Wie fängt man an, in Albanien in Immobilien zu investieren? (2026)

Die meisten ausländischen Käufer an der Küste verbinden die eigene Nutzung im Sommer mit Vermietung im Rest des Jahres. Die drei reinen Strategien unterscheiden sich darin, woher das Geld kommt und was schiefgehen kann.

Domlivo hat keine Daten zu den Mieten, die Mieter tatsächlich zahlen, nur zu den Mieten, die Eigentümer verlangen. Jede Rendite unten ist deshalb eine Modellrechnung: die angebotene Jahresmiete geteilt durch den Angebotspreis, vor Steuern, Leerstand und Kosten. Mieten werden meist unter dem Angebotsniveau vereinbart, lesen Sie die Werte also als Obergrenze.

Ziehen Sie von der Bruttorendite 15 % Steuer ab, dazu ein bis zwei Monate ohne Mieter, die Gebühr für die Hausverwaltung und, falls Sie einen beauftragen, den Vermietungsverwalter. Die Investitionsseite rechnet dasselbe Modell mit aktuellen Angeboten, und im Mietrendite-Rechner können Sie jede Annahme ändern.

Sehr stark. Eine Ferienwohnung an der Küste verdient den Großteil ihres Jahres in vier Monaten: Der durchschnittliche Übernachtungspreis in Durrës lag im ersten Halbjahr 2026 bei 49 Euro und allein im Juni bei 76 Euro. Im ersten Halbjahr 2026 waren in Albanien rund 27.700 Ferienunterkünfte gelistet, 37 % davon zwischen Vlorë und Sarandë; im Süden ist die Konkurrenz also am größten.

Außerhalb der Saison wechseln Eigentümer an der Küste von Durrës oft zu einem Wintervertrag über acht oder neun Monate mit niedrigerer Miete. Eine Wohnung, die das ganze Jahr an einen Mieter vermietet ist, bringt weniger pro Monat, hat aber keine Lücken, keine Reinigung und keine Plattformprovision.

Ein privater Vermieter in Albanien zahlt 15 % der Bruttomiete, ohne Abzug von Kosten. Wer die Steuer abführt, hängt vom Mieter ab: Ein Unternehmen als Mieter behält die Steuer ein und zahlt sie monatlich; bei einem privaten Mieter erklärt der Vermieter die Miete in der jährlichen DIVA-Erklärung bis zum 31. März des Folgejahres. Einnahmen aus Ferienvermietung werden ab 2026 genauso besteuert, ohne dass ein Privateigentümer ein Gewerbe anmelden muss.

Auch Ihr Heimatland kann die Einnahmen berücksichtigen. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Deutschland–Albanien und dem Abkommen Albaniens mit Polen ist die albanische Miete im Heimatland steuerfrei, erhöht aber den Steuersatz auf Ihre übrigen Einkünfte (Progressionsvorbehalt); prüfen Sie das Abkommen Ihres Landes, bevor Sie kaufen.

• Eigentumstitel: Eine Immobilie mit unklarem oder legalisiertem Titel kann schwer verkäuflich sein; lesen Sie zuerst die Eigentumskarte der staatlichen Katasteragentur ASHK.
• Fertigstellung beim Kauf in der Bauphase: Ein Bauträger kann sich verspäten oder scheitern; prüfen Sie den Bauträger und die Baugenehmigung, bevor Sie zahlen.
• Angebotsmiete und tatsächliche Miete: Die Renditen oben sind eine Obergrenze, keine Prognose.
• Der Verkauf braucht Zeit: Laut Umfrage der Bank of Albania dauerte der Verkauf einer Wohnung im zweiten Halbjahr 2025 im Schnitt 9,1 Monate.
• Kosten für Kauf und Wiederverkauf: Kaufen und später Verkaufen kostet an Gebühren und Provision etwa 5,5–6 % des Preises, dazu 15 % Steuer auf einen Gewinn.
• Währung: Die Preise sind in Euro, albanische Steuern und Gebühren in Lek; der Lek hat 2026 bis September gegenüber dem Euro etwa 5 % zugelegt.

• Das Budget einschließlich Kosten festlegen: rechtliche Nebenkosten von etwa 0,4 % und bis zu 1 % für einen Makler.
• Den Ort nach Daten wählen: Quadratmeterpreise nach Stadt auf der Preisseite, Mieten nach Stadt in der Wissensdatenbank.
• Die Strategie wählen und auf der Investitionsseite und im Mietrendite-Rechner durchrechnen, mit 15 % Steuer.
• Wohnungen in die engere Wahl nehmen und für jede die Eigentumskarte der ASHK bestellen, vor jeder Anzahlung.
• Entscheiden, wer die Vermietung übernimmt: Ein Verwalter an der Küste verlangt meist einen Anteil an der Miete.