Меню
Купить жильё в Албании несложно, но одну ошибку здесь не прощают: договор должен быть нотариальным. Частное соглашение с продавцом, как бы тщательно его ни составили, ничего не передаёт. Оно ничтожно. Такие бумаги всё равно подписывают, обычно потому, что кто-то назвал их договором о задатке, и в итоге теряют деньги.
Дальше речь идёт о покупке иностранным физическим лицом. Это обычный случай, и особых ограничений для него нет.
Первой идёт резервация, и уже на ней платят деньги: 5-10% в качестве kaparë на вторичном рынке, до 30% на новостройке. После задатка отступить без потерь уже трудно, поэтому всё проверяйте до него.
Due diligence длится одну-две недели, юрист берёт за неё €500-2000. Он запрашивает kartela e pasurisë, реестр обременений, harta treguese и историю права собственности. По закону юрист не обязателен. Но примерно 70% гражданских дел здесь касаются земли, и экономия на юристе обходится дорого.
Затем предварительный договор, kontratë paraprake или premtim-shitje. Для новостройки это kontrata e porosisë, и после Udhëzim 1/2024 его обязательно заверяют у нотариуса и регистрируют в реестре ASHK. Именно эта мера покончила с двойными продажами, когда одну квартиру продавали нескольким покупателям по частным бумагам.
Сам нотариальный акт оформляют за день. Деньги идут через эскроу-счёт нотариуса, он же удерживает налоги. Если вы не говорите по-албански, договор вместе с вами подписывает присяжный переводчик Министерства юстиции, обычно за €50-150.
Регистрацию в ASHK берёт на себя нотариус, ваше присутствие не нужно. Официальный срок 21 день. На деле уходит две-четыре недели, а со сложной историей права собственности и несколько месяцев.
| Статья | Сумма | Достоверность |
|---|---|---|
| Налог на передачу права собственности | покупатель квартиры его не платит | 🟢 |
| Нотариус | ~0,35% от цены, плюс 1000 лек | 🟢 |
| Регистрация в ASHK | 5,000 lek | 🟢 |
| Агент | по обычаю 2% продавец, 1% покупатель | 🟡 |
| Присяжный переводчик | €50-150, если он вам нужен | 🟢 |
| Итого | ~1,5-2% от цены | 🟡 |
Два примечания к таблице. Тариф нотариуса ограничен: максимум около 150 000 лек, минимум 3 000. Если цена в договоре ниже справочной цены зоны, тариф считают по справочной цене.
Актуальные цены предложения по городам смотрите на странице цены на недвижимость в Албании по городам, она обновляется каждый месяц.
Налога на передачу права собственности для покупателя квартиры нет. Продавец-физлицо платит 15% налога с прибыли до регистрации сделки, а застройщик платит местный налог на передачу права собственности. Некоторые порталы до сих пор пишут о таком налоге для покупателя, но в официальных источниках его нет. Если агент или продавец добавляет его в ваш счёт, спросите, на каком законе это основано.
Старые англоязычные путеводители, где кадастровые сборы оценены в «€10-30», устарели. По действующему тарифу vërtetim pronësie стоит 1 100 лек, а первичная регистрация 8 000.
Главная из них: незарегистрированная собственность. Около 10% территории страны так и не попало в реестр, а Госдепартамент США указал на зоны вроде Химары, где ошибки содержат до 80% данных. Проверяйте kartela и статус первичной регистрации в зоне.
Иски о реституции от бывших владельцев (до 1945 года) идут с 1993 года и до сих пор не закончились. Больше всего их на побережье. Поднимите историю права собственности не меньше чем за 30 лет и проверьте, нет ли исков в ASHK или в судах.
С легализованными самостроями сложнее: право собственности есть, но если прежнему владельцу земли так и не выплатили компенсацию, его могут оспорить. Запросите leje legalizimi и сведения о компенсации за участок.
Здание без leje përdorimi нельзя нормально зарегистрировать, заложить или перепродать. Запросите leje ndërtimi, leje përdorimi и подтверждение, что само здание зарегистрировано.
Hipoteka застройщика на исходный участок переходит на квартиры, поэтому берите выписку об обременениях по всему участку, а не только по своей квартире. Посмотрите, как в эту картину вписывается проект Durrës Yachts & Marina.
С сентября 2024 года, после Udhëzim 1557, ASHK сверяет фактическую планировку с утверждённым проектом и при расхождениях отказывает в регистрации, давая 30 дней на исправление. Под это попадают и старые договоры. Перед оплатой пройдите по квартире с чертежами в руках.
Если границы участков накладываются из-за плохой съёмки, сделка встанет; спор решают геодезист и harta treguese. Долги за коммунальные услуги числятся за счётчиком, а не за владельцем, поэтому возьмите справки об отсутствии задолженности в OSHEE, водоканале и у администратора дома.
Суды здесь медленные. По отчёту ЕС о верховенстве права за 2025 год, первая инстанция в среднем занимает около 377 дней, апелляция около 2272. Рассчитывайте на то, чтобы не доводить дело до суда, а не на победу в нём.
Когда с правом собственности всё чисто, место покупки значит не меньше, чем порядок сделки. Разница в ценах между районами Тираны достигает примерно пяти-шести раз, а на побережье свои цены. Прежде чем решаться, посмотрите, что на самом деле происходит на рынке сейчас, а не год назад. Когда составите короткий список, смотрите, что действительно продаётся, и не ориентируйтесь на средние цифры по району.
Что иностранцу можно и нельзя покупать, правило за правилом и со ссылками на закон, собрано в гайде Может ли иностранец купить недвижимость в Албании? (2026).
Да, с теми же правами, что и у граждан Албании, включая наследование. Исключение сделано для сельскохозяйственной земли: купить её напрямую нельзя, обычно её оформляют через албанскую компанию sh.p.k. или берут в аренду сроком до 99 лет.
Для самой покупки не нужен. Деньги можно отправить через SWIFT на эскроу-счёт нотариуса. Открыть счёт можно, но проверка KYC строгая и занимает одну-четыре недели.
Четыре-восемь недель, если документы в порядке. Затягивается обычно регистрация.
Нет. Продажа действительна только в нотариальной форме. Частный договор ничтожен, и это самая дорогая ошибка на здешнем рынке.
