Меню
Три налога и один дедлайн. Жильё облагается налогом в размере 0,05% от фискальной стоимости в год, примерно 3 600-10 200 лек за квартиру площадью 90 квадратных метров в Тиране. Продажа облагается налогом на прирост капитала в размере 15%, а доход от краткосрочной аренды с января 2026 года облагается налогом в размере 15%. До 31 декабря 2026 года можно вместо этого провести переоценку по ставке 5%.
Согласно Закону 85/2025 и Udhëzimi 5/2026, в период с 1 января по 31 декабря 2026 года любой собственник может переоценить недвижимость до её рыночной стоимости и уплатить 5% с прироста стоимости. Если ничего не делать и продать позже, тот же прирост облагается налогом по ставке 15% на прирост капитала. Для квартир дополнительно вычитается 1% за каждый год владения. Налог 5% нужно оплатить до 31.12.2026: по инструкции датой переоценки считается день оплаты, а незавершённые дела ASHK закрывает до 31.03.2027.
Если вы планируете продать недвижимость в ближайшие несколько лет, расчёт явно в вашу пользу. Если же продавать вы не собираетесь, переоценка повышает вашу фискальную базу, а значит, и годовой налог, так что это не бесплатно.
Жильё облагается налогом по ставке 0,05% от фискальной стоимости, которая рассчитывается как справочная цена зоны, умноженная на площадь. Для коммерческой недвижимости ставка составляет 0,2%. Недостроенное здание, разрешение на которое истекло, платит 30% от ставки, а муниципалитет может изменить любую из этих ставок на ±30%.
Для квартиры площадью 90 м² в Тиране это выливается примерно в 3 600-10 200 леков в год в зависимости от зоны. Не та цифра, которая меняет инвестиционное решение.
Проект Министерства финансов был вынесен на общественное обсуждение до 15.07.2026. Он ещё не принят, ставки ниже взяты из текста проекта и могут измениться. Рассматривайте этот раздел как прогноз.
База налогообложения переходит от фискальной стоимости к приблизительной рыночной стоимости с использованием карт ASHK в рамках "фискального кадастра". Предлагаемые муниципальные диапазоны составляют 0,1-0,2% для жилья, 0,15-0,25% для коммерческой недвижимости, 0,05-0,15% для сельскохозяйственной и 0,075-0,175% для труалл (земельных участков).
Один пункт в проекте важнее самих ставок для тех, кто читает это как инвестор: квартиры, сдаваемые в краткосрочную аренду, классифицируются как экономическая деятельность и попадают в диапазон 0,15-0,25%. Если вы покупаете квартиру, чтобы сдавать её через Airbnb, именно этот диапазон касается вас, а не жилой.
Льгота для первого жилья составляет 50% вычета с муниципальными порогами - 8,4 миллиона леков в Тиране, 4,75 миллиона в Дурресе, Влёре, Саранде и Химаре, снижаясь до 0,75 миллиона в других местах. Для второго жилья вычет не предусмотрен, именно здесь владельцы нескольких объектов увидят рост.
Оплата делится на две части - 30 июня и 30 сентября. Должникам блокируют услуги ASHK и QKB, а кадастр не зарегистрирует сделку без подтверждения оплаты. Четырёх- и пятизвёздочные отели под международным брендом освобождаются от налога на десять лет, так же как социальное жильё и одинокие пенсионеры.
Вот что часто искажают: база рыночной стоимости начнёт действовать с 2029 года для зданий и 2031 года для земли. До этого вы платите действующие 0,05% и 0,2%.
Налог на прирост капитала составляет 15% от разницы между ценой продажи и покупки, причём для расчёта налога берётся большая из двух сумм: фактически полученная и зональная справочная цена. Справочная амортизация составляет 1% в год до максимума 30%. Налог удерживается до регистрации, и для нерезидентов действуют те же правила.
Доход от долгосрочной аренды облагается по фиксированной ставке 15%.
Правила краткосрочной аренды изменились с 01.01.2026. NIPT больше не нужен; декларация подаётся через DIVA до 31 марта; налог 15% уплачивается с суммы после комиссии платформы, а расходы не вычитаются. Правила одинаковы для резидентов и нерезидентов, а налоговая служба получает данные напрямую от Airbnb и Booking. Нерезиденту для подачи декларации нужен албанский налоговый номер, что обычно означает наличие представителя. Сколько это реально приносит, город за городом, - отдельный вопрос.
У Албании около 46 соглашений об избежании двойного налогообложения, включая Италию, Германию, Польшу и Косово. Доход от аренды и прирост капитала облагаются налогом в Албании согласно статьям 6 и 13; страна вашего проживания предоставляет налоговый кредит.
Вы прочитаете, что новостройки облагаются НДС в размере 20%. Исторически продажа квартир застройщиком является освобождённой от налога операцией, при которой НДС уже заложен в стоимость, а не начисляется отдельно, а введение НДС на первую продажу было частью стратегии на 2022-2026 годы, которая не была подтверждена полностью. Мы не будем говорить вам, что применяется к вашему контракту. Пропишите это в договоре албанской формулировкой: me TVSH apo pa TVSH.
Что иностранцу можно и нельзя покупать, правило за правилом и со ссылками на закон, собрано в гайде Может ли иностранец купить недвижимость в Албании? (2026).
Если вы планируете продать в течение нескольких лет, то да, 5% с прироста сейчас против 15% позже, это не сложный выбор. Если же вы собираетесь держать недвижимость бессрочно, переоценка повышает вашу годовую налоговую базу, поэтому ответ меняется на противоположный.
Не раньше 2029 года для зданий и 2031 года для земли, а ставки пока являются лишь проектом. До этого - 0,05% для жилья.
15%, декларируется через DIVA до 31 марта, с суммы после комиссии платформы. Расходы не подлежат вычету, а налоговая служба уже имеет данные от платформы.
В проекте - да, как экономическая деятельность, в диапазоне 0,15-0,25%, а не в жилищном.
