Меню
Однокомнатная квартира 50 м² в Дуррес-Пляже по €1400/м² стоит около €72 500 «под ключ». При заявленной доходности зоны 7-11% она приносит примерно €6000 в год брутто. После налога DIVA 15% и комиссии управляющего 20-25% остаётся около €4050, то есть реальная доходность около 5,6% от общей стоимости. Ниже тот же объект по пунктам.
Возьмём однокомнатную квартиру 50 м² в Пляже по €1400/м². Цена укладывается в установленный для зоны диапазон €1200-1700/м² и не взята из лучшего сценария. Покупка обойдётся в €70 000. Сразу оговоримся: по доходу на одну квартиру Пляж в стране не лидирует. Во Влёре средний доход хозяина выше, примерно €1163 в месяц до всех вычетов. Зато войти в Пляж заметно дешевле, и этот разбор проверяет такой компромисс на реальных цифрах.
Расходы на сделку в Албании составляют примерно 3-4% от цены: нотариус (~0,35% плюс фиксированная плата), регистрация в ASHK (~5 000 лек) и, если работает агент, ещё его комиссия. Возьмём 3,5%, это 2 450 €. Всего, чтобы владеть объектом, ещё до какого-либо дохода: 72 450 €.
По данным Investropa, которая отслеживает доходность по зонам, валовая доходность в Дуррес-Пляж составляет 7-11%. В обзоре DomLivo эту цифру считают оценкой из одного источника: ни один другой поставщик не публикует доходность именно по Пляжу, и сверить её не с чем. Берём середину, 9%: 6 300 € в год брутто, до налога, управления и любых других вычетов.
Из этих €6300 вычитают две суммы, и платить придётся обе. Налог DIVA берёт фиксированные 15% с суммы после комиссии платформы. Если комиссия 3%, облагается €6111, сам налог составит примерно €917, и на руках останется €5194. Местный управляющий обычно берёт 20-25% за уборку, общение с гостями и заселение-выселение. При ставке 22% от оставшихся €5194 это ещё €1143. В итоге чистыми выходит €4051, хотя валовая цифра подразумевает €6300.
Сама декларация DIVA новых расходов не добавляет, только бумажную работу. Регистрация бизнеса NIPT для такой схемы не нужна. Декларацию за прошлый год подают до 31 марта, а налоговая уже получает данные о бронированиях напрямую от Airbnb и Booking.com, так что скрыть доход на практике не получится. Полная механика DIVA, срок подачи и требования к налоговому номеру для нерезидентов подробно разобраны отдельно. Для этого расчёта важна только сама ставка 15%, и она уже учтена выше.
€4 051 чистыми при общей стоимости €72 450 дают 5,6% чистой доходности. Число реальное и обоснованное, и оно ниже тех 7-11%, которые указывают в большинстве объявлений: там приводят валовую доходность, посчитанную до двух вычетов, описанных выше. По региональным меркам доходность всё равно конкурентная. Просто это другое число, не то, которым пользуется реклама.
Главный рычаг здесь заполняемость, с большим отрывом. Оценки заполняемости для Plazh у разных поставщиков данных колеблются от 33% до 56%, и один этот разброс сдвигает валовой показатель сильнее, чем комиссия управляющего.
| Сценарий | Предположение о заполняемости | Валовой доход | Чистая прибыль после налогов + управление |
|---|---|---|---|
| Нижняя граница | 33% (нижняя граница диапазона) | ~€4,700 | ~€3,000 |
| Среднее значение (использовано выше) | ~45% | €6,300 | €4,051 |
| Верхняя граница | 56% (верхняя граница диапазона) | ~€7,900 | ~€5,100 |
Разрыв между пессимистичным и оптимистичным сценариями, примерно €2 100 в год, больше всей комиссии управляющего. Подумайте об этом, прежде чем принимать какое-то одно заголовное число за план. Ни один из трёх сценариев не включает резерв на ремонт или мебель в первый год. В реалистичном бюджете он должен быть, и он отодвигает точку безубыточности дальше, чем показывают эти цифры.
При других бюджетах расчёт работает пропорционально. Студия поменьше в той же зоне за €45,000 при тех же 9% валовой доходности принесёт примерно €4,050 брутто и около €2,600 чистыми. Чистая доходность получается похожей, 5,6%, просто база меньше. Диапазон цен по зонам, на котором построен этот сценарий, подробно разобран отдельно, там же есть ценовой диапазон каждой другой зоны Дурреса, если хотите проверить тот же расчёт на другом объекте.
Как проходит сама покупка, от всего этого не зависит. Меняется только доходность.
Если пройти один реалистичный объект в Пляж от начала до конца, выходит примерно 5,6% чистыми против заявленных 7-11% брутто. Разницу съедают налог DIVA 15% и типичная комиссия управляющего 20-25%, и платить приходится обе суммы.
Фиксированные 15% с дохода после комиссии платформы. При валовом доходе в €6300 по оценке это примерно €917 в год.
Обычно управляющий берёт 20-25% валового дохода, и это ощутимые деньги. Зато покупатель-нерезидент, который сам не убирает квартиру и не ведёт бронирования, может реально владеть ею издалека.
Заполняемость, и с большим отрывом. Опубликованные оценки для Пляж колеблются от 33% до 56%, и один этот разброс влияет на чистый доход сильнее, чем налог или комиссия управляющего.
