Können Ausländer in Albanien Immobilien kaufen? (2026)
Ja. Ein ausländischer Privatkäufer kann in Albanien eine Wohnung, ein Haus oder eine Gewerbeeinheit zu denselben Bedingungen wie ein Albaner erwerben, mit dem Reisepass und ohne Aufenthaltserlaubnis, so die Rechtslage am 26. Oktober 2026; Beschränkungen gibt es nur bei Grund und Boden. Landwirtschaftliche Flächen, Wald und Weideland kann eine ausländische Person nicht besitzen, ein Baugrundstück darf sie kaufen, sobald die Investition darauf das Dreifache des Grundstückswerts erreicht, und geschützte, historische und militärische Grundstücke sind für Ausländer gesperrt.
Daten zusammengestellt von Fedir AlpatovVeröffentlicht Aktualisiert
Was darf ein Ausländer in Albanien besitzen und was nicht?
Das albanische Recht beschränkt Ausländer nur beim Erwerb von Grund und Boden. Wohnungen, Häuser und Gewerberäume werden mit derselben notariellen Urkunde gekauft und genauso bei der staatlichen Katasteragentur (ASHK) eingetragen wie bei einem einheimischen Käufer.
Die Staatsangehörigkeit spielt dabei keine Rolle: Die folgenden Regeln gelten gleichermaßen für Käufer aus Deutschland, Polen, Italien, der Ukraine oder dem Vereinigten Königreich. Eine Gegenseitigkeitsprüfung wurde in den Bodengesetzen nicht gefunden.
| Objekt | Erwerb durch Ausländer möglich? | Regel |
|---|---|---|
| Wohnung, Haus, Gewerbeeinheit | Ja | Keine Beschränkung bei Gebäuden |
| Baugrundstück (truall) | Ja, unter einer Bedingung | Investition darauf ≥ 3 × Grundstückswert |
| Landwirtschaftliche Fläche, Wald, Wiese, Weide | Nein | Nur Pacht für bis zu 99 Jahre |
| Alles, über eine albanische Gesellschaft im Eigentum eines Ausländers | Ja | Die Gesellschaft ist eine albanische Person |
Quellen · 3
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedVerlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedgeprüft 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-00173 × plot valueA foreigner may buy a building plot once the investment on it is at least 3× the plot valueVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 1995–2026geprüft 2026-10-19Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text
- DATA-LEGAL-001699 years (maximum lease)Foreigners cannot own agricultural land, forests, meadows or pastures; lease up to 99 yearsVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026geprüft 2026-10-19Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972)
Gibt es ein Kaufverbot für Ausländer in Meeresnähe?
Ein Gesetz, das die Küste für ausländische Käufer von Wohnimmobilien sperrt, gibt es nicht. Weder das Gesetz über den Verkauf von Grundstücken (Gesetz Nr. 7980/1995) noch das Gesetz über das unbewegliche Staatseigentum (Gesetz Nr. 8743/2001) legt für Ausländer eine 200-Meter-Zone oder einen anderen Abstand fest; die in Kaufratgebern wiederholte Regel „200 m vom Meer“ steht in keinem der beiden Texte.
Die beiden Gesetze regeln etwas Engeres. Der Küstenstreifen selbst gehört als öffentliches Eigentum dem Staat, deshalb kann niemand den Strand besitzen, weder ein Albaner noch ein Ausländer. Außerdem schließt Artikel 7 des Gesetzes Nr. 7980/1995 für ausländische Personen Grundstücke von musealem, archäologischem oder historischem Wert aus, ebenso Nationalparks, Flora- und Faunareservate, Grundstücke von besonderem ökologischem Wert und militärische Flächen.
Für eine Wohnung in einem eingetragenen Gebäude direkt am Meer gilt nichts davon: Sie kaufen die Einheit und ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum, eingetragen auf der Eigentumskarte der ASHK. Bei einem Grundstück oder einem Haus nahe der Küste prüfen Sie vor der Unterschrift die Einstufung des Bodens im Kataster und die örtlichen Planungsvorgaben. Bauabstände zum Meer werden Parzelle für Parzelle in Planungsdokumenten festgelegt, nicht in den Eigentumsgesetzen.
