Меню
Хосты во Влёре зарабатывают больше всех в Албании: около €1163 в месяц в среднем. Самый предсказуемый доход у Дуррес-Пляжа, где задокументированная валовая доходность держится на уровне 7-11%. Ксамиль приносит с одного объявления меньше, чем соседняя Саранда (около $5495 в год против $6960), хотя квадратный метр там дороже. Цифры мы взяли у AirDNA, AirROI и Airbtics, страницы агентств в расчёт не шли.
| Город | Сред. доход | Заполняемость | ADR | Достоверность |
|---|---|---|---|---|
| Влёра | €1163/месяц (самый высокий показатель в стране) | 46,6% (август: 70%) | ~€98 (пик в августе) | 🟢 |
| Дуррес, Пляж | ориентировочно €4000-9000/год, топ 10% €15000+ | 33-56% | $56-82 | 🟡 |
| Саранда | ~$6,960/год | 40.9% | $94 | 🟡 |
| Ксамиль | ~$5,495/год | 38.3% | ниже, несмотря на более высокую начальную цену | 🟡 |
| Тирана | ~€700/месяц | 40-62% (поставщики расходятся во мнениях) | $49-56 | 🟡 |
Цифра по Влёре самая надёжная в стране. Её дал набор данных AirDNA за весь 2023 год, без снимков рекламных страниц, и она сходится с августовским пиком того же источника (ADR ~98 €, заполняемость 70%). Дуррес считают три провайдера, и их оценки расходятся: годовой доход на одном и том же рынке у них выходит от 4000 € до примерно 9000 €. Поэтому Дуррес показан диапазоном. Широкий диапазон честнее среднего с ложной точностью.
Актуальные цены предложения по городам смотрите на странице цены на недвижимость в Албании по городам, она обновляется каждый месяц.
Преимущество Влёры держится и после лета. В городе работает порт и живёт много студентов: перепись 2023 года насчитала около 84 000 человек, хотя DomLivo ещё не сверило эту цифру с публикацией INSTAT. Студенты поддерживают спрос на долгосрочную аренду в те месяцы, когда Airbnb на остальном побережье затихает. Зимой долгосрочная аренда там стоит €250-800 в зависимости от объекта. У Саранды и Ксамиля такого запаса нет. С ноября по март оба города пустеют, и опереться, кроме бронирований Airbnb, не на что. Отчасти поэтому средний доход во Влёре устойчивее, чем у курортного города, где «годовая» цифра по сути означает августовскую.
Квадратный метр в Ксамиле стоит дороже, чем в Саранде, соседке в шести километрах вдоль побережья. Зарабатывает Ксамиль на Airbnb при этом меньше: $5 495 в год против $6 960 у Саранды. А число объявлений выросло на 86% за один год. Цена входа выше, доходность ниже. Вдобавок конкурирующих объявлений прибывает быстрее, чем где-либо на южном побережье. Если «инвестиционный кейс» Ксамиля строится на доходе от Airbnb, цифры запрошенную цену не оправдывают.
С 1 января 2026 года каждый хозяин краткосрочной аренды до 31 марта декларирует доход в системе DIVA и платит фиксированные 15% с суммы после комиссии платформы. Уборку, управление и меблировку из базы вычесть нельзя. Механика совпадает с общей схемой налогов на недвижимость: регистрировать бизнес в NIPT не нужно, правило одно для резидентов и нерезидентов, а налоговая получает данные о бронированиях напрямую от Airbnb и Booking.com. Неформально задекларировать доход на деле уже не выйдет. Нерезиденту для подачи нужен албанский налоговый идентификационный номер, и на практике без местного представителя или бухгалтера не обойтись.
Эти 15% снимаются с каждой цифры в таблице выше. Из €1163 валовых во Влёре после налога остаётся примерно €990, и это ещё до оплаты управления.
Оценка валовой доходности Дуррес-Пляжа в 7-11% полезнее всех цифр на этой странице, потому что показывает доходность вместо громкой цифры дохода. В ней уже учтена более низкая цена входа, из-за которой Дуррес стал самым доступным для покупки городом на побережье. По евро в месяц выигрывает Влёра. По отдаче на вложенные деньги убедительнее Дуррес-Пляж, и данных по нему больше всего: несколько независимых источников вместо оценки одного поставщика.
Зиму не видно ни в одной из этих цифр. У Саранды и Ксамиля заполняемость около 35-40%, но так выглядит среднегодовой показатель. В августе реальная заполняемость близка к 100%, а с ноября по март жильё почти пустует. Закладывайте в бюджет этот разброс, а не среднее.
Таблица показывает, сколько объявление зарабатывает до оплаты тех, кто им управляет. Местный управляющий обычно забирает 20-25% этой суммы за уборку, общение с гостями и заезды-выезды. Эти проценты идут сверх налога DIVA в 15%, о котором говорилось выше. Из €1,163 валовых во Влёре после обоих вычетов остаётся примерно €740-790. Цифра всё равно лучшая на побережье, просто ниже той, что все цитируют.
Верх рынка устроен совсем иначе, чем середина. Виллы с бассейном в Ксамиле зарабатывают $35,000-66,000 в год при медиане зоны $5,495. Разброс в 6-12 раз больше говорит о самом объекте, чем о локации. Платят за этот сегмент в основном французы и немцы (вместе треть бронирований Ксамиля). Учтите это, когда решаете, как обставить жильё и как его продвигать: аудитория здесь другая, чем у Airbnb для деловых поездок в Тиране, и цену с фотографиями под неё нужно подбирать иначе.
Если считать доход в евро, впереди Влёра: около 1 163 евро в месяц, больше, чем где-либо в стране. Если считать доходность к цене покупки, сильнее выглядит Дуррес Пляж с оценкой 7-11% валовых, потому что купить в Дурресе дешевле.
Данные говорят против. Квадратный метр в Ксамиле дороже, чем в соседней Саранде, на Airbnb он приносит меньше за год, а конкурирующих объявлений всего за год стало на 86% больше. Все три признака указывают в одну сторону.
Фиксированные 15% с дохода после комиссии платформы. Декларацию подают через DIVA до 31 марта. Расходы вычесть нельзя, а резиденты и нерезиденты платят по одному правилу.
Для декларирования через DIVA, которое действует с 1 января 2026 года, регистрировать NIPT не нужно. Нерезиденту для подачи декларации понадобится албанский налоговый идентификационный номер.
