Назад
Реальная инвестиция в аренду в Дурресе, просчитанная: полные цифры 2026
Однокомнатная квартира 50 м² в Дуррес-Пляже по €1400/м² стоит около €72 500 «под ключ» и приносит примерно €6000 в год брутто при заявленной доходности зоны 7–11%. После уплаты 15% налога DIVA и комиссии за управление 20–25% остаётся около €4050 — реальная доходность около 5,6% от общей стоимости. Вот этот объект, пункт за пунктом.
Возьмём однокомнатную квартиру 50 м² в Пляже по цене €1400/м² — в пределах собственного установленного диапазона зоны €1200–1700/м², а не по наилучшему сценарию. Это цена покупки €70 000. Стоит сразу отметить: Пляж не является лидером страны по доходу на одну квартиру — собственный средний доход хозяина во Влёре, примерно €1163 в месяц до каких-либо вычетов, выше — но войти в Пляж стоит значительно дешевле, и именно этот компромисс данный пошаговый разбор призван проверить на реальных цифрах, а не утверждать абстрактно.
Расходы на оформление сделки в Албании составляют примерно 3–4% от цены: нотариус (~0,35% плюс фиксированная плата), регистрация в ASHK (~5 000 лек) и — если задействован агент — комиссия сверху. Возьмём здесь 3,5%: 2 450 €. Общая стоимость фактического владения объектом, до какого-либо дохода: 72 450 €.
Опубликованная оценка валовой доходности для Дуррес-Пляж составляет 7–11%, по данным отслеживания Investropa на уровне зоны — собственный обзор DomLivo рассматривает это как оценку из одного источника, а не проверенный консенсус, поскольку ни один другой поставщик не публикует показатель доходности именно для Пляжа для сравнения. Возьмём среднее — 9%: 6 300 € в год брутто, до налога, до управления, до каких-либо вычетов.
От этих €6300 отнимаются две вещи, и они складываются, а не заменяют друг друга. Налог DIVA — это фиксированные 15% от суммы после комиссии платформы — предположим, комиссия 3%, тогда налогооблагаемая сумма составляет €6111, а сам налог — примерно €917, оставляя на руках €5194. Местный управляющий недвижимостью обычно берёт 20–25% за уборку, общение с гостями и заселение-выселение — при 22% от оставшихся €5194 это ещё €1143. Что остаётся на самом деле: €4051 чистыми, а не €6300, как подразумевает валовая цифра.
Подача самой декларации DIVA не добавляет третьей статьи расходов, лишь бумажную работу: для этого пути не требуется регистрация бизнеса NIPT, декларация подаётся до 31 марта за предыдущий год, а налоговая служба уже получает данные о бронированиях напрямую от Airbnb и Booking.com, так что реалистичного варианта, при котором доход останется незадекларированным, не существует. Полная механика DIVA, срок подачи и требование по налоговому номеру для нерезидентов подробнее рассмотрены отдельно — для этого расчётного примера важна лишь сама ставка 15%, уже применённая выше.
€4 051 чистыми при общей стоимости €72 450 — это 5,6% чистой доходности: реальное, обоснованное число, и, что показательно, не те 7–11%, которые заявляют в большинстве объявлений, ведь этот заголовный показатель — валовой, а не чистый, и не учитывает двух вычетов, упомянутых выше. Это по-прежнему действительно конкурентная доходность по региональным меркам — просто другое число, чем то, которое фигурирует в рекламе.
Заполняемость — безусловно, самый значимый рычаг: собственные оценки заполняемости для Plazh колеблются от 33% до 56% в зависимости от поставщика данных, и один только этот разброс влияет на валовой показатель сильнее, чем комиссия за управление.
| Сценарий | Предположение о заполняемости | Валовой доход | Чистая прибыль после налогов + управление |
|---|---|---|---|
| Нижняя граница | 33% (нижняя граница диапазона) | ~€4,700 | ~€3,000 |
| Среднее значение (использовано выше) | ~45% | €6,300 | €4,051 |
| Верхняя граница | 56% (верхняя граница диапазона) | ~€7,900 | ~€5,100 |
Разрыв между пессимистичным и оптимистичным сценариями — примерно €2 100 в год — сам по себе больше, чем всё отчисление на комиссию за управление, и об этом стоит задуматься, прежде чем воспринимать какое-либо одно заголовное число как план. Ни один из трёх сценариев также не включает резерв на ремонт или меблировку в первый год, который должен быть заложен в реалистичный бюджет и который отодвигает истинную точку безубыточности дальше, чем предполагает любая из этих цифр.
Та же математика пропорционально работает и при других бюджетах. Меньшая студия за €45,000 в той же зоне, рассчитанная по тому же предположению в 9% валового дохода, принесёт примерно €4,050 валового дохода и около €2,600 чистого — похожая чистая доходность 5,6%, просто на меньшей базе. Диапазон цен по зонам, на котором построен этот сценарий, подробно рассмотрен отдельно, вместе с собственным ценовым диапазоном каждой другой зоны Дурреса для тех, кто хочет применить эту же математику к другому объекту.
Механика фактического завершения покупки от всего этого не меняется — меняется только доходность.