Inwestowanie w Durrës
Durrës dla inwestora: dzielnice, ceny, czynsze i rentowność
Na 26 paź 2026 Domlivo ma 542 mieszkań na sprzedaż w Durrës przy medianie 1500 € za m², 471 z nich do 1 km od morza. Na umowie rocznej mieszkanie 1+1 daje około 2,8-4,9 % brutto w dzielnicy Mali i Robit, najlepszej z dzielnic. Poniżej: każda dzielnica z aktualnymi liczbami i rentownością, sezon i co robi z czynszem, najkorzystniej wycenione 1+1 nad morzem i ryzyka, które folder pomija.
Dlaczego Durrës, w liczbach
- Mediana ceny ofertowej, mieszkania
- 1500 €/m²
- Mieszkań na sprzedaż
- 542
- Do 1000 m od morza
- 471
- Nowych budynków w sprzedaży
- 71
Aktualne ceny ofertowe mieszkań na Domlivo, 26 paź 2026. Nie ceny transakcyjne.
Durrës to właściwie cały albański rynek: największy port, plaża najbliżej Tirany i lotniska (40 minut) i dziewięć na dziesięć mieszkań na tej stronie. Dwudziestokilometrowa linia bloków ciągnie się od plaży miejskiej przez Plazh, Shkëmbi i Kavajës i Golem do Qerret i Mali i Robit, i właśnie ją kupują inwestorzy: 1+1 w drugiej lub trzeciej linii, latem dla wczasowiczów, przez resztę roku dla miejscowych albo pracujących zdalnie.
Dzielnice kosztują różnie i mają różnych najemców. Centrum i plaża miejska żyją cały rok: sklepy, szkoły, port, ogłaszane czynsze za 1+1 to 250 €-400 € miesięcznie. Dzielnice plażowe na południe od miasta pustoszeją od października do maja: umowa roczna jest tam wyceniana po stawce zimowej 200 €-350 €, a latem to samo mieszkanie daje 400 €-600 €. Tabela poniżej liczy arytmetykę umowy rocznej na aktualnej medianie ceny 1+1 w każdej dzielnicy, po odjęciu 15 % podatku i miesiąca pustostanu.
Każda liczba na tej stronie jest przeliczana co godzinę z aktualnych ogłoszeń; tylko czynsze nie, pochodzą z naszego arkusza najmu długoterminowego z zastrzeżeniem: realne są o 5-10 % niższe od ogłaszanych. Dzielnica trafia do tabeli od pięciu mieszkań z ceną.
Inwestycja w nieruchomości w Albanii: wszystkie miasta, ceny, czynsze, rentowność i podatki
Dzielnica po dzielnicy
Mieszkań na sprzedaż, mediana ceny ofertowej za m², mediana i najniższa cena 1+1, udział do 1 km od morza, nowe budynki oraz rentowność brutto i netto 1+1 na umowie rocznej, 26 paź 2026. Dzielnica z linkiem otwiera swoje ogłoszenia.
| Dzielnica | Mieszkań | Mediana, €/m² | 1+1 mediana (od, n) | Nad morzem | Nowe budynki | Brutto | Netto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Plazh | 154 | 1635 € | 109 000 € (62 400 €, 77) | 92 % | 2 | 2,2-3,9 % | 0,8-2 % |
| Golem | 124 | 1423 € | 95 000 € (73 400 €, 70) | 86 % | 24 | 2,5-4,4 % | 1-2,4 % |
| Shkëmbi | 81 | 1404 € | 88 000 € (55 000 €, 47) | 84 % | 2 | 2,7-4,8 % | 1,1-2,6 % |
| Centrum miasta | 63 | 1705 € | 129 000 € (63 000 €, 13) | 79 % | 2 | 2,3-3,7 % | 0,9-1,9 % |
| Mali i Robit | 30 | 1711 € | 85 000 € (57 850 €, 21) | 97 % | 6 | 2,8-4,9 % | 1,2-2,7 % |
| Qerret | 14 | 1698 € | 128 000 € (83 200 €, 6) | 86 % | 2 | 1,9-3,3 % | 0,6-1,6 % |
| Plepa | 8 | 1646 € | 97 500 € (67 000 €, 4) | 100 % | 0 | 2,5-4,3 % | 1-2,3 % |
| Currila | 6 | 3095 € | od 170 000 € (1) | 100 % | 0 | — | — |
Rentowność = dwanaście czynszów umowy rocznej grupy dzielnicy do mediany ceny 1+1: centrum 250 €-400 €, dzielnice plażowe 200 €-350 € (stawka zimowa; latem 400 €-600 €). Netto = po miesiącu pustostanu, pół miesiąca prowizji, naprawach, ubezpieczeniu, podatku od budynku i 15 % podatku, do ceny z kosztami zakupu, jak liczy kalkulator rentowności; bez zarządcy. Czynsze ogłaszane, realne o 5-10 % niższe. Nad morzem = do 1 km według ogłoszenia albo pierwsza linia.
