Kann ein deutscher Staatsbürger in Albanien Immobilien kaufen?
Ja. Ein deutscher Staatsbürger kann in Albanien mit Reisepass oder Personalausweis eine Wohnung oder ein Haus kaufen, zu denselben Bedingungen wie ein albanischer Käufer; nur landwirtschaftliche Flächen sind für Ausländer gesperrt. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Albanien (in Kraft seit 2012) werden Mieteinnahmen aus einer albanischen Wohnung in Albanien besteuert und sind in Deutschland steuerfrei; sie wirken dort nur auf den Steuersatz für übrige Einkünfte (Progressionsvorbehalt).
Daten zusammengestellt von Fedir AlpatovAktualisiert
Was ein deutscher Käufer besitzen darf
Es gibt keine Sonderregel für deutsche oder EU-Bürger: Ein deutscher Käufer ist nach albanischem Recht eine ausländische Privatperson, kann Gebäude frei erwerben und ist nur beim Grund und Boden eingeschränkt.
| Immobilie | Darf ein Ausländer sie besitzen? | Regel |
|---|---|---|
| Wohnung, Haus, Gewerbeeinheit | Ja | Keine Beschränkung bei Gebäuden |
| Baugrundstück (truall) | Ja, unter einer Bedingung | Investition darauf ≥ 3 × Grundstückswert |
| Agrarland, Wald, Wiese, Weide | Nein | Nur Pacht für bis zu 99 Jahre |
| Alles, über eine albanische Gesellschaft in ausländischem Eigentum | Ja | Die Gesellschaft gilt als albanische Person |
Quellen · 3
- DATA-LEGAL-0001Foreign individuals may buy apartments and residential or commercial buildings with no restriction. They cannot buy agricultural land, forest, meadows or pastures (lease up to 99 years only). Building land is allowed only if the investment built on it is at least three times the land's value.Foreigners may buy apartments without restriction; agricultural land is excludedVerlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: current law (Law 7980/1995 "On land purchase"), as describedgeprüft 2026-09-09Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters
- DATA-LEGAL-00173 × plot valueA foreigner may buy a building plot once the investment on it is at least 3× the plot valueVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 1995–2026geprüft 2026-10-19Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text
- DATA-LEGAL-001699 years (maximum lease)Foreigners cannot own agricultural land, forests, meadows or pastures; lease up to 99 yearsVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026geprüft 2026-10-19Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972)
Einreise, Aufenthalt und Wohnsitz
Das Auswärtige Amt (19. Oktober 2026) führt Reisepass, vorläufigen Reisepass, Personalausweis und Kinderreisepass als gültige Einreisedokumente auf; ein vorläufiger Personalausweis wird nicht anerkannt. Für einen Aufenthalt von mehr als 90 Tagen ist vor der Reise ein Visum für einen längeren Aufenthalt oder innerhalb der ersten 30 Tage ein Antrag auf Aufenthaltserlaubnis erforderlich; ein apostilliertes deutsches Führungszeugnis gehört zu den Antragsunterlagen.
| Frage | Antwort | Quelle |
|---|---|---|
| Dokumente | Reisepass oder Personalausweis, bei Einreise ≥ 3 Monate gültig | Auswärtiges Amt |
| Visumfreier Aufenthalt | 90 Tage je 180 Tage | Gesetz 79/2021 Art. 29 |
| Aufenthaltserlaubnis für Eigentümer | Bis zu 1 Jahr, verlängerbar | Gesetz 79/2021 Art. 84 |
| Aufenthaltserlaubnis für Rentner | Renteneinkünfte ≥ 1.200.000 ALL pro Jahr | Gesetz 79/2021 Art. 85, VKM 858/2021 |
Quellen · 4
- DATA-ENTRY-DE-000190 days without a visaGerman citizens: passport or ID card valid 3 months, 90 days without a visaVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026geprüft 2026-10-19Albanien: Reise- und Sicherheitshinweise (Einreise und Zoll)
- DATA-LEGAL-001390 days in 180Visa-free stay: up to 90 days in any 180; longer needs a residence permitVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-00141 year, renewableResidence permit for a property owner: up to 1 year, renewable; no minimum property value foundVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2025–2026geprüft 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
- DATA-LEGAL-001513040.64 EUR per year (income floor)Residence permit for pensioners: pension income of at least 1,200,000 ALL a yearVerlässlichkeit: MEDIUMZeitraum: 2024–2026geprüft 2026-10-19Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025
Steuern: was das Abkommen sagt
Albanien besteuert Mieteinnahmen aus einer albanischen Immobilie (15 % für Privatpersonen) und den Gewinn aus deren Verkauf (15 %). Deutschland stellt beides nach Artikel 23 Abs. 1 Buchst. a des Abkommens frei und wendet den Progressionsvorbehalt an, sodass die Einkünfte den Steuersatz auf Ihre deutschen Einkünfte erhöhen, ohne erneut besteuert zu werden. Da Albanien außerhalb von EU und EWR liegt, greift die Ausnahme des § 32b EStG für EU-Immobilien nicht.
