Может ли иностранец купить недвижимость в Албании? (2026)

Да. Иностранец, покупающий как частное лицо, может владеть квартирой, домом или коммерческим помещением в Албании на тех же условиях, что и албанец: нужен паспорт, ВНЖ не требуется (по законам на 26 октября 2026 года), а ограничения касаются только земли. Сельскохозяйственные земли, леса и пастбища иностранцу принадлежать не могут, участок под застройку можно купить, когда вложения в него втрое превышают стоимость участка, а охраняемые, исторические и военные участки для иностранцев закрыты.

Данные собрал Fedir AlpatovОпубликовано Обновлено

Чем иностранец может владеть в Албании, а чем нет?

Албанский закон ограничивает иностранцев только в том, что касается земли. Квартиры, дома и коммерческие помещения покупаются по такому же нотариальному договору и регистрируются в Государственном агентстве кадастра (ASHK) так же, как у местного покупателя.

Гражданство здесь ничего не меняет: правила ниже одинаковы для покупателя из Германии, Польши, Италии, Украины или Великобритании. Условия взаимности в законах о земле не найдено.

Чем может владеть иностранец-частное лицо в Албании (октябрь 2026)
ОбъектМожет ли иностранец им владеть?Правило
Любая недвижимость через албанскую компанию, которая принадлежит иностранцуДаКомпания считается албанским лицом
Источники · 3

Запрещено ли иностранцам покупать у моря?

Ни один закон не закрывает побережье для иностранцев, которые покупают жильё. Ни закон о продаже участков (Закон № 7980/1995), ни закон о государственной собственности (Закон № 8743/2001) не устанавливают для иностранцев зону 200 метров или любое другое расстояние. Правила «200 м от моря», которое повторяют гиды для покупателей, нет ни в одном из этих текстов.

В законах есть ограничения поуже. Сама береговая полоса принадлежит государству как публичная собственность, поэтому пляжем не может владеть никто, ни албанец, ни иностранец. Кроме того, статья 7 Закона № 7980/1995 закрывает для иностранцев участки музейной, археологической или исторической ценности, национальные парки, заповедники флоры и фауны, участки особой природной ценности и военные земли.

К квартире в зарегистрированном доме у моря всё это не относится: вы покупаете квартиру и долю в общем имуществе дома, и это записано в карточке объекта ASHK. Если речь идёт об участке или доме у самого берега, до подписания проверьте кадастровую категорию земли и местные правила застройки. Отступы от моря задаются для каждого участка отдельно в градостроительных документах, а не в законах о собственности.

Покупка у моря для иностранца: что говорят законы
ОбъектМожет ли иностранец им владеть?Основание
Квартира или дом в зарегистрированном здании у моряДаОграничений на здания нет
Военные землиНетЗакон № 7980/1995, ст. 7
Что угодно в пределах 200 м от моря, если покупатель иностранецТакого правила в законах нетЗаконы № 7980/1995 и № 8743/2001, по тексту на 26.10.2026
Источники · 3

Как проходит покупка для иностранца?

