Wie kauft man 2026 eine Immobilie in Albanien?

Ein Kauf in Albanien ist nicht kompliziert, in einem Punkt aber unerbittlich: Der Vertrag muss notariell sein. Eine private Vereinbarung mit dem Verkäufer überträgt nichts, so sorgfältig sie auch formuliert ist. Sie ist nichtig. Trotzdem werden solche Papiere unterschrieben, meist weil jemand sie als bloße Anzahlungsvereinbarung ausgegeben hat. Am Ende ist das Geld weg.

Jeden Schritt, jede Gebühr und jede Steuer, jeweils mit dem Zahler, erklärt unser Ratgeber Immobilie in Albanien kaufen: Ablauf, Nebenkosten, Steuern (2026).

Alles Folgende gilt für den Kauf als ausländische Privatperson. Das ist der Normalfall, und dafür gelten keine besonderen Beschränkungen.

Was Ausländer besitzen dürfen und was nicht, Regel für Regel mit den Gesetzesstellen, steht in unserem Ratgeber Können Ausländer in Albanien Immobilien kaufen? (2026).

Die fünf Schritte

Am Anfang steht die Reservierung, und schon hier fließt Geld: 5-10 % als kaparë bei einer Bestandsimmobilie, bis zu 30 % bei einem Neubau. Nach dieser Anzahlung kommen Sie nur noch mit Verlust zurück, also prüfen Sie vorher.

Die Due-Diligence-Prüfung dauert ein bis zwei Wochen, ein Anwalt kostet dafür 500-2.000 €. Er beschafft die kartela e pasurisë, den Lastenauszug, die harta treguese und die Eigentumshistorie. Gesetzlich vorgeschrieben ist ein Anwalt nicht. Rund 70 % der Zivilverfahren betreffen hier aber Grund und Boden, und auf diesem Markt spart man am Anwalt an der falschen Stelle.

Danach folgt der Vorvertrag, kontratë paraprake oder premtim-shitje. Bei einem Neubau ist das die kontrata e porosisë, und seit Udhëzim 1/2024 muss sie notariell geschlossen und im Register des ASHK eingetragen werden. Diese eine Änderung hat dem Doppelverkauf ein Ende gesetzt, bei dem eine Wohnung auf privatem Papier an mehrere Käufer ging.

Die Beurkundung beim Notar dauert einen Tag. Das Geld läuft über sein Treuhandkonto, und er behält die Steuern ein. Wenn Sie kein Albanisch sprechen, muss ein vom Justizministerium vereidigter Übersetzer mitunterzeichnen, was in der Regel 50-150 € kostet.

Die Registrierung beim ASHK übernimmt der Notar, Sie müssen nicht dabei sein. Die offizielle Frist beträgt 21 Tage. Realistisch sind zwei bis vier Wochen, bei einem komplizierten Eigentumstitel auch Monate.

Was es kostet

Zwei Anmerkungen zur Tabelle. Die Notargebühr ist bei etwa 150.000 Lek gedeckelt und beträgt mindestens 3.000 Lek. Liegt Ihr Vertragspreis unter dem Referenzpreis der Zone, wird die Gebühr nach dem Referenzpreis berechnet.

Der Käufer einer Wohnung zahlt keine Grunderwerbsteuer. Ein privater Verkäufer zahlt vor der Eintragung 15 % Steuer auf den Veräußerungsgewinn, ein Bauträger die kommunale Steuer auf die Eigentumsübertragung. Manche Portale nennen noch eine Übertragungssteuer für Käufer, in den amtlichen Quellen gibt es sie aber nicht. Setzt ein Makler oder Verkäufer sie Ihnen in Rechnung, fragen Sie nach der gesetzlichen Grundlage.

Ältere englischsprachige Ratgeber, die „10-30 €“ an Katastergebühren nennen, sind veraltet. Das aktuelle Gebührenverzeichnis reicht von 1.100 Lek für eine vërtetim pronësie bis zu 8.000 Lek für eine Ersteintragung.

Die acht Dinge, die tatsächlich schiefgehen

Nicht registrierte Immobilien sind das größte Problem. Etwa 10 % des Landes wurden nie ins Register aufgenommen, und das US-Außenministerium hat Zonen wie Himara benannt, in denen bis zu 80 % der Daten fehlerhaft sind. Prüfen Sie die kartela und den Stand der Ersteintragung in der Zone.

Rückgabeansprüche von Eigentümern aus der Zeit vor 1945 laufen seit 1993 und sind bis heute nicht abgeschlossen. Die meisten betreffen die Küste. Lassen Sie sich die Eigentumshistorie über mehr als 30 Jahre vorlegen und prüfen Sie, ob beim ASHK oder vor Gericht Ansprüche anhängig sind.

Legalisierte Schwarzbauten sind schwerer zu durchschauen: Der Eigentumstitel existiert, kann aber angefochten werden, wenn der frühere Grundeigentümer nie entschädigt wurde. Verlangen Sie die leje legalizimi und den Entschädigungsstatus des Grundstücks.

Ein Gebäude ohne leje përdorimi kann weder ordnungsgemäß registriert noch beliehen oder weiterverkauft werden. Verlangen Sie die leje ndërtimi, die leje përdorimi und eine Bestätigung, dass das Gebäude selbst registriert ist.

Eine hipoteka des Bauträgers auf dem Stammgrundstück geht auf die einzelnen Wohnungen über. Lassen Sie sich daher den Lastenauszug für das ganze Stammgrundstück geben, nicht nur für Ihre Wohnung. Sehen Sie, wie sich das Projekt Durrës Yachts & Marina in dieses Bild einfügt.

Seit Udhëzim 1557 vom September 2024 gleicht das ASHK den tatsächlichen Grundriss mit dem genehmigten Plan ab und verweigert bei Abweichungen die Registrierung; für die Behebung bleiben 30 Tage. Das trifft auch alte Verträge. Gehen Sie die Wohnung vor der Zahlung mit den Plänen in der Hand ab.

Überlappende Grenzen durch ungenaue Vermessung blockieren eine Transaktion; ein Vermesser und die harta treguese klären das. Schulden bei Versorgern hängen am Zähler, nicht an der Person. Holen Sie sich deshalb Unbedenklichkeitsbescheinigungen von OSHEE, dem Wasserversorger und der Hausverwaltung.

Wenn es schiefgeht

Dann wird es langwierig. Laut dem Rechtsstaatlichkeitsbericht 2025 der EU dauert ein Verfahren in erster Instanz durchschnittlich rund 377 Tage, in der Berufung rund 2.272. Planen Sie so, dass Sie gar nicht erst vor Gericht müssen.

Ist der Eigentumstitel sauber, zählt das Wo genauso wie das Wie. In Tirana liegen die Preise zwischen dem teuersten und dem günstigsten Bezirk etwa um das Fünf- bis Sechsfache auseinander, und an der Küste gelten wieder andere Preise. Bevor Sie sich festlegen, lesen Sie, was der Markt gerade tatsächlich macht, nicht was er vor einem Jahr gemacht hat. Sobald Sie eine Auswahl haben, sehen Sie sich an, was tatsächlich zum Verkauf steht, statt mit dem Durchschnittswert eines Bezirks zu rechnen.