Immobilien zum Verkauf und Preise
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Drei Steuern und eine Frist. Wohnimmobilien werden jährlich mit 0,05 % des steuerlichen Werts besteuert, bei einer 90-Quadratmeter-Wohnung in Tirana etwa 3.600 bis 10.200 Lek. Beim Verkauf fallen 15 % Veräußerungsgewinnsteuer an, und Einnahmen aus Ferienvermietung werden seit Januar 2026 mit 15 % besteuert. Bis zum 31. Dezember 2026 können Sie stattdessen zu 5 % neu bewerten lassen.
Jeden Schritt, jede Gebühr und jede Steuer, jeweils mit dem Zahler, erklärt unser Ratgeber Immobilie in Albanien kaufen: Ablauf, Nebenkosten, Steuern (2026).
Nach Gesetz 85/2025 und Udhëzimi 5/2026 kann jeder Eigentümer zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2026 eine Immobilie auf ihren Marktwert neu bewerten lassen und 5 % auf die Wertsteigerung zahlen. Wer nichts tut und später verkauft, zahlt auf denselben Gewinn den Satz der Veräußerungsgewinnsteuer von 15 %. Bei Wohnungen wird zusätzlich 1 % pro Jahr der Haltedauer abgezogen. Die 5 % müssen bis zum 31.12.2026 bezahlt sein: Laut Anweisung gilt der Zahlungstag als Tag der Neubewertung, und das Katasteramt (ASHK) schließt offene Verfahren bis zum 31.03.2027.
Wenn Sie in den nächsten Jahren verkaufen wollen, ist die Rechnung eindeutig. Haben Sie keine Verkaufsabsicht, erhöht die Neubewertung Ihre steuerliche Bemessungsgrundlage und damit Ihre jährliche Steuer - umsonst ist sie also nicht.
Wohnimmobilien werden mit 0,05 % des steuerlichen Werts besteuert, also des Referenzpreises der Zone multipliziert mit der Fläche. Gewerbeimmobilien zahlen 0,2 %. Ein unfertiges Gebäude mit abgelaufener Baugenehmigung zahlt 30 % des Satzes, und die Gemeinde kann jeden dieser Sätze um ±30 % anpassen.
Bei einer 90-m²-Wohnung in Tirana sind das je nach Zone etwa 3.600-10.200 Lek im Jahr. Keine Zahl, die eine Investitionsentscheidung kippt.
Ein Entwurf des Finanzministeriums war bis zum 15.07.2026 in öffentlicher Konsultation. Er ist nicht verabschiedet, die unten genannten Sätze stammen aus dem Entwurfstext und können sich noch ändern. Verstehen Sie diesen Abschnitt als Prognose.
Die Bemessungsgrundlage wechselt vom steuerlichen Wert zu einem angenäherten Marktwert, ermittelt anhand von ASHK-Karten im Rahmen eines „Steuerkatasters“. Die vorgeschlagenen kommunalen Spannen liegen bei 0,1-0,2 % für Wohnimmobilien, 0,15-0,25 % für Gewerbe, 0,05-0,15 % für landwirtschaftliche Flächen und 0,075-0,175 % für truall.
Eine Zeile im Entwurf ist für alle, die das als Investor lesen, wichtiger als die Sätze: Wohnungen, die zur Ferienvermietung genutzt werden, gelten als wirtschaftliche Tätigkeit und fallen in das Band von 0,15-0,25 %. Wenn Sie kaufen, um eine Wohnung auf Airbnb anzubieten, ist das Ihre Stufe, nicht die für Wohnimmobilien.
Die Entlastung für das Erstwohneigentum ist ein Abzug von 50 % mit kommunalen Schwellenwerten - 8,4 Mio. Lek in Tirana, 4,75 Mio. in Durrës, Vlora, Saranda und Himara, andernorts sinkend bis auf 0,75 Mio. Eine Zweitwohnung erhält keinen Abzug - hier spüren Eigentümer mehrerer Immobilien die Erhöhung.