  • Договор подписывают у албанского нотариуса на албанском языке; покупателю, который не говорит по-албански, его переводят.
  • Перед подписанием нотариус проверяет право собственности продавца в электронном реестре недвижимости.
  • Покупатель подтверждает личность паспортом; документам, выданным за границей, нужны апостиль и заверенный перевод.
  • Цену оплачивают банковским переводом: нотариус не вправе проводить через себя больше 150 000 лек наличными.
  • Затем договор регистрируют в ASHK, и с этого момента покупатель становится зарегистрированным собственником.
Какие правила действуют для покупателя-иностранца
ЭтапПравилоОснование
РегистрацияДоговор купли-продажи регистрируется в ASHK, сбор 5 000 ALLVKM 462/2025
Источники · 6
  • DATA-LEGAL-0002The notary establishes the identity of every party with an identity card or another identity document recognised by Albanian law; the type of document is named in the deed and a copy is attached. The cadastre records the owner's ID or passport number as a mandatory field. For a foreign buyer this document is the passport.Identity document at the notary: passport for a foreign buyer
    Достоверность: HIGHПериод: Law 110/2018 Art. 101(1); ASHK Instruction 1557/2024 §II.2проверено 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
  • DATA-LEGAL-0003Notarial deeds are drawn up in Albanian. When a party does not know Albanian, the whole deed is translated — by the notary if certified as a translator, or by a translator accepted by the notary and the parties — and the deed records that the party understood and accepted its content.A buyer who does not speak Albanian needs the deed translated
    Достоверность: HIGHПериод: Law 110/2018 Art. 100проверено 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
  • DATA-LEGAL-0005Albania is a party to the Hague Apostille Convention (accession 2003-09-03, in force 2004-05-09), so a public document issued in another member state — such as a power of attorney notarised abroad, or a civil-status certificate — is accepted with an apostille instead of consular legalisation.Documents issued abroad: apostille, not consular legalisation
    Достоверность: HIGHПериод: in force since 2004-05-09; status table updated 2026-06-30проверено 2026-09-09HCCH — Apostille Convention status table
  • DATA-LEGAL-0008Before a property deed the notary verifies the seller's ownership in the electronic property register and attaches the relevant extracts, such as the transaction permit, the property card (kartela e pasurisë) and the cadastral map (harta treguese).The seller's side: the notary checks ownership in the cadastre
    Достоверность: HIGHПериод: Law 110/2018 Art. 105(3)проверено 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
  • DATA-LEGAL-0009A property deed must state how the price is paid; the technical payment procedure is set by joint instruction of the Ministers of Justice and Finance, and the notary's special bank account can hold the funds. A notary may not handle cash above 150,000 ALL in notarial transactions.Payment of the price: stated in the deed; notary cash limit 150,000 lek
    Достоверность: HIGHПериод: Law 110/2018 Art. 105(4), Art. 68(3)проверено 2026-09-09Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text
  • DATA-PURCHASE-000754.34 EUR per registrationASHK fee for registering a sale contract: 5,000 ALL
    Достоверность: HIGHПериод: 2025–2026проверено 2026-10-19Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020

Стоит ли иностранцу покупать через албанскую компанию?

Для квартиры или дома не стоит: у частного покупателя и так те же права на здание, что и у албанца. Компания, которая принадлежит иностранцу, считается албанским юридическим лицом. Албанские юристы описывают её как способ получить землю, которой иностранец-физлицо владеть не может, например участок под строительство.

У компании есть расходы, которых нет у частного владельца: бухгалтерия, ежемесячная и годовая налоговая отчётность и местный налог на бизнес. Доход от аренды облагается налогом внутри компании и ещё раз при выплате дивидендов, поэтому до выбора сравните оба варианта на своих цифрах.

Частный владелец или албанская компания (2026)
ВопросЧастный владелецАлбанская компания, которая принадлежит иностранцу
Квартира, дом, коммерческое помещениеМожет владетьМожет владеть
СельхозземляНе может владеть; аренда до 99 летМожет владеть как албанское юрлицо
Налог на аренду15% от всей арендной платыНалог на прибыль 15%; 0% при обороте до 14 млн ALL до 2029 года
Вывод прибылиНе применяетсяНалог на дивиденды 8%
Источники · 5

Что иностранцу проверить перед оплатой?

Риски для иностранца те же, что и для албанского покупателя, только из-за границы их труднее разглядеть. Большинство из них видно в карточке объекта, которую ASHK выдаёт на каждую зарегистрированную недвижимость. Прочитайте её сами или поручите юристу, прежде чем вносить задаток.

Что проверить до задатка
РискЧто проверитьПравило или стоимость
Продавец не зарегистрированный собственник, объект в ипотеке или под арестомКарточка объекта ASHK и онлайн-проверка правового статуса1 500 + 1 000 ALL
Оплата наличнымиПлатить только банковским переводомЛимит наличных у нотариуса 150 000 ALL
Ввоз наличных в АлбаниюЗадекларировать их на границеОт 1 000 000 ALL
Налог продавца 15% с прироста стоимости переложен на васКто какой налог платит, по предварительному договоруСовместная инструкция № 34/2023
Источники · 5

Даёт ли недвижимость право жить в Албании?

