Назад
Доход от Airbnb в Албании по городам: реальные цифры 2026 года
Хосты во Влёре зарабатывают больше всех в Албании — около €1163 в месяц в среднем; Дуррес-Пляж зарабатывает наиболее предсказуемо, с документально подтверждённой валовой доходностью 7–11%; а Ксамиль зарабатывает меньше на одно объявление, чем соседняя Саранда, около $5495 в год против $6960, несмотря на более высокую стоимость за квадратный метр. Данные взяты из AirDNA, AirROI и Airbtics, а не со страниц агентств.
| Город | Сред. доход | Заполняемость | ADR | Достоверность |
|---|---|---|---|---|
| Влёра | €1163/месяц (самый высокий показатель в стране) | 46,6% (август: 70%) | ~€98 (пик в августе) | 🟢 |
| Дуррес, Пляж | ориентировочно €4000–9000/год, топ 10% €15000+ | 33–56% | $56–82 | 🟡 |
| Саранда | ~$6,960/год | 40.9% | $94 | 🟡 |
| Ксамиль | ~$5,495/год | 38.3% | ниже, несмотря на более высокую начальную цену | 🟡 |
| Тирана | ~€700/месяц | 40–62% (поставщики расходятся во мнениях) | $49–56 | 🟡 |
Показатель Влёры — самая чистая статистика в стране: он получен из набора данных AirDNA за весь 2023 год, а не из снимка рекламной страницы, и согласуется с августовским пиком того же источника (ADR ~98 €, заполняемость 70%). Дуррес измеряется тремя разными провайдерами, которые не сходятся друг с другом (оценки годового дохода варьируются от 4000 € до примерно 9000 € для одного и того же рынка), поэтому он представлен как диапазон, а не точная цифра — широкий диапазон честнее, чем ложно точное среднее значение.
Лидерство Влёры — это не только летняя ставка. В городе работает действующий порт и есть студенческое население — по данным переписи 2023 года оцененное примерно в 84 000 человек, хотя DomLivo ещё не сверило эту цифру с официальными данными INSTAT — что поддерживает спрос на долгосрочную аренду в те месяцы, когда Airbnb затихает в остальной части побережья; зимой долгосрочная аренда там стоит €250–800 в зависимости от объекта. Это тот запас прочности, которого нет у Саранды и Ксамиля: оба пустеют с ноября по март, полагаясь лишь на бронирования Airbnb, и отчасти поэтому средний доход во Влёре держится лучше, чем средний доход курортного города, который на самом деле является просто августовским показателем, выданным за годовой.
Покупка в Ксамиле стоит дороже за квадратный метр, чем в Саранде, её соседе в шести километрах вдоль побережья. Кроме того, она приносит меньше дохода на Airbnb — $5 495 в год против $6 960 у Саранды — при этом предложение объявлений выросло на 86% за один год. Более высокая входная цена, более низкая доходность и самый быстрорастущий избыток конкурирующих объявлений на всём южном побережье. Если "инвестиционный кейс" для Ксамиля опирается на доход от Airbnb, цифры под ним не подтверждают запрашиваемую цену.
С 1 января 2026 года каждый хозяин краткосрочной аренды декларирует доход через систему DIVA до 31 марта и платит фиксированные 15% от суммы после комиссии платформы — без вычета расходов на уборку, управление или меблировку. Эта механика согласована с общей картиной налога на недвижимость: регистрация бизнеса NIPT не требуется, правило одинаково для резидентов и нерезидентов, а налоговая служба получает данные о бронированиях напрямую от Airbnb и Booking.com, так что неформальные декларации больше не являются реалистичным вариантом. Нерезиденту для подачи декларации нужен албанский налоговый идентификационный номер, что на практике означает местного представителя или бухгалтера.
Эти 15% вычитаются из каждой цифры в таблице выше. Валовой доход в €1163 для Влёры превращается примерно в €990 чистыми только после уплаты налога, ещё до учёта комиссий за управление.
Оценка валовой доходности Дуррес-Пляжа в 7–11% — самая полезная цифра на этой странице именно потому, что это доходность, а не заголовочная цифра дохода — она уже учитывает более низкую входную цену, которая делает Дуррес самым доступным прибрежным городом для покупки. Влёра выигрывает по абсолютной сумме евро в месяц; Дуррес-Пляж — более обоснованный вариант с точки зрения дохода относительно уплаченной суммы, и это также зона с наибольшим количеством независимых данных, а не оценкой одного поставщика.
Зима — это та часть, которую скрывает каждая из этих цифр. И Саранда, и Ксамиль показывают заполняемость около 35–40% как среднегодовой показатель — реальная цифра близка к 100% в августе и почти нулевая с ноября по март. Планируйте бюджет исходя из этого разброса, а не из среднего значения.
Каждая цифра в таблице — это то, что зарабатывает объявление до того, как кто-то получит оплату за управление им. Местный управляющий недвижимостью обычно берёт 20–25% от этой суммы за уборку, общение с гостями и заезд-выезд — сверх упомянутого выше 15% налога DIVA, а не вместо него. Валовая сумма Влёры в €1,163 превращается примерно в €740–790, когда вычитают оба платежа — всё ещё самый сильный показатель на побережье, просто не та заглавная цифра, которую все цитируют.
Верхний сегмент рынка совершенно не похож на средний. В Ксамиле виллы с бассейном зарабатывают $35,000–66,000 в год против медианы зоны в $5,495 — разброс в 6–12 раз, который говорит больше о самом объекте, чем о локации. А гости, которые платят за этот верхний сегмент, преимущественно французы и немцы (в совокупности треть бронирований Ксамиля), что важно для тех, кто решает, как обставить и продвигать жильё: аудитория здесь не такая, как на рынке Airbnb для деловых поездок в Тиране, и цену с фотографиями не стоит делать так же.