Airbnb-Einnahmen in Albanien nach Stadt: echte Zahlen für 2026

Gastgeber in Vlora verdienen in Albanien am meisten, durchschnittlich etwa 1.163 € im Monat. Am berechenbarsten verdient Durrës Plazh, mit dokumentierten Bruttorenditen von 7-11 %. Ksamil bringt pro Inserat weniger ein als das benachbarte Saranda (etwa 5.495 $ gegenüber 6.960 $ im Jahr), obwohl der Quadratmeter dort mehr kostet. Die Zahlen stammen von AirDNA, AirROI und Airbtics. Maklerseiten haben wir nicht verwendet.

Stadt für Stadt: Was eine Ferienvermietung wirklich einbringt

Die Zahl für Vlora ist der sauberste Datenpunkt des Landes. Sie stammt aus einem AirDNA-Datensatz für das gesamte Jahr 2023 statt aus der Momentaufnahme einer Marketingseite, und sie passt zum August-Spitzenwert derselben Quelle (ADR ~98 €, 70 % Auslastung). Durrës messen drei Anbieter, und ihre Werte gehen auseinander: Für denselben Markt schätzen sie die Jahreseinnahmen auf 4.000 bis rund 9.000 €. Deshalb steht Durrës als Spanne in der Tabelle. Eine breite Spanne ist ehrlicher als ein Durchschnitt, der Präzision nur vortäuscht.

Vloras Vorsprung hält auch nach dem Sommer. Die Stadt hat einen aktiven Hafen und viele Studierende, laut Volkszählung 2023 rund 84.000 (DomLivo hat diese Zahl noch nicht mit der Veröffentlichung von INSTAT abgeglichen). Sie halten die Nachfrage nach Langzeitmieten in den Monaten aufrecht, in denen Airbnb anderswo an der Küste ruht. Im Winter kostet eine Langzeitmiete dort je nach Einheit 250-800 €. Dieses Polster fehlt Saranda und Ksamil. Beide leeren sich von November bis März, und außer Airbnb-Buchungen bleibt nichts. Auch deshalb sind Vloras Durchschnittseinnahmen stabiler als die eines Ferienorts, dessen Jahreswert eigentlich nur die August-Zahl ist.

Das Ksamil-Paradox

Der Einstieg in Ksamil kostet pro Quadratmeter mehr als in Saranda, dem Nachbarort sechs Kilometer weiter an der Küste. Auf Airbnb bringt Ksamil trotzdem weniger ein, 5.495 $ im Jahr gegenüber 6.960 $ in Saranda. Und das Angebot an Inseraten wuchs in einem einzigen Jahr um 86 %. Der Einstieg ist teurer, die Rendite geringer. Dazu wächst das Überangebot konkurrierender Inserate so schnell wie nirgends sonst an der Südküste. Wer ein „Investitionsargument“ für Ksamil auf Airbnb-Einnahmen stützt, findet in den Zahlen keine Begründung für den verlangten Preis.

Wer einen ersten Kauf als Investition prüft, beginnt am besten mit Wie fängt man an, in Albanien in Immobilien zu investieren? (2026).

Die 15-%-Steuer, die 2026 die Rechnung verändert hat

Seit dem 1. Januar 2026 erklärt jeder Gastgeber in der Ferienvermietung seine Einnahmen bis zum 31. März über das DIVA-System und zahlt pauschal 15 % auf den Betrag nach Abzug der Plattformprovision. Reinigung, Verwaltung und Einrichtung lassen sich nicht abziehen. Die Mechanik folgt dem allgemeinen Rahmen der Immobiliensteuern: Eine NIPT-Gewerberegistrierung braucht es nicht, die Regel gilt für Gebietsansässige wie Gebietsfremde, und die Steuerbehörde erhält Buchungsdaten direkt von Airbnb und Booking.com. Informelle Angaben sind damit praktisch keine Option mehr. Gebietsfremde brauchen für die Erklärung eine albanische Steuernummer und damit in der Praxis einen lokalen Vertreter oder Steuerberater.

Diese 15 % gehen von jeder Zahl in der Tabelle oben ab. Von Vloras 1.163 € brutto bleiben nach der Steuer allein rund 990 € netto, die Verwaltungsgebühren noch nicht eingerechnet.

Welche Zone sich wirklich rechnet

Die geschätzte Bruttorendite von 7-11 % in Durrës Plazh ist die nützlichste Zahl auf dieser Seite, weil sie eine Rendite angibt und keine Schlagzeilenzahl zu Einnahmen. Sie enthält schon den niedrigeren Einstiegspreis, mit dem Durrës die günstigste Küstenstadt für einen Kauf ist. Bei den absoluten Euro pro Monat gewinnt Vlora. Bei der Rendite auf den Kaufpreis ist Durrës Plazh das belastbarere Argument, und zu dieser Zone gibt es die meisten unabhängigen Daten statt der Schätzung eines einzelnen Anbieters.

Aktuelle Angebotspreise nach Stadt finden Sie unter Immobilienpreise in Albanien nach Stadt, monatlich aktualisiert.

Den Winter sieht man in keiner dieser Zahlen. Saranda und Ksamil kommen auf eine Auslastung im oberen 30er- bis unteren 40er-Prozentbereich, allerdings als Jahresdurchschnitt. Im August liegt sie tatsächlich nahe 100 %, von November bis März nahe null. Planen Sie mit dieser Schwankung und nicht mit dem Durchschnitt.

Die Zahlen oben sind brutto, auf Ihrem Konto landet weniger

Die Tabelle zeigt, was ein Inserat einbringt, bevor jemand für den Betrieb bezahlt wird. Eine lokale Hausverwaltung nimmt für Reinigung, Gästekommunikation und Wechsel typischerweise 20-25 % davon. Das kommt zur oben genannten DIVA-Steuer von 15 % hinzu. Aus Vloras 1.163 € brutto werden nach beiden Abzügen eher 740-790 €. Das bleibt der stärkste Wert an der Küste, liegt aber unter der Zahl, die alle zitieren.

Das obere Marktsegment hat mit dem Durchschnitt wenig gemein. In Ksamil erzielen Villen mit Pool 35.000-66.000 $ im Jahr, der Median der Zone liegt bei 5.495 $. Die Spanne vom 6- bis 12-Fachen sagt mehr über die Immobilie als über den Standort. Die Gäste in diesem Spitzensegment sind überwiegend Franzosen und Deutsche (zusammen ein Drittel der Buchungen in Ksamil). Wer eine Einheit einrichtet und vermarktet, sollte das berücksichtigen: Dieses Publikum unterscheidet sich vom Airbnb-Markt für Geschäftsreisende in Tirana und braucht andere Preise und andere Fotos.