Сама по себе собственность не продлевает безвизовое пребывание 90 дней из любых 180. Зато она даёт владельцу право на временный вид на жительство (ВНЖ) по статье 84 закона об иностранцах. Его выдают на срок до одного года с правом продления, а минимальной стоимости недвижимости закон не устанавливает.

Гражданам стран ЕС это разрешение не нужно: с 1 апреля 2026 года они регистрируются онлайн и получают свидетельство о регистрации без оплаты сбора.

Главное

  • Иностранцы могут владеть квартирами, домами и коммерческими помещениями в Албании по паспорту, на тех же условиях, что и албанцы.
  • Сельхозземлёй, лесом и пастбищами иностранец владеть не может; для участка под застройку нужны вложения в три раза больше его стоимости.
  • Запрета для иностранцев в 200 метрах от моря в законах нет. Береговая полоса принадлежит государству, и это касается всех, а охраняемые, исторические и военные участки для иностранцев закрыты.
  • Компания имеет смысл ради земли, а не ради одной квартиры.
  • Прочитайте карточку объекта ASHK до задатка и платите только банковским переводом.

Вопросы и ответы

Нет. Чтобы подписать договор у нотариуса, достаточно паспорта. ВНЖ нужен, только если вы хотите оставаться в стране дольше 90 дней из любых 180.

Источники

  1. Law No. 110/2018 "Për noterinë" (On the notary), official text, 2018-12-20 (просмотрено 2026-09-09)
  2. Explanatory report to the draft law on transferring agricultural land to foreign persons (RENJK 972). Ministry of Agriculture and Rural Development (MBZHR), 2026-05-14 (просмотрено 2026-10-19)
  3. Law No. 7980 of 27.07.1995 "Për shitblerjen e trojeve" (on the sale of plots), original text. Parliament of Albania (FAOLEX copy), 1995-07-27 (просмотрено 2026-10-19)
  4. Law No. 8743 of 22.02.2001 "Për pronat e paluajtshme të shtetit" (On the immovable property of the state). Kuvendi i Republikës së Shqipërisë (text via FAO FAOLEX), 2001-02-22 (просмотрено 2026-10-26)
  5. Law No. 79/2021 "Për të huajt" (On foreigners), consolidated text as amended by Law 43/2025. Albanian State Police (ASP), 2025-11-01 (просмотрено 2026-10-19)
  6. Council of Ministers Decision (VKM) No. 462 of 31.07.2025 on ASHK service fees, amending VKM 389/2020. State Cadastre Agency (ASHK), 2025-07-31 (просмотрено 2026-10-19)
  7. PwC Tax Summaries Albania — Corporate taxes on income, 2026-07-22 (просмотрено 2026-09-09)
  8. Kalo & Associates (A. Milo, A. Toslluku) — Albania: legal restrictions facing foreigners in real estate investments, CEE Real Estate Matters, 2026-09-09 (просмотрено 2026-09-09)
  9. HCCH — Apostille Convention status table, 2026-06-30 (просмотрено 2026-09-09)
  10. PwC Tax Summaries Albania — Individual taxes on personal income, 2026-07-22 (просмотрено 2026-09-09)
  11. Law No. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" (completing transitional ownership processes). Parliament of Albania (FAOLEX copy), 2020-03-05 (просмотрено 2026-10-19)
  12. Law No. 9917 of 19.05.2008 on the prevention of money laundering and terrorist financing, consolidated with Law 10391/2011. Parliament of Albania (Partners Albania copy), 2011-03-03 (просмотрено 2026-10-19)
  13. Joint Instruction No. 34 of 29.12.2023 on income tax on the transfer of immovable property. Ministry of Finance and Economy and ASHK, 2023-12-29 (просмотрено 2026-10-19)

Чего не хватает

Известные пробелы: вопросы, по которым надёжных данных пока нет.

  • Единого официального текста, где прямо говорилось бы, что иностранцы вправе покупать квартиры, найти не удалось; правило основано на отсутствии каких-либо ограничений в земельном законодательстве и на практике юристов. Требует проверки по «Официальной газете» (qbz.gov.al был недоступен 19.10.2026).