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Darf ein Pole in Albanien eine Wohnung kaufen? Ja, zu den gleichen Bedingungen wie ein albanischer Staatsbürger; nur landwirtschaftliche Flächen sind für Ausländer gesperrt, sie dürfen sie aber bis zu 99 Jahre pachten. Wohnungen in Albanien kosten etwa halb so viel wie in Polen: Die Durchschnittswerte von Deloitte für 2025 liegen bei 1.720 € pro m² für Albanien und 3.008 € für eine neue Wohnung in Polen. Mieteinnahmen aus einer albanischen Wohnung werden in Albanien besteuert, und das polnisch-albanische Doppelbesteuerungsabkommen von 1993 stellt sie in Polen frei. Unten finden Sie die Preise, die Steuern in beiden Ländern und die Schritte eines Kaufs.
| Ort | Angebotspreis pro m² | Anmerkung |
|---|---|---|
| Albanien, Durchschnitt | 1.720 € | Deloitte, 2025, alle Wohnungen |
| Polen, Durchschnitt | 3.008 € | Deloitte, 2025, Neubauwohnungen |
| Durrës | Median 1.500 € | 511 Wohnungen auf Domlivo, 18.10.2026 |
| Saranda | Median 2.041 € | nur 11 Wohnungen auf Domlivo, 18.10.2026 |
| Saranda, Promenade | 3.000-3.500 € | Recherchedatenbank von Domlivo, 2026 |
| Shëngjin | Median 1.607 € | 19 Wohnungen auf Domlivo, 18.10.2026 |
Die größte Auswahl hat Durrës: Hier liegen die meisten Küstenangebote des Landes, bei einem Median von 1.500 € pro m². Saranda, der Ort, den polnische Käufer am besten kennen, ist teurer, und die Preise schwanken dort von Straße zu Straße am stärksten. Unser Ratgeber zu Saranda nach Stadtteilen schlüsselt das auf, die Preise nach Küstenorten decken den Rest der Küste ab.
Nach Angaben des polnischen Außenministeriums reisen Polen mit einem Personalausweis oder einem Reisepass nach Albanien ein, der für den gesamten Aufenthalt und mindestens drei Monate nach der Ausreise gültig ist. Für 90 Tage innerhalb von 180 Tagen braucht man kein Visum, und es gibt keine Meldepflicht. Für einen längeren Aufenthalt rät das Ministerium, sich vorab an die Migrationsbehörde zu wenden; der Antrag erfordert einen Reisepass, ein Führungszeugnis und einen Nachweis einer Adresse in Albanien, etwa einen Kaufvertrag oder einen Mietvertrag. Immobilienbesitz ist zudem nach Art. 84 des albanischen Gesetzes 79/2021 ein Grund für eine einjährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis.
Mit sauberen Unterlagen dauert der gesamte Ablauf vier bis acht Wochen.
Bei einer Wohnung für 100.000 € zahlt der Käufer üblicherweise etwa 2.300 €: den Notar (etwa 0,30 % des Preises), die Eintragung im Kataster (5.000 Lek) und den Eintragungsantrag des Notars (4.000 Lek), einen Anwalt, einen Übersetzer und 1 % für den Makler. Eine Übertragungssteuer zahlt der Käufer einer Wohnung nicht: Die lokale Steuer von 2 % gilt nur für Grundstücke und trifft den Verkäufer (Gesetz 9632/2006, Art. 28), der außerdem 15 % auf seinen Gewinn zahlt. Auf den Verkauf von Wohnungen fällt keine Mehrwertsteuer an.
Das polnisch-albanische Doppelbesteuerungsabkommen wurde am 5. März 1993 in Warschau unterzeichnet (polnisches Gesetzblatt Dz.U. 1994 Nr. 101 Pos. 492) und gilt seit 1995. Albanien darf Mieteinnahmen aus albanischen Immobilien (Art. 6) und den Gewinn bei ihrem Verkauf (Art. 13) besteuern. Polen stellt diese Einkünfte frei und darf sie berücksichtigen, wenn es den Steuersatz auf Ihre übrigen Einkünfte festlegt (Art. 24 Abs. 1 Buchst. a und c), also Freistellung mit Progressionsvorbehalt. Die Anrechnungsmethode gilt nur für Dividenden, Zinsen und Lizenzgebühren. Albanien hat den Artikel des multilateralen Übereinkommens über die Methoden abgewählt, sodass nach unserem Verständnis die Freistellung aus dem Abkommen auch 2026 gilt.
In Polen werden private Mieteinnahmen seit 2023 nur noch pauschal besteuert (ryczałt) und bis zum 30. April in der Erklärung PIT-28 angegeben. Wie die freigestellte albanische Miete in dieser Erklärung auszuweisen ist, konnten wir auf den Seiten der Steuerverwaltung nicht bestätigen; fragen Sie vor Ihrer ersten Erklärung einen Steuerberater.
Aktuelle Angebote an der albanischen Küste finden Sie im Katalog.
Ja. Ein polnischer Staatsbürger kauft eine Wohnung, ein Haus oder eine Gewerbeimmobilie zu den gleichen Bedingungen wie ein Albaner, mit dem Recht, sie zu verkaufen und zu vererben. Die Ausnahme sind landwirtschaftliche Flächen: Ausländer dürfen sie bis zu 99 Jahre pachten, aber nicht besitzen.
Etwa die Hälfte. Die Durchschnittswerte von Deloitte für 2025 liegen bei 1.720 € pro m² für Wohnraum in Albanien und 3.008 € für eine neue Wohnung in Polen. An der albanischen Küste lag der Median der auf Domlivo angebotenen Wohnungen am 18.10.2026 bei 1.500 € pro m² in Durrës und 2.041 € in Saranda.
Nach dem Abkommen von 1993 besteuert Albanien die Miete mit 15 %, und Polen stellt sie frei, darf sie aber bei der Festlegung des Steuersatzes berücksichtigen. Private Mieteinnahmen werden in Polen in der Erklärung PIT-28 angegeben; wie die freigestellte albanische Miete dort erscheint, sollten Sie mit einem Steuerberater klären.
90 Tage innerhalb von 180 Tagen, mit einem Personalausweis oder einem Reisepass, der mindestens drei Monate nach der Ausreise gültig ist, so das polnische Außenministerium. Für einen längeren Aufenthalt braucht man eine Aufenthaltserlaubnis; Immobilienbesitz ist einer der gesetzlichen Gründe dafür.
Vier bis acht Wochen bei sauberen Unterlagen: ein bis zwei Wochen für die Prüfung, ein Tag beim Notar und zwei bis vier Wochen für die Eintragung im Kataster. Eine Wohnung im Bau muss über einen notariellen Vertrag reserviert werden, der beim Kataster eingetragen ist.