Die Zahlung wird auf zwei Termine aufgeteilt, den 30. Juni und den 30. September. Säumigen Zahlern werden Leistungen von ASHK und QKB gesperrt, und das Katasteramt trägt ohne Zahlungsnachweis keine Transaktion ein. Vier- und Fünf-Sterne-Hotels unter internationaler Marke sind für zehn Jahre befreit, ebenso Sozialwohnungen und alleinstehende Rentner.
Der Teil, der oft falsch berichtet wird: Die Bemessung nach Marktwert beginnt 2029 für Gebäude und 2031 für Grundstücke. Bis dahin zahlen Sie die derzeitigen 0,05 % bzw. 0,2 %.
Die Veräußerungsgewinnsteuer beträgt 15 % auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis, wobei als steuerlicher Verkaufspreis der höhere Wert aus tatsächlich erzieltem Preis und Referenzpreis der Zone gilt. Die Abschreibung auf den Referenzwert beträgt 1 % pro Jahr, höchstens 30 %. Die Steuer wird vor der Eintragung einbehalten, und Nichtansässige werden genauso behandelt.
Einnahmen aus Langzeitvermietung werden pauschal mit 15 % besteuert.
Für die Ferienvermietung gilt seit dem 01.01.2026 Neues. Sie brauchen keine NIPT mehr; Sie erklären die Einnahmen bis zum 31. März über DIVA; Sie zahlen 15 % auf den Betrag nach Abzug der Plattformprovision, Ausgaben sind nicht abzugsfähig. Die Regeln sind für Ansässige und Nichtansässige gleich, und die Steuerbehörde erhält die Daten direkt von Airbnb und Booking. Nichtansässige benötigen für die Erklärung eine albanische Steuernummer, was in der Regel einen Vertreter bedeutet. Was Ihnen das tatsächlich einbringt, Stadt für Stadt, ist eine eigene Frage.
Albanien hat rund 46 Doppelbesteuerungsabkommen, unter anderem mit Italien, Deutschland, Polen und dem Kosovo. Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne werden nach Artikel 6 und 13 in Albanien besteuert; Ihr Wohnsitzland gewährt die Anrechnung.
Sie werden lesen, dass auf Neubauten 20 % Mehrwertsteuer anfallen. Historisch ist der Verkauf von Wohnungen durch einen Bauträger eine steuerbefreite Leistung, bei der die Mehrwertsteuer in den Kosten steckt, statt gesondert berechnet zu werden. Die Einführung der Mehrwertsteuer auf den Erstverkauf war Teil einer Strategie für 2022-2026, die nicht vollständig bestätigt wurde. Wir werden Ihnen nicht sagen, was für Ihren Vertrag gilt. Lassen Sie es in der albanischen Formulierung in den Vertrag schreiben: me TVSH apo pa TVSH.
Was Ausländer besitzen dürfen und was nicht, Regel für Regel mit den Gesetzesstellen, steht in unserem Ratgeber Können Ausländer in Albanien Immobilien kaufen? (2026).
Wenn Sie innerhalb weniger Jahre verkaufen wollen: ja - 5 % auf den Wertzuwachs jetzt gegenüber 15 % später ist keine knappe Entscheidung. Wenn Sie unbefristet halten, erhöht die Neubewertung Ihre jährliche Steuerbemessungsgrundlage, und die Antwort kehrt sich um.
Nicht vor 2029 für Gebäude und 2031 für Grundstücke, und die Sätze sind noch ein Entwurf. Bis dahin gelten 0,05 % für Wohnimmobilien.
15 %, erklärt über DIVA bis zum 31. März, auf den Betrag nach Abzug der Plattformprovision. Ausgaben sind nicht abzugsfähig, und dem Finanzamt liegen die Daten der Plattformen bereits vor.
Im Entwurf ja - als wirtschaftliche Tätigkeit, im Band von 0,15-0,25 % statt im Band für Wohnimmobilien.
