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Wer besteuert die Miete aus einer Wohnung in Albanien, wenn Sie in Deutschland leben? Albanien, mit 15 %. Deutschland stellt diese Miete nach dem Doppelbesteuerungsabkommen vom 6. April 2010 frei, rechnet sie aber bei der Berechnung des Steuersatzes für Ihr übriges Einkommen mit ein. Deshalb gehört sie trotzdem in Ihre deutsche Steuererklärung. Für einen Gewinn beim Verkauf gilt dieselbe Aufteilung. Unten finden Sie jede Steuer, den zugehörigen Artikel des Abkommens und die Punkte, die wir nicht prüfen konnten. Dies ist eine Zusammenfassung der Regeln und keine Steuerberatung. Für Ihre eigene Erklärung fragen Sie einen Steuerberater, der beide Systeme kennt.
| Einkünfte | Wer darf besteuern | Behandlung in Deutschland |
|---|---|---|
| Miete aus albanischen Immobilien | Albanien (Art. 6) | Steuerfrei, mit Progressionsvorbehalt (Art. 23 Abs. 1 Buchst. a und d) |
| Gewinn aus dem Verkauf albanischer Immobilien | Albanien (Art. 13 Abs. 1) | Steuerfrei, mit Progressionsvorbehalt (Art. 23 Abs. 1 Buchst. a und d) |
| Gewinn aus Anteilen an einer Gesellschaft, die überwiegend albanische Immobilien hält | Albanien (Art. 13 Abs. 2) | Steuerpflichtig, albanische Steuer wird angerechnet (Art. 23 Abs. 1 Buchst. b) |
| Deutsche gesetzliche Rente einer in Albanien lebenden Person | Nur Albanien (Art. 18) | In Deutschland nicht besteuert |
Das Abkommen wurde in Berlin unterzeichnet und im Bundesgesetzblatt veröffentlicht (BGBl. 2011 II S. 1186). Ein Änderungsprotokoll wurde am 9. Juni 2026 unterzeichnet. Bei Redaktionsschluss lag es noch dem Bundestag vor und ist nicht in Kraft. Es ändert Art. 13 Abs. 2 und führt einen Hauptzwecktest (Principal Purpose Test) ein; die Artikel 6, 18 und 23 bleiben unverändert.
Art. 23 Abs. 1 Buchst. a nimmt die albanische Miete aus der deutschen Bemessungsgrundlage heraus (Freistellungsmethode). Art. 23 Abs. 1 Buchst. d und § 32b des Einkommensteuergesetzes (EStG) wenden dann den höheren Steuersatz, der sich für Ihr Einkommen einschließlich dieser Miete ergäbe, auf Ihr deutsches Einkommen ohne sie an. Das ist der Progressionsvorbehalt. Innerhalb der EU nimmt § 32b EStG Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien von dieser Regel aus. Albanien ist ein Drittstaat, also gilt sie. Verluste aus der albanischen Wohnung, etwa in den ersten Jahren mit hohen Kosten, lassen sich nur mit positiven albanischen Einkünften derselben Art verrechnen (§ 2a EStG), nicht mit Ihrem Gehalt. Ausländische Einkünfte gehören in die Anlage AUS der deutschen Steuererklärung.
Albanien besteuert den Gewinn mit 15 %: Verkaufspreis minus Kaufpreis, wobei der Verkaufspreis den Referenzpreis der Zone nicht unterschreiten darf. Die Steuer wird gezahlt, bevor das Katasteramt (ASHK) den Käufer einträgt, und Nichtansässige zahlen denselben Satz. Deutschland stellt den Gewinn nach Art. 23 Abs. 1 Buchst. a frei. Ob er auch in die Berechnung des Steuersatzes eingeht, hängt von Ihrer Situation in Deutschland ab; das klären Sie mit einem Steuerberater.
