Bekommt man durch einen Immobilienkauf in Albanien eine Aufenthaltserlaubnis? (2026)
Ja, der Kauf gibt Ihnen das Recht, eine zu beantragen: Artikel 84 des albanischen Ausländergesetzes (Gesetz Nr. 79/2021) sieht eine befristete Aufenthaltserlaubnis für den Eigentümer oder den Miteigentümer zur Hälfte einer Immobilie in Albanien vor, erteilt für bis zu 1 Jahr, jedes Jahr verlängerbar und ohne Mindestwert der Immobilie. Sie erlaubt den Aufenthalt, nicht die Arbeit, und führt nicht zur Staatsbürgerschaft; ein Daueraufenthalt setzt 5 Jahre ununterbrochenen rechtmäßigen Aufenthalt voraus.
Daten zusammengestellt von Fedir AlpatovVeröffentlicht Aktualisiert
Welche Aufenthaltswege stehen einem Immobilieneigentümer offen?
| Weg | Für wen | Dauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Visumfreier Aufenthalt | Staatsangehörige ohne Visumpflicht | 90 Tage innerhalb von 180 | Gesetz Nr. 79/2021, Art. 29 |
| Aufenthaltserlaubnis für Eigentümer | Eigentümer oder Miteigentümer zu ½ | Bis zu 1 Jahr, verlängerbar | Gesetz Nr. 79/2021, Art. 84 |
| Aufenthaltserlaubnis für Rentner | Im Heimatland im Ruhestand, Rente ≥ 1.200.000 ALL/Jahr | Bis zu 1 Jahr, verlängerbar | Gesetz Nr. 79/2021, Art. 85 |
| Ukrainer | Ukrainische Staatsangehörige | Bis 30.03.2027 kein Visum und keine Aufenthaltserlaubnis nötig | Ministerratsbeschluss vom 10.04.2026 |
Quellen · 4
- DATA-LEGAL-001390 days in 180Visa-free stay: up to 90 days in any 180; longer needs a residence permitVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-00141 year, renewableResidence permit for a property owner: up to 1 year, renewable; no minimum property value foundVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-001513040.64 EUR per year (income floor)Residence permit for pensioners: pension income of at least 1,200,000 ALL a yearVerlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: 2024–2026geprüft 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-0023Until 30.03.2027, including those already in Albania (Council of Ministers decision of 10.04.2026, repeals VKM 169/2022)Ukrainians may enter without a visa and stay without a residence permit until 30 March 2027Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026-04 to 2027-03geprüft 2026-10-19RTSH: the government extends visa-free stay for Ukrainians to 30 March 2027 (Council of Ministers decision of 10 April 2026)
Brauchen EU-Bürger die Aufenthaltserlaubnis für Eigentümer?
Nein, seit dem 1. April 2026 nicht mehr. Nach dem Ministerratsbeschluss (VKM) 240/2026 beantragt ein Bürger eines EU-Staats online eine Registrierungsbescheinigung statt einer Aufenthaltserlaubnis; der Antrag wird innerhalb von 2 Arbeitstagen geprüft, eine Dienstleistungsgebühr fällt nicht an. Ein Familienangehöriger aus einem Staat außerhalb der EU erhält zu denselben Bedingungen eine Aufenthaltskarte.
Die unten beschriebene Aufenthaltserlaubnis für Eigentümer ist damit der Weg für Käufer von außerhalb der EU: aus dem Vereinigten Königreich, aus der Ukraine nach dem Ende der Sonderregelung, aus den Vereinigten Staaten, aus Israel und aus anderen Staaten.
Welche Unterlagen verlangt die Aufenthaltserlaubnis für Eigentümer?
Die VKM 858/2021 nennt für die Aufenthaltserlaubnis für Eigentümer: den Eigentumsnachweis (eine notariell beglaubigte Kopie des Kaufvertrags), den Nachweis ausreichender Mittel und eine persönliche Erklärung zum Zweck des Aufenthalts. Zur allgemeinen Akte, die online über e-Albania eingereicht wird, gehören außerdem das Antragsformular, eine Kopie des Reisepasses mit Einreisestempel und eine Erklärung zur Unterkunft.
Die Aufenthaltserlaubnis für Eigentümer erlaubt keine Erwerbstätigkeit. Auch wer eine Aufenthaltserlaubnis als Rentner hat, darf keiner wirtschaftlichen Tätigkeit nachgehen.
