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Was ist für eine Wohnung am Meer günstiger, Albanien, Montenegro oder Kroatien? Albanien, und zwar deutlich. Dort kostete der Quadratmeter 2025 im Schnitt etwa 1.720 €. Für Neubauwohnungen in Montenegro waren es im zweiten Quartal 2026 dagegen 2.557 €, in Kroatien im ersten Halbjahr 2026 sogar 3.012 €. Auch die jährliche Grundsteuer ist in Albanien die niedrigste der drei Länder. Für den höheren Preis bietet Kroatien den Euro, die EU-Mitgliedschaft und einen Verkauf, der nach zwei Jahren steuerfrei ist. Unten stehen die drei Länder nebeneinander, mit der Quelle zu jeder Zahl.
| Albanien | Montenegro | Kroatien | |
|---|---|---|---|
| Durchschnittspreis pro m² | 1.720 € (2025, alle Wohnimmobilien) | 2.557 € (Neubauwohnungen, 2. Quartal 2026) | 3.012 € (Neubauwohnungen, 1. Halbjahr 2026) |
| An der Küste | Durrës etwa 1.650 €, Vlora etwa 2.700 € (2025) | 2.838 € (Küstenregion, Neubauwohnungen) | keine Zahl für die Küste veröffentlicht |
| Veränderung in einem Jahr | +6,2 % (2025) | - | +12,7 % (2. Quartal 2026) |
Die Zahlen stammen aus drei Quellen und sind nicht ganz vergleichbar. Die albanische Zahl von Deloitte umfasst alle Wohnimmobilien, Monstat und das kroatische Statistikamt zählen Neubauwohnungen, die von Unternehmen verkauft wurden. Zur Orientierung nennt derselbe Deloitte-Bericht für Deutschland 5.200 € pro m². Innerhalb Albaniens zählt die Straße mehr als der Ort. Die erste Reihe an einer Promenade kann dreimal so viel kosten wie die Straße dahinter. Details stehen in unserer Übersicht der Preise nach Küstenort.
| Albanien | Montenegro | Kroatien | |
|---|---|---|---|
| Steuer beim Kauf einer Bestandswohnung | keine beim Kauf einer Wohnung; der Verkäufer zahlt 15 % auf den Gewinn (die lokale Steuer von 2 % gilt nur für Grundstücke) | 3 % bis 150.000 €, 5 % bis 500.000 €, 6 % darüber (seit 2024) | 3 %, zahlt der Käufer |
| Neubau | keine Mehrwertsteuer auf den Verkauf von Wohnungen | 21 % Mehrwertsteuer beim Erstverkauf | 25 % Mehrwertsteuer statt der 3 % |
| Jährliche Grundsteuer | 0,05 % des Steuerwerts | 0,25-1 % des Marktwerts | 0,60-8,00 € pro m² Wohnfläche |
| Steuer auf Mieteinnahmen | 15 % | 15 % nach Kosten (30 % pauschal, 50-70 % bei touristischer Vermietung) | 12 % nach einem Pauschalabzug von 30 % |
| Steuer beim Verkauf | 15 % des Gewinns | 15 % des Gewinns; befreit ist nur die Hauptwohnung des Eigentümers | 24 % des Gewinns; nach zwei Jahren keine |
Ein Rechenbeispiel zur jährlichen Steuer: Für eine Wohnung mit 60 m² in Blloku, der teuersten Lage Tiranas, fallen in Albanien etwa 74 € im Jahr an. In Kroatien kosten dieselben 60 m² je nach Gemeinde zwischen 36 € und 480 €; 84 kroatische Gemeinden haben für 2026 einen Satz von 5-8 € pro m² festgelegt.
Deutschland hat mit Albanien ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) aus dem Jahr 2010. Mieteinnahmen aus einer albanischen Wohnung werden in Albanien besteuert und sind in Deutschland steuerfrei, erhöhen aber über den Progressionsvorbehalt den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen. Nach § 32b des Einkommensteuergesetzes (EStG) bleiben Mieten aus Immobilien in einem EU-Staat bei dieser Satzberechnung außen vor. Albanien und Montenegro liegen außerhalb der EU, Kroatien gehört dazu. Unser Ratgeber zu Steuern für deutsche Eigentümer in Albanien erklärt die albanische Seite Artikel für Artikel.
Direkte Vergleiche mit Preisen für einzelne Orte finden Sie auf unseren Seiten Albanien oder Kroatien und Albanien oder Montenegro. Wohnungen zum Kauf an der albanischen Küste stehen im Katalog.
Ja. 2025 kostete eine albanische Wohnimmobilie laut Deloitte im Schnitt etwa 1.720 € pro m². Laut den jeweiligen Statistikämtern kosteten Neubauwohnungen in Montenegro 2.557 € pro m² (zweites Quartal 2026) und in Kroatien 3.012 € (erstes Halbjahr 2026). Die drei Quellen messen allerdings leicht unterschiedliche Dinge.
Ja. In Kroatien kaufen EU-Bürger zu denselben Bedingungen wie Kroaten. In Montenegro dürfen Ausländer Wohnungen und Häuser kaufen, laut Leitfäden von Anwaltskanzleien aber keine land- oder forstwirtschaftlichen Flächen, kein Land nahe der Landgrenze und keines auf Inseln. In Albanien sind nur landwirtschaftliche Flächen ausgeschlossen.
Beim Kauf einer Bestandswohnung zahlt der Käufer in Albanien keine Übertragungssteuer; der Verkäufer zahlt 15 % auf seinen Gewinn, die lokale Steuer von 2 % gilt nur für Grundstücke (Gesetz 9632/2006, Art. 28). Kroatien verlangt vom Käufer 3 %, Montenegro 3 % bis 150.000 € und darüber mehr. Auf Neubauten erhebt Albanien keine Mehrwertsteuer, Montenegro dagegen 21 % und Kroatien 25 %.
Kroatien, wenn Sie die Wohnung zwei Jahre behalten. Dann ist der Gewinn steuerfrei, sonst werden 24 % fällig. Albanien und Montenegro besteuern den Gewinn mit 15 %. Montenegro befreit nur die Hauptwohnung des Eigentümers, Albanien kennt keine Befreiung nach einer bestimmten Haltedauer.
Kroatien ist 2023 dem Euroraum beigetreten und zahlt seitdem in Euro. Montenegro verwendet den Euro ebenfalls, allerdings ohne Abkommen mit der EU. Albanien hat eine eigene Währung, den Lek, doch Immobilienpreise werden dort in der Regel in Euro angegeben.