Eine Frist ist 2026 wichtig. Nach dem Gesetz 85/2025 und der Anweisung 5/2026 kann jeder Eigentümer eine Immobilie in diesem Jahr auf ihren Marktwert neu bewerten lassen und 5 % auf den Wertzuwachs zahlen statt später 15 % auf denselben Gewinn. Die 5 % müssen bis 31.12.2026 bezahlt sein. Die Neubewertung erhöht auch den steuerlichen Wert. Sie lohnt sich deshalb vor allem, wenn Sie einen Verkauf planen.
Derzeit beträgt sie 0,05 % des steuerlichen Werts einer Wohnimmobilie (Referenzpreis der Zone mal Fläche) und 0,2 % bei Gewerbeimmobilien; die Gemeinden dürfen den Satz um 30 % nach oben oder unten anpassen. Für eine Wohnung mit 60 m² in Blloku, der teuersten Zone Tiranas mit einem Referenzpreis von 228.400 Lek pro m² (Anweisung 34/2023), sind das etwa 6.850 Lek, rund 74 € im Jahr. In Zonen mit niedrigeren Referenzpreisen ist es ein Bruchteil davon. Ein Reformentwurf, der im Juni und Juli 2026 in der öffentlichen Konsultation war, würde auf den Marktwert umstellen, ab 2029 für Gebäude und ab 2031 für Grundstücke, mit 0,1-0,2 % für eine Wohnung und 0,15-0,25 % für eine als Ferienunterkunft genutzte Wohnung. Bei unserer Prüfung war er noch nicht verabschiedet.
Eine albanische Gesellschaft (sh.p.k.) zahlt 15 % Körperschaftsteuer, bis Ende 2029 mit einem Satz von 0 % bei einem Umsatz bis 14 Millionen Lek, und 8 % auf Dividenden. Sie kann Ausgaben abziehen, was ein privater Vermieter nicht kann, braucht aber eine Buchhaltung und zahlt eine lokale Gewerbesteuer. Für ein oder zwei Wohnungen ist der Besitz als Privatperson einfacher. Dividenden und der Verkauf einer Gesellschaft fallen unter andere Artikel des Abkommens als Mieten. Lassen Sie sich zu diesem Weg vor dem Kauf beraten.
Nein. Albanien besteuert die Miete mit 15 %, und nach Art. 23 des Doppelbesteuerungsabkommens von 2010 stellt Deutschland sie frei. Deutschland nutzt die Miete aber, um den Steuersatz für Ihr übriges Einkommen festzulegen (Progressionsvorbehalt). Deshalb müssen Sie die Miete in der deutschen Steuererklärung in der Anlage AUS angeben.
Seit 2026 zahlt ein privater Eigentümer 15 % auf die Einnahmen nach Abzug der Plattformprovision, ohne Abzug für Reinigung oder Nebenkosten, und erklärt sie bis 31. März in DIVA. Eine Gewerbeanmeldung ist nicht nötig. In Deutschland sind die Einnahmen nach dem DBA steuerfrei, zählen aber für den Steuersatz.
Nur mit positiven albanischen Einkünften derselben Art. Albanien ist für das deutsche Steuerrecht ein Drittstaat, daher verhindert § 2a EStG, dass solche Verluste mit Gehalt oder deutschen Mieteinnahmen verrechnet werden. Die Verluste lassen sich in spätere Jahre vortragen, in denen Sie albanische Mieteinnahmen haben.
In Albanien 15 % des Gewinns, berechnet mindestens auf Basis des Referenzpreises der Zone und gezahlt, bevor der Käufer eingetragen wird. Deutschland stellt den Gewinn nach dem DBA frei. Bis 31.12.2026 können Sie die Immobilie neu bewerten lassen und 5 % auf den Wertzuwachs zahlen statt später 15 %.
Für eine Wohnimmobilie 0,05 % des steuerlichen Werts, also Referenzpreis der Zone mal Fläche. Für eine Wohnung mit 60 m² in Blloku, der teuersten Zone Tiranas, sind das etwa 74 € im Jahr, überall mit niedrigerem Referenzpreis weniger. Ein Reformentwurf würde die Steuer ab 2029 nach dem Marktwert bemessen; bei unserer Prüfung war er noch nicht verabschiedet.