| Objekt | Erwerb durch Ausländer möglich? | Grundlage |
|---|---|---|
| Wohnung oder Haus in einem eingetragenen Gebäude am Meer | Ja | Keine Beschränkung bei Gebäuden |
| Der Küstenstreifen selbst | Für niemanden: öffentliches Eigentum des Staates | Gesetz Nr. 8743/2001, Art. 3 Abs. 1 Buchst. a |
| Grundstück in einem Nationalpark oder Reservat oder von besonderem ökologischem, historischem oder archäologischem Wert | Nein | Gesetz Nr. 7980/1995, Art. 7 |
| Militärische Flächen | Nein | Gesetz Nr. 7980/1995, Art. 7 |
| Alles innerhalb von 200 m vom Meer, als Ausländer | Keine solche Regel in den Gesetzen | Gesetze Nr. 7980/1995 und 8743/2001, Stand 26.10.2026 |
Quellen · 3
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedVerlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedgeprüft 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-0030Law 8743/2001 Art. 3(1)(a): the coastline (vija bregdetare), territorial waters, the beds and banks of rivers, lakes and lagoons belong to the state as public immovable property. The law sets no distance in metres and no rule specific to foreign buyers.The coastline is state public property: nobody, Albanian or foreign, can own the shore itselfVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2001–2026geprüft 2026-10-26Law No. 8743 of 22.02.2001 "Për pronat e paluajtshme të shtetit" (On the immovable property of the state)
- DATA-LEGAL-0031Law 7980/1995 Art. 7: excluded from sale to foreign natural and legal persons are plots of museum, archaeological or historic value, national parks, flora and fauna reserves, plots of special environmental value and plots of a military character. No distance from the sea is set.Plots closed to foreigners: historic, archaeological, national parks, reserves, special environmental value, militaryVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 1995–2026geprüft 2026-10-26Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text
Wie läuft der Kauf für einen Ausländer ab?
- Die Urkunde wird vor einem albanischen Notar unterzeichnet, auf Albanisch; ein Käufer, der kein Albanisch spricht, lässt sie übersetzen.
- Vor der Unterzeichnung prüft der Notar im elektronischen Immobilienregister, ob der Verkäufer Eigentümer ist.
- Der Käufer weist sich mit dem Reisepass aus; im Ausland ausgestellte Dokumente brauchen eine Apostille und eine beglaubigte Übersetzung.
- Der Kaufpreis wird per Banküberweisung gezahlt: Ein Notar darf nicht mehr als 150.000 ALL in bar abwickeln.
- Danach wird der Vertrag bei der ASHK eingetragen; mit dieser Eintragung wird der Käufer eingetragener Eigentümer.
| Schritt | Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Identität | Reisepass bei einem ausländischen Käufer | Gesetz Nr. 110/2018 über das Notariat |
| Sprache | Urkunde auf Albanisch, für den Käufer übersetzt | Gesetz Nr. 110/2018 |
| Ausländische Dokumente | Apostille statt konsularischer Legalisation | Haager Apostille-Übereinkommen |
| Eigentum des Verkäufers | Vom Notar im Register geprüft | Gesetz Nr. 110/2018 |
| Zahlung | Banküberweisung; Bargeldgrenze beim Notar 150.000 ALL | Gesetz Nr. 110/2018 |
| Eintragung | Kaufvertrag bei der ASHK eingetragen, Gebühr 5.000 ALL | VKM 462/2025 |
Quellen · 6
- DATA-LEGAL-0002The notary establishes the identity of every party with an identity card or another identity document recognised by Albanian law; the type of document is named in the deed and a copy is attached. The cadastre records the owner's ID or passport number as a mandatory field. For a foreign buyer this document is the passport.Identity document at the notary: passport for a foreign buyerVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: Law 110/2018 Art. 101(1); ASHK Instruction 1557/2024 §II.2geprüft 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-LEGAL-0003Notarial deeds are drawn up in Albanian. When a party does not know Albanian, the whole deed is translated — by the notary if certified as a translator, or by a translator accepted by the notary and the parties — and the deed records that the party understood and accepted its content.A buyer who does not speak Albanian needs the deed translatedVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: Law 110/2018 Art. 100geprüft 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-LEGAL-0005Albania is a party to the Hague Apostille Convention (accession 2003-09-03, in force 2004-05-09), so a public document issued in another member state — such as a power of attorney notarised abroad, or a civil-status certificate — is accepted with an apostille instead of consular legalisation.Documents issued abroad: apostille, not consular legalisationVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: in force since 2004-05-09; status table updated 2026-06-30geprüft 2026-09-09HCCH — Apostille Convention status table
- DATA-LEGAL-0008Before a property deed the notary verifies the seller's ownership in the electronic property register and attaches the relevant extracts, such as the transaction permit, the property card (kartela e pasurisë) and the cadastral map (harta treguese).The seller's side: the notary checks ownership in the cadastreVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: Law 110/2018 Art. 105(3)geprüft 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)geprüft 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
Sollte ein Ausländer über eine albanische Gesellschaft kaufen?
Für eine Wohnung oder ein Haus nicht: Ein Privatkäufer hat an einem Gebäude schon dieselben Rechte wie ein Albaner. Eine Gesellschaft im Eigentum eines Ausländers ist eine albanische juristische Person. Albanische Anwälte beschreiben sie als Weg zu Boden, den eine ausländische Privatperson nicht besitzen darf, etwa zu einem Grundstück für ein Bauprojekt.
