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Welche Referenzpreise gelten 2026 in Albanien? In Tirana die 2023 überarbeiteten Tabellen. In allen anderen Städten Werte, die sich seit 2016 nicht geändert haben: laut Presse rund 67.500 Lek pro m² in Durrës, 61.800 in Vlora und 56.000 in Saranda. Der Entwurf von 2025, der neue Zonen geschaffen und die Küste auf bis zu 200.000 Lek pro m² angehoben hätte, ging in die öffentliche Konsultation, ist aber nicht verabschiedet. Eine offizielle interaktive Karte gibt es nicht. Im Folgenden steht, was gilt, was nur Entwurf ist, was wir nicht prüfen konnten und wie das alles im Vergleich zu den tatsächlichen Wohnungspreisen aussieht.
Der Referenzpreis pro Quadratmeter wird vom Staat für jede Zone festgelegt und hat drei Funktionen:
Die Referenzpreise selbst stehen im Anhang zum Ministerratsbeschluss (VKM) Nr. 132 vom 07.03.2018. Den offiziellen konsolidierten Text dieses Anhangs konnten wir nicht öffnen, weil die Website des Amtsblatts (Fletorja Zyrtare) während unserer Prüfung nicht erreichbar war. Die Zahlen unten stammen deshalb aus der Anweisung, vom Katasteramt ASHK und aus der Presse, jeweils mit Quelle gekennzeichnet.
Die 32 Katasterzonen Tiranas wurden mit dem Beschluss Nr. 457 vom 26.07.2023 überarbeitet. Die Anweisung 34/2023 verwendet in ihrem offiziellen Beispiel Zone 2/4 mit 120.300 Lek pro m². Den Rest der Tabelle haben wir nur aus einer Sekundärquelle:
| Zone in Tirana | Referenzpreis (Lek/m²) |
|---|---|
| 5/1, Blloku (höchste) | 228.400 |
| 2/1 | 202.400 |
| 10/1 | 192.800 |
| 2/4 (offizielles Beispiel) | 120.300 |
| 1/1 | 102.800 |
| 6 | 81.700 |
| Randeinheiten, von Shëngjergj bis Farkë | 23.000-115.200 |
Die Referenzpreise nach Stadtteilen finden Sie auf unserer Preisseite für Tirana, neben den Marktpreisen.
| Stadt | Geltende Referenz laut Presse (Lek/m²) | Anmerkung |
|---|---|---|
| Durrës | 67.500 | ein Wert für die ganze Stadt; vier Pressequellen stimmen überein |
| Vlora | 61.800 | Presse |
| Saranda | 56.000 | ein Medium nennt 60.000 |
| Himara, Zone 1 | 58.000 | Presse |
| Shëngjin | nicht bestätigt | Quellen nennen 56.000 und 49.200 |
| Ksamil | kein eigener Wert | ländliche Einheiten erhalten den Stadtpreis, um bis zu 35 % gemindert |
Das sind die Werte, die laut Finanzminister im Juni und Juli 2026 außerhalb Tiranas weiterhin angewendet werden. Es kursiert auch eine andere Liste (Durrës 71.200, Vlora 66.700, Shëngjin 49.200), die im Dezember 2024 von Medien ohne Angabe eines Rechtsakts veröffentlicht wurde; manche Immobilienportale zeigen sie noch. Wir konnten sie keinem Rechtsakt zuordnen und behandeln sie daher nicht als geltende Referenz.
Im Juli 2025 stellte das Finanzministerium neue Referenzpreiskarten für zwölf Regionen zur öffentlichen Konsultation. Ihr Inkrafttreten wurde für den 01.01.2026 angekündigt; bis Juli 2026 waren sie nicht verabschiedet, und die Arbeitsgruppe überarbeitete sie erneut. Im Januar 2026 wurde über eine überarbeitete Fassung mit 176 Zonen berichtet. Die Entwurfswerte aus den Konsultationstabellen:
| Stadt | Zonen im Entwurf (Lek/m²) |
|---|---|
| Durrës | 13 Zonen, von 45.000 (Zone 8) bis 200.000 (Zone 13, Hafen und Marina); Zone 1 124.000, Zone 6 140.000 |
| Vlora | von 61.000 (Orikum) bis 98.000 (Zone 1); Radhima 90.000; Sazan 200.000 |
| Saranda | Zonen 1 und 3 100.000; Zonen 2 und 5 80.000; Zone 4 65.000 |
| Himara | von 45.000 bis 140.000 |
| Shëngjin | 70.000 |
Wird der Entwurf verabschiedet, steigt die Steuerbasis an der Küste deutlich: in Zone 13 von Durrës von 67.500 auf 200.000 Lek pro m². Damit stiege das Minimum, auf das die Steuer beim Verkauf und die jährliche Gebäudesteuer berechnet werden.
Referenzpreise liegen weit unter dem, was Wohnungen tatsächlich kosten. Auf Domlivo verlangten die Wohnungen in Durrës am 18.10.2026 im Median 1.500 € pro m², rund 139.500 Lek bei 93 Lek pro Euro, also etwa das Doppelte der städtischen Referenz von 67.500. Unsere Recherchebasis und den laufenden Angebotsindex für jede Stadt finden Sie auf den Preisseiten für Durrës und Tirana, die Geschichte des Vorschlags für Durrës in unserem Artikel über Referenzpreise in Durrës.
Bis zum 31.12.2026 können Eigentümer eine Immobilie auf den Marktwert neu bewerten lassen und 5 % auf die Wertsteigerung zahlen statt später 15 % auf einen Gewinn. Laut Presse läuft die Neubewertung (rivlerësim) mit den alten Referenzpreisen: in Tirana mit den Tabellen von 2023, anderswo mit den Werten von 2016.
Laut vier Pressequellen 67.500 Lek pro m² für die ganze Stadt, ein Wert, der seit 2016 unverändert ist. Der Entwurf von 2025 würde Durrës in 13 Zonen von 45.000 bis 200.000 Lek pro m² aufteilen, war aber bis Juli 2026 nicht verabschiedet.
Nein. Der im Juli 2025 zur Konsultation gestellte Entwurf war für den 01.01.2026 angekündigt, doch im Juni und Juli 2026 erklärte das Finanzministerium, er werde noch überarbeitet. Außerhalb Tiranas gelten weiter die Werte von 2016; Tirana nutzt die 2023 überarbeiteten Tabellen.
Als Mindestverkaufspreis für die Steuer von 15 % auf den Gewinn, als Grundlage der Notargebühr, wenn der Vertragspreis niedriger ist, und für den Steuerwert, auf den die jährliche Gebäudesteuer von 0,05 % erhoben wird. Er sinkt um 1 % pro Nutzungsjahr, höchstens um 30 %.
Zone 5/1, Blloku, mit 228.400 Lek pro m², laut der Tabelle für Tirana, die aus der Überarbeitung von 2023 abgeleitet ist. Das offizielle Beispiel der Anweisung 34/2023 verwendet Zone 2/4 mit 120.300 Lek pro m². Der Rest der Tabelle stammt aus einer Sekundärquelle.
Nein. Er liegt meist deutlich darunter. In Durrës verlangten die auf Domlivo inserierten Wohnungen am 18.10.2026 im Median 1.500 € pro m², rund 139.500 Lek, also etwa das Doppelte des städtischen Referenzpreises von 67.500 Lek pro m².
