Immobilie in Albanien kaufen: Ablauf, Nebenkosten, Steuern (2026)

Die Reihenfolge ist für deutsche und albanische Käufer dieselbe. Den größten Teil der rechtlichen Prüfung übernimmt der Notar. Abgeschlossen ist der Kauf erst, wenn die ASHK, die staatliche Katasteragentur, die Urkunde eingetragen und eine Eigentumskarte auf Ihren Namen ausgestellt hat.

Gesetzlich festgelegt sind zwei Posten: die Notargebühr, ein Prozentsatz des Werts, und die Eintragungsgebühr der ASHK, ein fester Betrag. Alles andere vereinbaren Sie frei mit dem jeweiligen Dienstleister, und nichts davon ist eine Steuer. Eine Grunderwerbsteuer auf den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses gibt es in Albanien nicht, und der Verkauf eines Gebäudes ist von der Mehrwertsteuer befreit.

Die Notargebühr ist in Stufen veröffentlicht. Die Quellen sagen nicht, ob eine Stufe für den gesamten Wert gilt oder nur für den Teil des Werts, der in sie fällt; das Beispiel zeigt deshalb beide Ergebnisse. Der Kaufkostenrechner von Domlivo rechnet dieselben Posten für jeden Kaufpreis durch, die Beträge für Übersetzer, Anwalt und Makler tragen Sie dort selbst ein.

Der albanische Notar ist ein Amtsträger und berät weder den Verkäufer noch den Käufer. Vor der Unterschrift stellt er die Identität beider Seiten fest, bei einem ausländischen Käufer anhand des Reisepasses. Er prüft im elektronischen Register, ob der Verkäufer Eigentümer ist, lässt die Urkunde für einen Käufer ohne Albanischkenntnisse übersetzen und hält fest, wie der Preis gezahlt wurde. Mehr als 150.000 ALL des Preises darf er nicht in bar abwickeln, deshalb läuft der Kaufpreis per Banküberweisung.

Die ASHK, die staatliche Katasteragentur Albaniens, führt Kataster und Grundbuch in einem. Sie übernimmt also ungefähr das, was in Deutschland Grundbuchamt und Katasteramt erledigen. Die ASHK trägt die Urkunde ein, und Eigentümer werden Sie mit dieser Eintragung, wenn die neue Eigentumskarte ausgestellt ist, nicht schon mit der Unterschrift beim Notar. Wird die Eintragung innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung beantragt, fallen keine Verzugszinsen an; danach kostet jeder Tag 10 % der Gebühr, höchstens 300.000 ALL. In der Praxis reicht der Notar die Eintragung deshalb direkt nach der Unterzeichnung ein.

Die notarielle Urkunde wird auf Albanisch errichtet. Spricht der Käufer kein Albanisch, wird die gesamte Urkunde übersetzt, entweder vom Notar, wenn er als Übersetzer zertifiziert ist, oder von einem Übersetzer, den Notar und Parteien akzeptieren. Die Urkunde hält fest, dass der Käufer ihren Inhalt verstanden und angenommen hat (Gesetz Nr. 110/2018 über das Notariat). Wer selbst ein Interesse an der Urkunde hat, darf nicht übersetzen.

Deutsche Urkunden, etwa eine Vollmacht oder eine Heiratsurkunde, brauchen eine Apostille. Eine konsularische Legalisation ist nicht nötig, weil Albanien dem Haager Apostille-Übereinkommen angehört (dort in Kraft seit 9. Mai 2004). Zusätzlich müssen sie ins Albanische übersetzt werden; albanische Berater nennen dafür einen zertifizierten Übersetzer.

• Gültiger Reisepass.
• Heirats- oder Familienurkunde, wenn der Familienstand für das Eigentum eine Rolle spielt, mit Apostille und albanischer Übersetzung.
• Vollmacht, wenn jemand für Sie unterschreibt; in Deutschland ausgestellt braucht sie eine Apostille, beim albanischen Notar kostet eine Spezialvollmacht 3.000 ALL.
• Nachweis der Zahlung: die Banküberweisung an den Verkäufer.
• Der Vorvertrag, falls Sie einen unterschrieben haben.

Der Käufer einer Wohnung oder eines Hauses zahlt in Albanien keine Steuer auf den Erwerb. Die Steuer beim Verkauf trägt der Verkäufer: 15 % des Gewinns, berechnet auf den amtlichen Referenzpreis, wenn der Vertrag einen niedrigeren Preis nennt, und gezahlt, bevor die ASHK die Urkunde einträgt. Manche Verkäufer möchten diese Steuer auf den Käufer abwälzen. Das ist Verhandlungssache, lesen Sie also den Vorvertrag genau.