Die Gesellschaft hat laufende Kosten, die ein Privateigentümer nicht hat: Buchhaltung, monatliche und jährliche Steuererklärungen und die Gewerbesteuer der Gemeinde. Mietgewinne werden in der Gesellschaft besteuert und bei der Ausschüttung als Dividende noch einmal. Vergleichen Sie beide Wege deshalb mit Ihren eigenen Zahlen, bevor Sie sich entscheiden.
| Punkt | Privateigentümer | Albanische Gesellschaft im Eigentum eines Ausländers |
|---|---|---|
| Wohnung, Haus, Gewerbeeinheit | Erwerb möglich | Erwerb möglich |
| Landwirtschaftliche Fläche | Kein Eigentum möglich; Pacht bis zu 99 Jahre | Eigentum möglich, als albanische juristische Person |
| Steuer auf Mieteinnahmen | 15 % der Bruttomiete | Körperschaftsteuer 15 % auf den Gewinn; 0 % bis 14 Mio. ALL Umsatz bis 2029 |
| Ausschüttung des Gewinns | Entfällt | 8 % Steuer auf Dividenden |
Quellen · 5
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedVerlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedgeprüft 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-001699 years (maximum lease)Foreigners cannot own agricultural land, forests, meadows or pastures; lease up to 99 yearsVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026geprüft 2026-10-19Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972)
- Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: tax year 2025/2026 (Law 29/2023 "On income tax", in force sigeprüft 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income
- Verlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: 2026geprüft 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Corporate taxes on income
- Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026geprüft 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income
Was sollte ein ausländischer Käufer vor der Zahlung prüfen?
Die Risiken sind für Ausländer dieselben wie für albanische Käufer, aus dem Ausland aber schwerer zu erkennen. Die meisten zeigen sich auf der Eigentumskarte, die die ASHK für jede eingetragene Immobilie ausstellt. Lesen Sie die Karte selbst oder lassen Sie sie von einem Anwalt lesen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
| Risiko | Was prüfen | Regel oder Kosten |
|---|---|---|
| Der Verkäufer ist nicht der eingetragene Eigentümer, oder die Immobilie ist mit einer Hypothek belastet oder gepfändet | Eigentumskarte der ASHK und Online-Prüfung des Rechtsstatus | 1.500 + 1.000 ALL |
| Legalisiertes Gebäude mit unbezahltem Grundstückspreis oder „ohne Grundstück“ eingetragen | Abschnitt Belastungen auf der Eigentumskarte | Gesetz Nr. 20/2020, Art. 22 |
| Barzahlung | Nur per Banküberweisung zahlen | Bargeldgrenze beim Notar 150.000 ALL |
| Bargeld nach Albanien mitnehmen | An der Grenze anmelden | Ab 1.000.000 ALL |
| Die Steuer des Verkäufers von 15 % auf den Gewinn wird auf Sie abgewälzt | Wer welche Steuer zahlt, im Vorvertrag | Gemeinsame Anweisung Nr. 34/2023 |
Quellen · 5
- DATA-PURCHASE-001010.87–32.6 EUR per documentASHK checks before buying: certificate 3,000 ALL, property card 1,500 ALL, online legal status 1,000 ALLVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020
- DATA-LEGAL-0019Law 20/2020 Art. 22(10): a statutory mortgage stays on the legalised property until the plot price is paid in full. Art. 22(6): on private third-party land, ownership of the land passes only when the compensation decision enters into force; until then the building is registered without a relationship to the land. Art. 22(2)–(3): the legalisation act also transfers the plot, for a home up to three times the footprint and at most 500 m².A legalised home can carry a statutory mortgage or be registered "without the land"Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2020–2026geprüft 2026-10-19Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes)
- DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lekVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)geprüft 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
- DATA-AML-000110867.2 EUR equivalent (threshold)Cash of 1,000,000 ALL or more must be declared at the borderVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2011–2026geprüft 2026-10-19Law No. 9917 of 19.05.2008 on the prevention of money laundering and terrorist financing, consolidated with Law 10391/2011
- DATA-TAX-001915 % of the gainSale of property: 15% of the gain; the reference price is the floor, less 1% a year of use (max 30%)Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2024–2026geprüft 2026-10-19Joint Instruction No. 34 of 29.12.2023 on income tax on the transfer of immovable property
Darf man als Immobilieneigentümer in Albanien leben?
Eigentum an einer Immobilie verlängert den visumfreien Aufenthalt von 90 Tagen innerhalb von 180 Tagen nicht von selbst. Es berechtigt den Eigentümer aber zu einer befristeten Aufenthaltserlaubnis nach Artikel 84 des Ausländergesetzes, die für bis zu ein Jahr erteilt wird und verlängert werden kann; einen gesetzlichen Mindestwert der Immobilie gibt es nicht.
