Durrës Yachts & Marina (Eagle Hills) в 2026 году: что нужно знать покупателю до внесения задатка

Если вы присматриваетесь к квартире в Durrës Yachts & Marina, короткий ответ по итогам нашего исследования такой: не раньше, чем решится вопрос с фундаментом. Подтверждено, что две из трёх построенных башен проседают, проект финансируется в основном за счёт задатков самих покупателей, а порт, который он должен заменить, по-прежнему работает там же, где и всегда. Всё это не значит, что проект провалится. Это значит, что риск лежит на покупателе, а цена его не учитывает.

Что это за проект

Марина — крупнейший девелоперский проект Албании: совместное предприятие, в котором Eagle Hills и Nshmi принадлежит 67%, а государственному агентству ASDC — 33%; государство внесло землю и освобождение от инфраструктурного налога. План — около 13 000 квартир (93% площади приходится на жильё) плюс 280 причалов для яхт при заявленной стоимости €2–2,5 млрд. На сегодня построены три башни; первая очередь насчитывает около 1 680 квартир.

Что уже пошло не так

В мае 2026 года строительная инспекция IKMT подтвердила, что две построенные башни дали осадку — на 28 см и 18 см. Один из субподрядчиков утверждает, что смещение достигает 74 см; проверить эту цифру нам не удалось. По имеющимся данным, проблема в том, что сваи забивали без учёта песчаного грунта — того же, что тянется вдоль всего побережья Дурреса.

Вторая проблема — деньги. Собственные средства инвестора покрывают около 6,8% проекта; остальное держится в основном на предпродажах. В 2023–24 годах они принесли около €42 млн при уставном капитале компании €7 млн, а план инвестора закладывает доходность 615%. Кроме того, продажи начались до получения разрешений, а за сделкой следит Европейская комиссия.

Почему важен порт

Марина строится в расчёте на то, что грузовой порт переедет из города в Порто-Романо — это проект стоимостью €400–410 млн. Тендер на него дважды срывался; в марте 2026 года единственный участник, Archirodon, не подал предложение. Правительство заявляет, что перенос состоится. Пока этого не произошло, весь график марины — и вид, за который платят многие покупатели, — зависит от порта, у которого нет подрядчика.

Какие цены

Стартовые цены составляли €1 500–1 600/м². Сейчас цены предложения — €2 000–3 000/м², €4 000–5 500/м² с видом на марину, а пентхаусы стоят до €1,2 млн. Для сравнения: новостройки на первой линии в Плаже и Големе предлагаются примерно по €2 000–2 500/м², причём эти дома уже стоят. Сколько стоит готовое жильё, можно посмотреть в таблице цен Дурреса.

Как проверить, прежде чем что-то платить

Проверки те же, что и при любой покупке на этапе строительства в Албании; здесь они просто важнее.

1. Найдите компанию в бизнес-реестре QKB: владельцы, капитал, статус и конечные бенефициары.
2. Сами, а не через отдел продаж, запросите в кадастре ASHK свидетельство о праве собственности на участок и сведения об ипотеках.
3. Запросите разрешение на строительство (leje ndërtimi) именно для вашей башни и помните, что готовому дому нужно ещё и разрешение на эксплуатацию (leje përdorimi).
4. Не вносите задаток больше 5–10%, пока эти проверки не завершены.
5. Подпишите договор резервирования (kontrata e porosisë) в нотариальной форме и зарегистрируйте его — договор на строящийся объект можно зарегистрировать по инструкции № 1557 от 18.09.2024 — и попросите, чтобы платежи шли через заблокированный счёт у нотариуса.
6. Сравните количество построенных этажей с указанным в разрешении.

Наше мнение

В нашей оценке на 2026 год марина входит в список идей, которых мы бы избегали, пока проблема с фундаментом не решена: предпродажи без эскроу, песчаный грунт и зависимость от переноса порта, который ещё не начался, — это самая высокая концентрация рисков в стране. Если вам нужна новая квартира у моря в Дурресе уже сейчас, готовый дом с разрешением на эксплуатацию не несёт ни одного из этих трёх рисков. Посмотрите новостройки в Дурресе или квартиры у моря.