Als Eigentümer zahlen Sie der Gemeinde eine geringe jährliche Gebäudesteuer, und Mieteinnahmen werden mit 15 % der Bruttomiete besteuert. Wer an Privatpersonen vermietet, gibt die Miete in DIVA an, der jährlichen Einkommenserklärung, und zahlt die Steuer bis zum 31. März des Folgejahres.

Maßgeblich ist das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Albanien vom 6. April 2010 (BGBl. 2011 II S. 1186). Nach Artikel 6 und Artikel 13 Absatz 1 darf Albanien Einkünfte und Gewinne aus unbeweglichem Vermögen besteuern, das in Albanien liegt. Deutschland stellt diese Einkünfte nach Artikel 23 Absatz 1 Buchstabe a frei, darf sie aber nach Artikel 23 Absatz 1 Buchstabe d bei der Berechnung des Steuersatzes berücksichtigen (Progressionsvorbehalt, § 32b EStG).

Für Sie heißt das: Miete aus einer albanischen Wohnung und der Gewinn aus ihrem Verkauf werden in Albanien besteuert und in Deutschland nicht noch einmal. Sie können aber den Steuersatz auf Ihr übriges in Deutschland steuerpflichtiges Einkommen erhöhen. Wie die Einkünfte in Ihrer Steuererklärung anzugeben sind und was in Ihrem Fall gilt, klären Sie mit einem Steuerberater.

Nach den Reise- und Sicherheitshinweisen des Auswärtigen Amts (Stand 19.10.2026) reisen deutsche Staatsangehörige mit Reisepass, vorläufigem Reisepass, Personalausweis oder Kinderreisepass ein; ein vorläufiger Personalausweis reicht nicht. Das Dokument muss bei der Einreise noch mindestens drei Monate gültig sein. Für Aufenthalte bis zu 90 Tagen ist kein Visum nötig; das albanische Ausländergesetz begrenzt den visumfreien Aufenthalt auf 90 Tage innerhalb von 180 Tagen. Für die Einreise genügt der Personalausweis, beim Notar weist sich ein ausländischer Käufer mit dem Reisepass aus.

Für einen längeren Aufenthalt gilt für EU-Bürger seit dem 1. April 2026 ein eigenes Verfahren: Nach dem Ministerratsbeschluss (VKM) 240/2026 beantragen sie online eine Registrierungsbescheinigung statt einer Aufenthaltserlaubnis. Der Antrag wird innerhalb von 2 Arbeitstagen geprüft, eine Dienstleistungsgebühr fällt nicht an. Das Auswärtige Amt nennt für längere Aufenthalte noch ein Visum, das vor der Reise beantragt wird, oder eine Aufenthaltserlaubnis, beantragt in den ersten 30 Tagen, mit einem apostillierten deutschen Führungszeugnis. Klären Sie vor einem längeren Aufenthalt, welche Unterlagen für die Registrierungsbescheinigung verlangt werden.

Der Kaufpreis wird per Banküberweisung gezahlt. Die Urkunde muss angeben, wie der Preis bezahlt wird, und der Notar darf bei notariellen Geschäften nicht mehr als 150.000 ALL in bar annehmen; das Geld kann auch über das Sonderkonto des Notars laufen. Notare, Anwälte und Makler sind nach dem albanischen Geldwäschegesetz (Gesetz Nr. 9917/2008) verpflichtet, ihre Kunden zu identifizieren und Verdachtsfälle zu melden. Die ASHK meldet jede Übertragung ab 6.000.000 ALL innerhalb von 72 Stunden.

Albanien gehört seit dem 21. November 2024 zum SEPA-Raum. Die erste SEPA-Überweisung lief am 7. Oktober 2025, und im Frühjahr 2026 boten 11 albanische Banken SEPA-Überweisungen an. Fragen Sie Ihre Bank und die Bank des Verkäufers, ob die Zahlung als SEPA-Überweisung ausgeführt werden kann.

Bargeld ab 1.000.000 ALL oder den Gegenwert in anderer Währung müssen Sie bei der Ein- und Ausreise anmelden, mit Zweck und Belegen; dasselbe gilt für handelbare Wertpapiere, Edelmetalle und Wertsachen. Das Auswärtige Amt nennt dieselbe Schwelle.