Bürger von EU-Staaten brauchen diese Erlaubnis nicht: Seit dem 1. April 2026 lassen sie sich online registrieren und erhalten eine Registrierungsbescheinigung, ohne Dienstleistungsgebühr.
Das Wichtigste in Kürze
- Ausländer können in Albanien mit dem Reisepass Wohnungen, Häuser und Gewerbeeinheiten zu denselben Bedingungen wie Albaner besitzen.
- Landwirtschaftliche Flächen, Wald und Weideland kann eine ausländische Person nicht besitzen; ein Baugrundstück verlangt eine Investition vom Dreifachen seines Werts.
- Ein 200-Meter-Verbot an der Küste für Ausländer steht in keinem Gesetz; der Küstenstreifen selbst ist für alle Staatseigentum, und geschützte, historische und militärische Grundstücke sind für Ausländer gesperrt.
- Eine Gesellschaft lohnt sich für Boden, nicht für eine einzelne Wohnung.
- Lesen Sie die Eigentumskarte der ASHK, bevor Sie eine Anzahlung leisten, und zahlen Sie nur per Banküberweisung.
Fragen und Antworten
Nein. Für die Unterschrift beim Notar genügt der Reisepass. Eine Aufenthaltserlaubnis spielt nur eine Rolle, wenn Sie länger als 90 Tage innerhalb von 180 Tagen im Land bleiben möchten.
Ein Haus ist ein Gebäude und kann frei erworben werden. Das Grundstück darunter ist Bauland (truall); landwirtschaftliche Flächen ringsum kann eine ausländische Privatperson nicht besitzen, sondern nur für bis zu 99 Jahre pachten.
Eine Gesellschaft im Eigentum eines Ausländers ist eine albanische Person und beim Boden nicht beschränkt. Bei einer einzelnen Wohnung bringt sie Buchhaltung und Steuererklärungen mit sich, ohne die Rechte des Käufers an einem Gebäude zu ändern.
Nein, einen Aufschlag für Ausländer gibt es nicht. Der Käufer zahlt wie jeder Käufer den Notar und die Eintragungsgebühr der ASHK; der Verkäufer zahlt 15 % Steuer auf den Gewinn.
Ja. Kein Gesetz legt eine Küstenzone fest, in der Ausländer keine Gebäude kaufen dürfen. Nur der Küstenstreifen selbst ist Staatseigentum, und Grundstücke in Schutzgebieten oder von historischem oder militärischem Wert sind für Ausländer gesperrt (Gesetz Nr. 7980/1995, Art. 7).
Quellen
- Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (abgerufen 2026-09-09)
- Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972). Ministry of Agriculture and Rural Development (MBZHR), 2026-05-14 (abgerufen 2026-10-19)
- Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text. Parliament of Albania (FAOLEX copy), 1995-07-27 (abgerufen 2026-10-19)
- Law No. 8743 of 22.02.2001 "Për pronat e paluajtshme të shtetit" (On the immovable property of the state). Kuvendi i Republikës së Shqipërisë (text via FAO FAOLEX), 2001-02-22 (abgerufen 2026-10-26)
- Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025. Albanian State Police (ASP), 2025-11-01 (abgerufen 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (abgerufen 2026-10-19)
- PwC Tax Summaries Albania — Corporate taxes on income, 2026-07-22 (abgerufen 2026-09-09)
- Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters, 2026-09-09 (abgerufen 2026-09-09)
- HCCH — Apostille Convention status table, 2026-06-30 (abgerufen 2026-09-09)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income, 2026-07-22 (abgerufen 2026-09-09)
- Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (abgerufen 2026-10-19)
- Law No. 9917 of 19.05.2008 on the prevention of money laundering and terrorist financing, consolidated with Law 10391/2011. Parliament of Albania (Partners Albania copy), 2011-03-03 (abgerufen 2026-10-19)
- Joint Instruction No. 34 of 29.12.2023 on income tax on the transfer of immovable property. Ministry of Finance and Economy and ASHK, 2023-12-29 (abgerufen 2026-10-19)
Was fehlt
Bekannte Lücken: Fragen, zu denen wir noch keine verlässlichen Daten haben.
- Es wurde kein konsolidierter amtlicher Text gefunden, der ausdrücklich besagt, dass Ausländer Wohnungen kaufen dürfen; die Regel stützt sich auf das Fehlen jeglicher Beschränkung in den Bodengesetzen und auf die Rechtspraxis. Noch anhand des Amtsblatts zu bestätigen (qbz.gov.al war am 19.10.2026 nicht erreichbar).