Wie viel Geld muss man nachweisen?
Sofern eine Art der Aufenthaltserlaubnis keine eigene Untergrenze festlegt, verlangt die VKM 858/2021 als Mittelnachweis ein Guthaben von mindestens 300.000 ALL pro Person und Kalenderjahr bei einer albanischen Bank, rund 3.260 € bei 92,02 ALL je Euro, oder ein monatliches Einkommen von mindestens 32.000 ALL pro Person, rund 348 €. Für die Immobilie selbst gibt es keinen Mindestwert: Ein Studio genügt ebenso wie eine Villa, solange Sie Eigentümer sind oder mindestens die Hälfte besitzen.
| Punkt | Betrag | Grundlage |
|---|---|---|
| Wert der Immobilie | Kein Mindestwert | Gesetz Nr. 79/2021, Art. 84; VKM 858/2021 |
| Mittel: Bankguthaben | Mindestens 300.000 ALL pro Person und Jahr (≈ 3.260 €) | VKM 858/2021 |
| Mittel: Einkommen | Mindestens 32.000 ALL pro Person und Monat (≈ 348 €) | VKM 858/2021 |
| Gebühr, erste Erlaubnis | 8.000 ALL (≈ 87 €) | VKM 858/2021, Anhang 6 |
| Gebühr, Verlängerung | 4.000 ALL (≈ 43 €) | VKM 858/2021, Anhang 6 |
Methode: Euro-Beträge zum Kurs der albanischen Zentralbank von 92,02 ALL/EUR (9. September 2026). Die biometrische Karte wird gesondert bezahlt.
Quellen · 3
- DATA-LEGAL-00141 year, renewableResidence permit for a property owner: up to 1 year, renewable; no minimum property value foundVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026geprüft 2026-10-24Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated version 10 of 1.4.2026 (amended up to VKM 160/2026 and VKM 240/2026)
- DATA-RES-0003First permit up to 1 year: family reunification 4,500; study 4,500; employee or self-employed unique permit 8,000 (9,000 for 2 years, 10,000 for 3 years); digital nomad 4,500; property owner 8,000; pensioner 4,500; investor 9,000 (2 years). Renewal: half of the first fee (2,250 or 4,000; investor 4,500). Permanent permit 12,500. The biometric card is paid separately; children under 16 pay only the card.Residence permit service fees (VKM 858 Annex 6)Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026geprüft 2026-10-24Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated version 10 of 1.4.2026 (amended up to VKM 160/2026 and VKM 240/2026)
Wie beantragt man die Erlaubnis, und wie lange dauert es?
Der Antrag wird online auf e-Albania gestellt (Dienst 15308), während Sie sich in Albanien aufhalten, innerhalb von 30 Tagen nach der Einreise und bevor die 90 visumfreien Tage ablaufen. Das Gesetz gibt der Migrationsbehörde 4 Wochen für die Entscheidung; bis dahin wird innerhalb eines Arbeitstags eine vorläufige Erlaubnis ausgestellt.
