Инвестиции в Дуррес
Дуррес для инвестора: районы, цены, аренда и доходность
На 26 окт. 2026 на Domlivo 542 квартир на продажу в Дурресе в медиане по 1 500 € за м², 471 из них в 1 км от моря. По годовому договору однокомнатная даёт около 2,8-4,9 % валовых в районе Мали и Робит - лучшем из районов. Ниже: каждый район с живыми цифрами и доходностью, сезон и что он делает с арендой, самые выгодные 1+1 у моря и риски, о которых молчат буклеты.
Почему Дуррес, в цифрах
- Медиана цены предложения, квартиры
- 1 500 €/m²
- Квартир в продаже
- 542
- До 1 000 м от моря
- 471
- Новостроек в продаже
- 71
Живые цены предложения квартир на Domlivo, 26 окт. 2026. Не цены сделок.
Дуррес - это и есть албанский рынок: крупнейший порт, ближайший к Тиране и аэропорту пляж (40 минут) и девять из десяти квартир на этом сайте. Двадцатикилометровая линия жилых домов тянется от городского пляжа через Плаж, Шкембы-и-Каваес и Голем до Черрета и Мали-и-Робит, и именно её покупают инвесторы: 1+1 на второй-третьей линии, летом отдыхающим, остальное время местным или удалёнщикам.
Районы стоят по-разному, и жильцы в них разные. Центр и городской пляж живут круглый год: магазины, школы, порт, объявленная аренда 1+1 - 250 €-400 € в месяц. Пляжные районы к югу от города пустеют с октября по май: годовой договор там оценивается по зимней ставке 200 €-350 €, а летом та же квартира приносит 400 €-600 €. Таблица ниже считает арифметику годового договора по живой медианной цене 1+1 в каждом районе, за вычетом 15 % налога и месяца простоя.
Все цифры на странице пересчитываются каждый час из живых объявлений; только арендные ставки - из нашего справочника долгосрочной аренды, с оговоркой: реальные на 5-10 % ниже объявленных. Район попадает в таблицу от пяти квартир с ценой.
Инвестиции в недвижимость Албании: все города, цены, аренда, доходность и налоги
Район за районом
Квартир в продаже, медиана €/м², медианная и минимальная цена 1+1, доля в 1 км от моря, новостройки и валовая и чистая доходность 1+1 по годовому договору, 26 окт. 2026. Район со ссылкой открывает свои объявления.
| Район | Квартир | Медиана, €/м² | 1+1 медиана (от, n) | У моря | Новостроек | Валовая | Чистая |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Плаж | 154 | 1 635 € | 109 000 € (62 400 €, 77) | 92 % | 2 | 2,2-3,9 % | 0,8-2 % |
| Голем | 124 | 1 423 € | 95 000 € (73 400 €, 70) | 86 % | 24 | 2,5-4,4 % | 1-2,4 % |
| Шкемби | 81 | 1 404 € | 88 000 € (55 000 €, 47) | 84 % | 2 | 2,7-4,8 % | 1,1-2,6 % |
| Центр | 63 | 1 705 € | 129 000 € (63 000 €, 13) | 79 % | 2 | 2,3-3,7 % | 0,9-1,9 % |
| Мали и Робит | 30 | 1 711 € | 85 000 € (57 850 €, 21) | 97 % | 6 | 2,8-4,9 % | 1,2-2,7 % |
| Черрет | 14 | 1 698 € | 128 000 € (83 200 €, 6) | 86 % | 2 | 1,9-3,3 % | 0,6-1,6 % |
| Плепа | 8 | 1 646 € | 97 500 € (67 000 €, 4) | 100 % | 0 | 2,5-4,3 % | 1-2,3 % |
| Чуррила | 6 | 3 095 € | от 170 000 € (1) | 100 % | 0 | — | — |
Доходность = 12 месяцев аренды по годовому договору группы района к медианной цене 1+1: центр 250 €-400 €, пляжные районы 200 €-350 € (зимняя ставка; летом 400 €-600 €). Чистая = после месяца простоя, полумесячной комиссии, ремонта, страховки, налога на здание и 15 % налога, к цене с расходами на покупку - как считает калькулятор доходности; без управляющего. Ставки объявленные, реальные на 5-10 % ниже. У моря = до 1 км по объявлению или первая линия.
Все районы Дурреса с ценами и описанием · Калькулятор доходности: ваша квартира, ваша ставка, лето или год · Голем или Плаж: два пляжных района в сравнении
Сезон и что он делает с цифрами
Дуррес - летний курорт с городом в придачу; две половины сдаются по-разному.
С июня по сентябрь пляжные районы полны: албанские и косовские семьи, потом поляки, чехи и немцы по путёвкам, по посуточным ставкам, при которых летний месяц 1+1 стоит 400 €-600 €. С октября по май та же квартира пустует или сдаётся долгосрочному жильцу за 200 €-350 €. Посуточная стратегия живёт четыре месяца и умирает остальные восемь, если квартира не в центре, где жилец за 250 €-400 € платит круглый год.
