito hanno un motore proprio e non vivono dell'onda generale del 2023-2024.
Anche le vendite richiedono più tempo. Il tempo medio di vendita a Tirana è passato da 7,1 mesi nel secondo semestre 2024 a 8,1 mesi nel secondo semestre 2025, un mese intero in più. Come segnale dell'esitazione degli acquirenti è molto più diretto del solo dato principale sul prezzo.
I prezzi di riferimento ufficiali dell'Albania sono la base della tassa annuale sulla proprietà. A Tirana valgono in media 124.300 lek/m² (circa €1.270), ma dietro questa media c'è la forbice più ampia tra tutte le città albanesi. In cima c'è Blloku, con 228.400 lek/m² (circa €2.330), la zona di riferimento più alta del paese. In fondo c'è Paskuqan, con 62.500 lek (circa €640). Dentro un solo comune i valori differiscono di circa 3,7 volte, quindi "il prezzo di Tirana" come numero unico non è mai esistito. I prezzi di riferimento hanno anche un peso pratico. Sono la base imponibile della tassa annuale sulla proprietà, oggi lo 0,05% del valore fiscale, e fissano il minimo per la tariffa del notaio e per l'imposta del 15% sulla plusvalenza del venditore: se un contratto privato indica un valore inferiore al riferimento di zona, la tariffa si calcola sulla cifra di riferimento al posto del prezzo del contratto. Il prezzo di riferimento di un distretto ve lo ritroverete in ogni futura cartella fiscale.
Solo nel 2024 i permessi di costruzione hanno toccato il record di 1,9 milioni di metri quadrati. Un'offerta di questa portata impiega da uno a tre anni per arrivare sul mercato come unità finite e vendibili. Il plateau dei prezzi del secondo semestre 2025 non ne tiene ancora pienamente conto, perché quell'offerta deve ancora arrivare. In qualsiasi previsione sulla città per il 2026 è probabilmente la variabile non prezzata più importante, più dei dati sulle transazioni di qualsiasi singolo trimestre.
Un mercato cresciuto del +56% e poi appiattito allo 0% ha corso più veloce dei propri fondamentali. Ora aspetta che lo raggiungano i redditi o la pipeline record di nuova offerta, e per il momento non torna al vecchio ritmo. Se questo renda il 2026 un buon momento per comprare è una domanda a parte, con una sua risposta onesta. La traiettoria, però, invita a proiettare in avanti il tasso di crescita del 2024 con più cautela di quanta ne mostrino oggi gli annunci. A sostegno di questa cautela ci sono ormai sei anni di dati, non la lettura di un solo trimestre.
Sono più o meno raddoppiati, da circa 1.000 €/m² nel 2020 a 1.863 €/m² nel secondo trimestre del 2025. Quasi tutto l'aumento si è concentrato nel 2023 e nella seconda metà del 2024, poi nella seconda metà del 2025 il mercato si è stabilizzato.
Gli aggregatori di annunci registrano quanto chiedono i venditori, e secondo un tracker in centro queste richieste sono salite fino al 44-50% dal 2024 al 2025. I dati sulle transazioni della Banca d'Albania e di Keydata dicono invece quanto hanno pagato davvero gli acquirenti: un aumento reale nello stesso periodo, ma decisamente più contenuto.
Secondo i prezzi di riferimento ufficiali del governo, circa 3,7 volte: 62.500 lek/m² a Paskuqan contro 228.400 lek/m² a Blloku. Nessun'altra città albanese ha una forbice così ampia.
In vista del 2026 è la variabile più grande che i prezzi non incorporano ancora. Solo nel 2024 sono stati rilasciati permessi per 1,9 milioni di metri quadrati, e la maggior parte non è ancora arrivata sul mercato come unità finite. La pressione al ribasso è reale ma deve ancora arrivare: i prezzi attuali non la riflettono.