Eine deutsche gesetzliche Rente, die an eine in Albanien lebende Person gezahlt wird, wird nur in Albanien besteuert (Artikel 18). Ausnahme sind Beamtenpensionen: Hier behält Deutschland das Besteuerungsrecht.
| Einkünfte | Besteuerung in Albanien | Besteuerung in Deutschland |
|---|---|---|
| Miete aus einer albanischen Wohnung | Ja, 15 % | Steuerfrei, mit Progressionsvorbehalt |
| Gewinn aus dem Verkauf | Ja, 15 % des Gewinns | Steuerfrei, mit Progressionsvorbehalt |
| Deutsche gesetzliche Rente, Wohnsitz in Albanien | Wohnsitzstaat | Nein |
Quellen · 4
- DATA-TAX-DE-0001Double taxation agreement of 6 April 2010 (BGBl. 2011 II p. 1186): Art. 6 and Art. 13(1) give Albania the right to tax income and gains from immovable property situated there; Art. 23(1)(a) exempts that income in Germany; Art. 23(1)(d) allows Germany to take it into account for the rate (Progressionsvorbehalt, § 32b EStG).Germany–Albania treaty: rent and gains from Albanian property are taxed in Albania and exempt in Germany with progressionVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2012–2026geprüft 2026-10-19Bundestag-Drucksache 17/6613: Abkommen zwischen Deutschland und Albanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (6.4.2010), mit Denkschrift
- Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: tax year 2025/2026 (Law 29/2023 "On income tax", in force sigeprüft 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income
- Verlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2026 (current)geprüft 2026-09-09PwC Tax Summaries Albania — Individual income determination
- DATA-TAX-DE-0002Art. 18(1): pensions are taxed only in the state of residence. The Finanzamt Neubrandenburg lists Albania among the countries where a German statutory pension is not taxed in Germany. Civil-service pensions are different (Art. 19(2): Germany taxes them).Germany–Albania treaty: a statutory pension is taxed only in the country of residenceVerlässlichkeit: HIGHZeitraum: 2012–2026geprüft 2026-10-19Bundestag-Drucksache 17/6613: Abkommen zwischen Deutschland und Albanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (6.4.2010), mit Denkschrift
Fragen und Antworten
Ja. Das Auswärtige Amt akzeptiert den Personalausweis, bei Einreise mindestens drei Monate gültig; der vorläufige Personalausweis wird nicht anerkannt.
Ja, in der Anlage für ausländische Einkünfte der deutschen Steuererklärung: Sie sind steuerfrei, erhöhen aber den Steuersatz (Progressionsvorbehalt). Ein Steuerberater sollte das passende Formular für Ihren Fall bestätigen.
Der Eigentumserwerb berechtigt Sie zu einer um ein Jahr verlängerbaren Aufenthaltserlaubnis nach Artikel 84 des albanischen Ausländergesetzes; Sie müssen sie dennoch beantragen, automatisch ist sie nicht.
Ja, für Renten, in Kraft seit 1. Dezember 2017: Eine deutsche Rente wird in voller Höhe nach Albanien gezahlt. Die Krankenversicherung ist davon nicht erfasst.
Quellen
- Bundestag-Drucksache 17/6613: Abkommen zwischen Deutschland und Albanien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (6.4.2010), mit Denkschrift. Deutscher Bundestag, 2011-07-15 (abgerufen 2026-10-19)
- Albanien: Reise- und Sicherheitshinweise (Einreise und Zoll). Auswärtiges Amt, 2026-10-15 (abgerufen 2026-10-19)
- Finanzamt Neubrandenburg (Rente im Ausland): Warum ist der Wohnsitzstaat entscheidend?. Finanzamt Neubrandenburg (abgerufen 2026-10-19)
- Deutsch-albanisches Sozialversicherungsabkommen in Kraft (Pressemitteilung, 1.12.2017). Deutsche Rentenversicherung, 2017-12-01 (abgerufen 2026-10-19)
- Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025. Albanian State Police (ASP), 2025-11-01 (abgerufen 2026-10-19)
- Council of Ministers Decision (VKM) No. 858 of 29.12.2021 on residence permits, consolidated to VKM 329/2024. Albanian State Police (ASP), 2024-11-01 (abgerufen 2026-10-19)
- Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters, 2026-09-09 (abgerufen 2026-09-09)
- Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text. Parliament of Albania (FAOLEX copy), 1995-07-27 (abgerufen 2026-10-19)
- Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972). Ministry of Agriculture and Rural Development (MBZHR), 2026-05-14 (abgerufen 2026-10-19)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income, 2026-07-22 (abgerufen 2026-09-09)
- PwC Tax Summaries Albania — Individual income determination, 2026-07-22 (abgerufen 2026-09-09)
Was fehlt
Bekannte Lücken: Fragen, zu denen wir noch keine verlässlichen Daten haben.
- Wie Albanien selbst die ausländische Rente eines dort Ansässigen besteuert, wurde nicht recherchiert; über einen Gesetzentwurf zur Steuerbefreiung wurde berichtet, er wurde aber nicht geprüft.
- Es wurde kein konsolidierter amtlicher Text gefunden, der ausdrücklich festhält, dass Ausländer Wohnungen kaufen dürfen; die Regel beruht darauf, dass die Bodengesetze keine Beschränkung enthalten, und auf der Praxis von Juristen. Noch anhand des Amtsblatts zu bestätigen (qbz.gov.al war am 19.10.2026 nicht erreichbar).