Как купить недвижимость в Албании в 2026 году?

Покупка в Албании — дело не сложное, но она не прощает одного: договор должен быть нотариальным. Частное соглашение между вами и продавцом, каким бы тщательно оно ни было составлено, ничего не передаёт. Оно ничтожно. Люди всё равно их подписывают, обычно потому, что кто-то сказал им, что это договор о задатке, и именно деньги оказываются потеряны.

Всё нижеизложенное предполагает, что вы покупаете как иностранное физическое лицо. Это обычный случай, и он не несёт никаких особых ограничений.

Пять шагов

Сначала идёт резервация, и именно с неё начинают двигаться деньги: 5–10% как kaparë на вторичном рынке, до 30% на новостройке. Этот задаток — точка, после которой комфортно отступить уже нельзя, поэтому проверку нужно делать до него, а не после.

Due diligence занимает одну-две недели и стоит €500–2000 за юриста. То, что он получает — это kartela e pasurisë, реестр обременений, harta treguese и историю права собственности. Юрист не является обязательным по закону. Отказ от него на рынке, где примерно 70% гражданских дел касаются земли, — это решение, а не экономия.

Затем предварительный договор, kontratë paraprake или premtim-shitje. Для нового строительства это kontrata e porosisë, и с момента Udhëzim 1/2024 он должен быть нотариальным и зарегистрированным в реестре ASHK. Это то единственное изменение, которое положило конец схеме двойной продажи, при которой один и тот же объект продавался нескольким покупателям на частной бумаге.

Сам нотариальный акт занимает один день. Деньги проходят через эскроу-счёт нотариуса, и нотариус удерживает налоги. Если вы не говорите по-албански, присяжный переводчик Министерства юстиции должен поставить свою подпись рядом, что обычно стоит в диапазоне €50–150.

Регистрацию в ASHK осуществляет нотариус, и вам присутствовать не нужно. Официальный срок — 21 день. Реалистично это две-четыре недели, а сложный правоустанавливающий документ может занять месяцы.

Сколько это стоит

Два примечания к этой таблице. Тариф нотариуса ограничен сверху примерно 150 000 лек и снизу — 3 000, а если цена в вашем договоре ниже справочной цены зоны, тариф рассчитывается исходя из справочной цены.

Что касается того, кто формально платит эти 2%: источники расходятся во мнениях. Порталы утверждают, что покупатель; структура закона указывает на юридическое лицо-продавца, тогда как физические лица-продавцы вместо этого платят 15% налога на прирост капитала. На практике это закладывается в цену, поэтому стоит спорить об итоговой сумме, а не о названии. Мы предпочитаем сказать вам, что вопрос остаётся открытым, чем дать однозначный ответ.

Старые англоязычные путеводители, указывающие «€10–30» за кадастровые сборы, устарели. Действующий тариф составляет от 1 100 лек за vërtetim pronësie до 8 000 за первичную регистрацию.

Восемь вещей, которые действительно идут не так

Незарегистрированная собственность — главная проблема. Около 10% территории страны так и не попало в реестр, а Госдепартамент США отметил зоны, такие как Химара, где до 80% данных содержат ошибки. Проверяйте kartela и статус первичной регистрации зоны.

Иски о реституции от владельцев довоенного (до 1945 года) периода продолжаются с 1993 года и до сих пор не завершены. Больше всего они сосредоточены на побережье. Поднимите историю права собственности за более чем 30 лет и проверьте наличие исков в АГКН (ASHK) или судах.

Легализованное самовольное строительство — случай более тонкий: право собственности существует, но если бывшему владельцу земли так и не выплатили компенсацию, это право можно оспорить. Запросите leje legalizimi и статус компенсации за участок.

Здание без leje përdorimi невозможно должным образом зарегистрировать, заложить или перепродать. Запросите leje ndërtimi, leje përdorimi и подтверждение того, что само здание зарегистрировано.

Hipoteka застройщика на материнский участок переходит и на квартиры, поэтому запрашивайте выписку об обременениях именно материнского участка, а не только вашей квартиры. Посмотрите, как в эту картину вписывается проект Durrës Yachts & Marina.

После Udhëzim 1557 от сентября 2024 года ASHK сравнивает фактическую планировку с утверждённым проектом и отказывает в регистрации при расхождениях, давая 30 дней на исправление. Это касается и старых договоров. Пройдитесь по квартире с чертежами в руках, прежде чем платить.

Наложение границ из-за некачественного картирования заблокирует сделку; вопрос решают геодезист и harta treguese. А долг за коммунальные услуги привязан к счётчику, а не к человеку, поэтому получите справки об отсутствии задолженности от OSHEE, водоканала и администратора здания.

Если что-то пойдёт не так

Медленно. Рассмотрение в первой инстанции занимает в среднем около 377 дней, а апелляция — около 2272, согласно отчёту ЕС о верховенстве права за 2025 год. Планируйте избегать суда, а не выигрывать в нём.

Когда право собственности чистое, важно не только как вы покупаете, но и где. Разница в ценах между районами Тираны достигает примерно пяти-шести раз от самого низкого до самого высокого, а побережье оценивается совсем иначе. Прежде чем принять решение, стоит узнать, что на самом деле происходит на рынке сейчас, а не год назад — а когда у вас будет короткий список вариантов, просматривайте, что действительно продаётся, а не ориентируйтесь на средние показатели по району.