| Schritt | Was passiert | Frist |
|---|---|---|
| 1. Antrag auf e-Albania | Formular, Passkopie, Foto, Eigentumsnachweis, Mittelnachweis, Erklärungen | Innerhalb von 30 Tagen nach der Einreise |
| 2. Vollständigkeitsprüfung | Fehlende Unterlagen werden gemeldet | Meldung innerhalb von 10 Tagen, Ergänzung innerhalb von 30 |
| 3. Gebühr | Bei einer albanischen Bank bezahlt, sobald die Akte angenommen ist | Innerhalb von 24 Stunden |
| 4. Originale | Originale, 2 Fotos und Zahlungsbeleg per Post an die Migrationsbehörde | Innerhalb von 7 Tagen |
| 5. Entscheidung | Zuerst die vorläufige Erlaubnis, dann die Entscheidung | 1 Arbeitstag; Entscheidung innerhalb von 4 Wochen |
| 6. Karte und Adresse | Biometrische Karte persönlich beantragen; Adresse beim Personenstandsregister anmelden | Adresse innerhalb von 30 Tagen, sonst wird die Erlaubnis aufgehoben |
Quellen · 6
- DATA-RES-0001Within 30 days of entering Albania and before the visa-free stay ends; a renewal is requested 60 days before the current permit expires. The applicant must be in Albania at the time of applying (unique permits can be applied for from abroad).When to apply for a residence permitVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025 onwardsgeprüft 2026-10-24Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-RES-0004The application form; a photo taken in the last 6 months (47 x 36 mm, white background); a copy of the passport with the D visa and entry stamps; a self-declaration of criminal record; a self-declaration of suitable accommodation stating the address. Foreign documents must be translated into Albanian, issued within the last 6 months, certified and legalised (apostille).Documents uploaded with every residence permit applicationVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026geprüft 2026-10-24Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated version 10 of 1.4.2026 (amended up to VKM 160/2026 and VKM 240/2026)
- DATA-RES-0005The ownership certificate of the home or a notarised copy of the sale contract showing the price was paid; proof of sufficient funds; a declaration of the reason for staying. No health insurance is listed for this permit type.Extra documents for the property-owner permitVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026geprüft 2026-10-24Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated version 10 of 1.4.2026 (amended up to VKM 160/2026 and VKM 240/2026)
- DATA-RES-0006Missing documents are flagged within 10 days and can be completed within 30 days; once the file is accepted the fee is paid within 24 hours at an Albanian bank; within 7 days the originals, 2 photos, the payment receipt and the signed form are posted to the migration office; the decision takes up to 30 days (the law says 4 weeks), extendable for objective reasons. A provisional permit is issued within 1 working day, valid 1 month and extended until the decision.Steps and deadlines of the online applicationVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026geprüft 2026-10-24e-Albania service 15308 "Kërkesë për leje qëndrimi" (residence permit application), State Police, with its English description and document checklist
- DATA-LEGAL-00274 weeksResidence permits are decided within 4 weeks; a provisional permit is issued within 1 working day
- DATA-RES-0007After approval the applicant goes in person to the local migration office to prove identity and apply for the biometric card. The address must be registered with the civil registry within 30 days of receiving the permit, otherwise the permit is cancelled (Law 79/2021 Art. 131(3)); a change of address is notified within 10 days (Art. 130). A permit holder may stay abroad up to 180 days for justified reasons after notifying the police (Art. 36(2)).After approval: biometric card and address registrationVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025 onwardsgeprüft 2026-10-24Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
Was deckt die Aufenthaltserlaubnis für Eigentümer nicht ab?
- Arbeit: Die Aufenthaltserlaubnis für Eigentümer erlaubt weder eine Anstellung noch ein Gewerbe; dafür braucht man eine Erlaubnis zur Arbeit oder zur selbstständigen Tätigkeit.
- Staatsbürgerschaft: Albanien hat kein Programm für eine Staatsbürgerschaft durch Investition, und ein Immobilienkauf führt nicht zur Staatsbürgerschaft.
- Reisen in der EU: Eine albanische Aufenthaltserlaubnis gibt kein Aufenthaltsrecht im Schengen-Raum.
- Automatischen Daueraufenthalt: Die Erlaubnis wird jedes Jahr verlängert; einen Daueraufenthalt kann man nach 5 Jahren ununterbrochenen rechtmäßigen Aufenthalts beantragen, mit Abwesenheiten von bis zu 6 Monaten am Stück und 10 Monaten insgesamt.
- Eine Investorenerlaubnis: Die mit dem Gesetz Nr. 43/2025 eingeführte Investorenerlaubnis ist für ein Unternehmen gedacht, das fünf Albaner je Ausländer beschäftigt; der Kauf einer Wohnung reicht dafür nicht.
