Назад
Меню
Где квартира у моря дешевле: в Албании, Болгарии или Черногории? Если брать сопоставимые данные, то в Албании. Квадратный метр стоил там в 2025 году в среднем около 1 720 €, а новые квартиры в Черногории во II квартале 2026 года стоили 2 557 € за м². Болгарию нельзя поставить в ту же таблицу: её статистическое ведомство перестало публиковать средние цены за квадратный метр в 2014 году, а её индекс показывает рост цен примерно на 15% в год. Зато Болгария меньше всех облагает налогом аренду и доход от продажи и с января 2026 года пользуется евро. Ниже три страны рядом.
| Албания | Болгария | Черногория | |
|---|---|---|---|
| Средняя цена за м² | 1 720 € (2025, всё жильё, Deloitte) | официальных данных нет с 2014 года | 2 557 € (новые квартиры, II квартал 2026, Monstat) |
| На побережье | Дуррес, медиана 1 500 € (объявления Domlivo, 18.10.2026) | официальных данных нет | 2 838 € (приморский регион, новые квартиры) |
| Изменение цен | +6,2% (2025, Deloitte) | +15,5% (II квартал 2026, Eurostat) | - |
| Валюта | лек | евро с 1 января 2026 | евро, без соглашения с ЕС |
Для покупателя из Польши точка отсчёта - сама Польша: по данным Deloitte, новая квартира в Польше в 2025 году стоила в среднем 3 008 € за м². На побережье Албании цена больше зависит от улицы, чем от города. Подробности - в нашем обзоре цен по приморским городам, а о Саранде, городе, который поляки знают лучше всего, - в материале Саранда по районам.
| Албания | Болгария | Черногория | |
|---|---|---|---|
| Покупка квартиры на вторичном рынке | нет при покупке квартиры; продавец платит 15% с прибыли (местный налог 2% касается только земли) | 0,1-3%, ставку устанавливает община | 3% до 150 000 €, 5% до 500 000 €, 6% свыше |
| Новостройка | НДС на продажу квартир нет | НДС 20% | НДС 21% при первой продаже |
| Ежегодный налог на недвижимость | 0,05% фискальной стоимости | 0,01-0,45% налоговой стоимости | 0,25-1% рыночной стоимости |
| Аренда | 15% | 10% | 15% после вычета расходов |
| Продажа | 15% с прибыли | 10%; жильё во владении больше 3 лет освобождено (одно в год) | 15%; освобождено только основное жильё владельца |
Если квартиру планируется сдавать, а когда-нибудь продать, самые низкие ставки из трёх стран - в Болгарии. Если важны самая низкая цена покупки и самый низкий ежегодный налог, выигрывает Албания: 0,05% фискальной стоимости обычно составляют несколько тысяч леков в год.
Налоговых резидентов Польши облагают налогом на доход от аренды в Албании по польско-албанскому соглашению 1993 года: налог взимает Албания, а Польша освобождает этот доход с учётом прогрессии. Наш гид Албания для покупателей из Польши рассказывает о соглашении, польской декларации и этапах покупки. Квартиры на продажу на албанском побережье - в каталоге.
Дешевле Черногории, причём заметно: в Албании в 2025 году в среднем 1 720 € за м², в Черногории в середине 2026 года 2 557 € за м² новых квартир. Болгария не публикует официальную среднюю цену за м², поэтому точное сравнение невозможно; её индекс за год вырос примерно на 15%.
В Болгарии, там он составляет 10%. Албания и Черногория берут 15%; в Черногории сначала вычитают расходы, по фиксированной норме 30% или 50-70% при туристической аренде. В Албании налог на краткосрочную аренду для отдыхающих считают с суммы, оставшейся после комиссии платформы.
Болгария: 10% с прибыли, а жильё, которым владели больше трёх лет, освобождено от налога. Албания и Черногория облагают прибыль по ставке 15%; Черногория освобождает только основное жильё владельца, а в Албании нет освобождения после определённого срока владения.
Да, во всех трёх странах. В Болгарии граждане ЕС могут владеть зданиями и, при соблюдении условий, землёй. В Черногории иностранцы могут покупать квартиры и дома, но не сельскохозяйственную землю, лес или землю у сухопутной границы. В Албании закрыта только сельскохозяйственная земля.
Болгария вошла в еврозону 1 января 2026 года, а с 1 февраля лев перестал быть законным платёжным средством. Черногория пользуется евро без соглашения с ЕС. Албания сохраняет лек, хотя цены на недвижимость там обычно указывают в евро.
