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Wo ist eine Wohnung am Meer günstiger: in Albanien, Bulgarien oder Montenegro? Nach den Zahlen, die sich vergleichen lassen, in Albanien. Dort kostete der Quadratmeter 2025 im Schnitt etwa 1.720 €, Neubauwohnungen in Montenegro im 2. Quartal 2026 dagegen 2.557 €. Bulgarien lässt sich nicht in dieselbe Tabelle setzen, weil sein Statistikamt 2014 aufgehört hat, Durchschnittspreise pro Quadratmeter zu veröffentlichen; sein Index zeigt einen Preisanstieg von etwa 15 % pro Jahr. Dafür besteuert Bulgarien Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne am niedrigsten und nutzt seit Januar 2026 den Euro. Hier die drei Länder im direkten Vergleich.
| Albanien | Bulgarien | Montenegro | |
|---|---|---|---|
| Durchschnittspreis pro m² | 1.720 € (2025, alle Wohnimmobilien, Deloitte) | keine amtliche Zahl seit 2014 | 2.557 € (Neubauwohnungen, 2. Quartal 2026, Monstat) |
| An der Küste | Durrës, Median 1.500 € (Domlivo-Angebote, 18.10.2026) | keine amtliche Zahl | 2.838 € (Küstenregion, Neubauwohnungen) |
| Preisentwicklung | +6,2 % (2025, Deloitte) | +15,5 % (2. Quartal 2026, Eurostat) | - |
| Währung | Lek | Euro seit 1. Januar 2026 | Euro, ohne Abkommen mit der EU |
Für polnische Käufer ist Polen selbst der Maßstab: Laut Deloitte kostete eine neue Wohnung in Polen 2025 im Schnitt 3.008 € pro m². An der albanischen Küste hängt der Preis stärker von der Straße ab als vom Ort. Einzelheiten stehen in unserer Übersicht der Preise nach Küstenorten, und Saranda nach Stadtvierteln behandelt den Ort, den Polen am besten kennen.
| Albanien | Bulgarien | Montenegro | |
|---|---|---|---|
| Kauf einer Bestandswohnung | keine beim Kauf einer Wohnung; der Verkäufer zahlt 15 % auf den Gewinn (die lokale Steuer von 2 % gilt nur für Grundstücke) | 0,1-3 %, von der Gemeinde festgelegt | 3 % bis 150.000 €, 5 % bis 500.000 €, 6 % darüber |
| Neubau | keine Mehrwertsteuer auf Wohnungsverkäufe | 20 % Mehrwertsteuer | 21 % Mehrwertsteuer beim Erstverkauf |
| Jährliche Grundsteuer | 0,05 % des fiskalischen Werts | 0,01-0,45 % des Steuerwerts | 0,25-1 % des Marktwerts |
| Miete | 15 % | 10 % | 15 % nach Abzug der Kosten |
| Verkauf | 15 % auf den Gewinn | 10 %; steuerfrei nach mehr als 3 Jahren Besitz (eine Wohnung pro Jahr) | 15 %; befreit ist nur der Hauptwohnsitz des Eigentümers |
Wer die Wohnung vermieten und eines Tages verkaufen will, zahlt in Bulgarien die niedrigsten Sätze der drei Länder. Wer den niedrigsten Kaufpreis und die niedrigste jährliche Steuer sucht, ist in Albanien richtig: 0,05 % des fiskalischen Werts sind meist einige tausend Lek im Jahr.
In Polen ansässige Eigentümer werden für albanische Mieteinnahmen nach dem polnisch-albanischen Doppelbesteuerungsabkommen von 1993 besteuert: Albanien besteuert die Miete, Polen stellt sie unter Progressionsvorbehalt frei. Unser Ratgeber Albanien für polnische Käufer erklärt das Abkommen, die polnische Steuererklärung und die Schritte eines Kaufs. Wohnungen zum Kauf an der albanischen Küste finden Sie im Katalog.
Als Montenegro eindeutig: 2025 kostete der Quadratmeter in Albanien im Schnitt 1.720 €, Neubauwohnungen in Montenegro Mitte 2026 dagegen 2.557 €. Bulgarien veröffentlicht keinen amtlichen Durchschnittspreis pro m², deshalb ist ein genauer Vergleich nicht möglich; sein Index stieg binnen eines Jahres um etwa 15 %.
In Bulgarien, mit 10 %. Albanien und Montenegro verlangen 15 %; Montenegro zieht vorher Kosten ab, pauschal 30 % oder bei touristischer Vermietung 50-70 %. In Albanien wird eine Ferienvermietung nach Abzug der Provision der Buchungsplattform besteuert, also nur auf den Betrag, der beim Eigentümer ankommt.
Bulgarien: 10 % auf den Gewinn, und eine Wohnung, die länger als drei Jahre gehalten wurde, ist steuerfrei. Albanien und Montenegro besteuern den Gewinn mit 15 %; Montenegro befreit nur den Hauptwohnsitz des Eigentümers, und Albanien kennt keine Befreiung nach einer bestimmten Haltedauer.
Ja, in allen drei Ländern. In Bulgarien dürfen EU-Bürger Gebäude und unter bestimmten Bedingungen auch Grundstücke besitzen. In Montenegro dürfen Ausländer Wohnungen und Häuser kaufen, aber keine landwirtschaftlichen Flächen, keinen Wald und kein Land nahe der Landgrenze. In Albanien sind nur landwirtschaftliche Flächen ausgeschlossen.
Bulgarien ist am 1. Januar 2026 dem Euroraum beigetreten, und der Lew war ab dem 1. Februar kein gesetzliches Zahlungsmittel mehr. Montenegro nutzt den Euro ohne Abkommen mit der EU. Albanien behält den Lek, auch wenn Immobilienpreise dort meist in Euro angegeben werden.