| Frage | Antwort | Grundlage |
|---|---|---|
| Darf ich damit arbeiten? | Nein | VKM 858/2021 |
| Führt sie zur Staatsbürgerschaft? | Nein; einen Weg zur Staatsbürgerschaft über Investitionen gibt es nicht | Europäische Kommission, Dezember 2025 |
| Wann bekomme ich einen Daueraufenthalt? | Nach 5 Jahren ununterbrochenen rechtmäßigen Aufenthalts | Gesetz Nr. 79/2021, Art. 87 |
| Kann meine Familie nachziehen? | Wer eine verlängerbare Erlaubnis von mindestens 1 Jahr hat, kann die Familie nachholen | Gesetz Nr. 79/2021, Art. 41 |
| Ist eine Wohnung eine „Investition“ für die Investorenerlaubnis? | Nein; die Erlaubnis verlangt ein Unternehmen mit 5 albanischen Beschäftigten je Ausländer | Gesetz Nr. 79/2021, Art. 85/1 (Gesetz Nr. 43/2025) |
Quellen · 5
- DATA-LEGAL-00141 year, renewableResidence permit for a property owner: up to 1 year, renewable; no minimum property value foundVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-0026No scheme in force; buying property does not lead to citizenshipAlbania has no citizenship-by-investment scheme; the EU asked it not to create one (December 2025)Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025-12geprüft 2026-10-19European Commission, Eighth Report under the Visa Suspension Mechanism (19 December 2025)
- Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025 onwardsgeprüft 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-0029Family reunification with housing, health insurance and stable income; family permit 1 year, renewable (Law 79/2021 Art. 41)A holder of a renewable permit of at least 1 year can bring their familyVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025 onwardsgeprüft 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-RES-0009First permit 2 years, renewal 3 years, then permanent. The business must employ 5 Albanian citizens per foreigner at no less than the national average wage for the position, must not be loss-making and must have paid its taxes. The minimum investment is set by a joint ministerial instruction, not found on 24.10.2026.Investor residence permit (Law 43/2025)Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025 onwardsgeprüft 2026-10-24Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
Das Wichtigste in Kürze
- Wer in Albanien eine Immobilie oder die Hälfte davon besitzt, kann als Bürger eines Staats außerhalb der EU eine Aufenthaltserlaubnis für 1 Jahr beantragen, die jedes Jahr verlängert werden kann.
- Einen Mindestwert der Immobilie gibt es nicht; als Mittelnachweis gelten 300.000 ALL bei einer albanischen Bank oder 32.000 ALL Monatseinkommen pro Person.
- EU-Bürger brauchen sie nicht: Seit dem 1. April 2026 registrieren sie sich online und ohne Gebühr.
- Die Erlaubnis erlaubt keine Arbeit und führt nicht zur Staatsbürgerschaft; ein Daueraufenthalt ist nach 5 Jahren möglich.
- Der Antrag läuft über e-Albania innerhalb von 30 Tagen nach der Einreise; die Entscheidung dauert bis zu 4 Wochen, die vorläufige Erlaubnis kommt nach einem Arbeitstag.
Fragen und Antworten
Nein. Weder das Gesetz Nr. 79/2021 noch die VKM 858/2021 legen einen Mindestwert fest.
Nein. Für eine Erwerbstätigkeit braucht man eine Aufenthaltserlaubnis zur Arbeit.
Nicht von selbst. Für den Daueraufenthalt und die Staatsbürgerschaft gelten eigene Voraussetzungen und Wartezeiten.
Ein Miteigentümer der Hälfte der Immobilie ist aus eigenem Recht berechtigt; für Rentner ist außerdem der Familiennachzug vorgesehen.
Nein. Seit dem 1. April 2026 beantragt ein EU-Bürger stattdessen online eine Registrierungsbescheinigung, die innerhalb von 2 Arbeitstagen geprüft wird und keine Dienstleistungsgebühr kostet (VKM 240/2026).
Quellen
- Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025. Albanian State Police (ASP), 2025-11-01 (abgerufen 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated to VKM 329/2024. Albanian State Police (ASP), 2024-11-01 (abgerufen 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated version 10 of 1.4.2026 (amended up to VKM 160/2026 and VKM 240/2026). Qendra e Botimeve Zyrtare (Official Publications Centre), 2026-04-01 (abgerufen 2026-10-24)
- e-Albania service 15308 "Kërkesë për leje qëndrimi" (residence permit application), State Police, with its English description and document checklist. e-Albania / Drejtoria e Përgjithshme e Policisë së Shtetit (abgerufen 2026-10-24)
- RTSH: the government extends visa-free stay for Ukrainians to 30 March 2027 (Council of Ministers decision of 10 April 2026). Radio Televizioni Shqiptar (RTSH), 2026-04-10 (abgerufen 2026-10-23)
- Law 43/2025 amending Law 79/2021 on foreigners. Qendra e Botimeve Zyrtare (qbz.gov.al), 2025-07-10 (abgerufen 2026-10-23)
- European Commission, Eighth Report under the Visa Suspension Mechanism (19 December 2025). European Commission, 2025-12-19 (abgerufen 2026-10-23)