Честное сравнение: 1+1 на пляже под отдыхающих может принести валовых больше, чем та же квартира по годовому договору, но после уборки, комиссии платформ около 6 %, туристического налога 2,25 %, коммуналки на собственнике и управляющего с ключами чистыми часто выходит столько же или меньше. Прогоните калькулятор со своей загрузкой: чужая цифра к вашему дому не относится.
Новостройка меняет арифметику дважды: рассрочка растягивает цену до сдачи, а первые два лета обычно идут ниже ставок района, пока дом ещё стройка. В объявлениях указаны стадия и обещанная сдача; таблица выше считает, сколько новостроек в каждом районе.
12 самых выгодных 1+1 у моря
Однокомнатные до 1 000 м от моря или на первой линии, по цене за м² относительно медианы своего района, не больше 3 из района. Цены и наличие - как в объявлениях.
Что может пойти не так
Четыре вещи, с которыми живёт собственник в Дурресе, и как заложить их в цену до покупки.
Переизбыток на пляжной линии
Голем и Шкембы-и-Каваес строятся пятнадцать лет и строятся до сих пор; таблица показывает, сколько новостроек в каждом районе. Больше предложения - дольше зимний простой и медленнее перепродажа. Покупайте дом, а не район: дом с обслуживаемым бассейном, работающим лифтом и товариществом собственников сдаётся и перепродаётся, дом без них конкурирует только ценой.
Сам дом
Дуррес стоит на мягких грунтах и пережил землетрясение 2019 года; дома после него строят по новым нормам, старые проверены не всегда. До оплаты юрист читает свидетельство и разрешение на строительство, подтверждает акт ввода и выясняет, легализованы ли пристройка или терраса. Квартиру в недостроенном или нелегализованном доме нельзя продать с чистым актом, какой бы ни была цена.
Восемь месяцев зимы
Пляжная квартира без жильца с октября по май всё равно платит взнос дома, электричество за обогрев от сырости, страховку и налог на здание. Заложите месяц простоя, как в таблице, и второй в первый год на поиск жильца; управляющий на месте берёт 10-15 % аренды и отделяет сданную квартиру от пустой.
Выход
Перепродажа в Дурресе занимает месяцы, не недели: покупатели - те же иностранцы, что нашли вас, и приходят они весной. Готовая квартира с чистым актом продаётся быстрее договора на котлован, квартира по медиане района - быстрее квартиры по мечте застройщика. Считайте выход при покупке, а не когда он понадобится.
Калькулятор расходов на покупку: нотариус, кадастр, агентство под вашу цену
Прочитайте до покупки
Дуррес как арендный рынок и единственный проект, который сдвинет цены города: марина.
16 сент. 2026
Durrës Yachts & Marina (Eagle Hills) в 2026 году: что нужно знать покупателю до внесения задатка
Две башни дали осадку, продажи начались ещё до получения разрешений, а порт, который проект должен заменить, так и не перенесли. Факты о крупнейшем девелоперском проекте Албании и как их читать покупателю.
ЧитатьВопросы инвесторов о Дурресе
Короткие ответы с живыми цифрами; таблица и калькулятор раскрывают глубже.
На 26 окт. 2026 медианная однокомнатная в районе Мали и Робит, лучшем по доходности, предлагалась за 85 000 €; по годовому договору его группы это 2,8-4,9 % валовых и около 1,2-2,7 % чистых после месяца простоя, комиссии, текущих расходов и 15 % налога. Объявленные ставки на 5-10 % выше реальных, так что реалистична нижняя граница.
Для годового жильца - центр и городской пляж: они живут круглый год и просят 250 €-400 € за 1+1. Для посуточной - Голем и Плаж: больше всего летнего спроса и конкуренции, 400 €-600 € в месяц в сезон и 200 €-350 € или пусто зимой. Шкембы-и-Каваес и Мали-и-Робит - дешевле при том же лете. Таблица показывает, сколько каждый стоит сегодня.
Валовыми - часто, чистыми - часто нет. Четыре полных месяца по 400 €-600 € на бумаге обгоняют двенадцать по 200 €-350 €, но уборка, комиссии платформ около 6 %, туристический налог 2,25 %, коммуналка на собственнике и управляющий съедают треть летних валовых и больше, а остальные восемь месяцев не приносят ничего, если всё равно не найти годового жильца. Калькулятор сравнивает оба варианта с вашей загрузкой.
Для сдачи - первые три линии: отдыхающие идут на пляж пешком, а в объявлениях указано расстояние. Таблица показывает долю квартир района в 1 км от моря. Первая линия дороже за м² и дороже сдаётся летом; третья линия дешевле и годовому жильцу сдаётся почти за те же деньги - ему важнее автобус и супермаркет, чем песок.
В Дурресе сейчас 71 новостроек в продаже, с рассрочкой до сдачи и скидкой 10-20 % к готовой цене; плата за это - задержка застройщика и акт только после сдачи. Для первой покупки в Дурресе безопаснее готовая квартира в доме с актом ввода: она сдаётся этим летом и продаётся с чистым свидетельством.
Да, с управляющим на месте: передача ключей, уборка, гости, декларация до 31 марта и взносы дома. Агентства и частные управляющие в Дурресе берут около 10-15 % аренды за годовую и 20-30 % оборота за посуточную. Доверенность у нотариуса позволяет юристу подписать акт и договор аренды без вашего приезда.