Każda dzielnica Durrës z cenami i opisem · Kalkulator rentowności: wasze mieszkanie, wasz czynsz, lato albo rok · Golem czy Plazh: dwie dzielnice plażowe w porównaniu
Sezon i co robi z liczbami
Durrës to letni kurort z doczepionym miastem; obie połowy wynajmują się inaczej.
Od czerwca do września dzielnice plażowe są pełne: rodziny albańskie i kosowskie, potem Polacy, Czesi i Niemcy z biur podróży, po stawkach za dobę, przy których letni miesiąc 1+1 wart jest 400 €-600 €. Od października do maja to samo mieszkanie stoi puste albo jest wynajęte długoterminowo za 200 €-350 €. Najem krótkoterminowy żyje więc cztery miesiące i umiera przez pozostałe osiem, chyba że mieszkanie jest w centrum, gdzie najemca za 250 €-400 € płaci cały rok.
Uczciwe porównanie: 1+1 na plaży wynajęte wczasowiczom może dać brutto więcej niż to samo mieszkanie na umowie rocznej, ale po sprzątaniu, prowizjach platform około 6 %, podatku turystycznym 2,25 %, mediach po stronie właściciela i zarządcy z kluczami netto często wychodzi tyle samo albo mniej. Przelicz kalkulatorem z własnym obłożeniem; cudza liczba nie dotyczy waszego budynku.
Nowy budynek zmienia arytmetykę dwa razy: raty rozciągają cenę do odbioru, a pierwsze dwa lata zwykle idą poniżej stawek dzielnicy, póki budynek jest jeszcze placem budowy. Ogłoszenia podają etap i obiecany odbiór; tabela powyżej liczy, ile nowych budynków ma każda dzielnica.
12 najkorzystniej wycenionych 1+1 nad morzem
Mieszkania 1+1 do 1000 m od morza lub w pierwszej linii, według ceny za m² wobec mediany swojej dzielnicy, najwyżej 3 z dzielnicy. Ceny i dostępność jak w ogłoszeniach.
Co może pójść nie tak
Cztery rzeczy, z którymi żyje właściciel w Durrës, i jak wliczyć je w cenę przed zakupem.
Nadpodaż na linii plaży
Golem i Shkëmbi i Kavajës budują się od piętnastu lat i wciąż się budują; tabela pokazuje, ile nowych budynków ma każda dzielnica. Więcej podaży to dłuższy pustostan zimą i wolniejsza odsprzedaż. Kupujcie budynek, nie dzielnicę: blok z utrzymanym basenem, działającą windą i wspólnotą wynajmuje się i odsprzedaje; blok bez nich konkuruje tylko ceną.
Sam budynek
Durrës stoi na miękkim gruncie i przeszedł trzęsienie ziemi w 2019 roku; bloki budowane później spełniają nowszą normę, starsze nie zawsze były sprawdzone. Przed zapłatą prawnik czyta tytuł i pozwolenie na budowę, potwierdza pozwolenie na użytkowanie i pyta, czy dobudówka albo taras zostały zalegalizowane. Mieszkania w niedokończonym lub niezalegalizowanym bloku nie da się sprzedać z czystym aktem, za żadną cenę.
Osiem miesięcy zimy
Mieszkanie na plaży bez najemcy od października do maja i tak płaci czynsz administracyjny, prąd za ogrzewanie przeciw wilgoci, ubezpieczenie i podatek od budynku. Zaplanujcie miesiąc pustostanu, jak w tabeli, i drugi w pierwszym roku na szukanie najemcy; zarządca na miejscu kosztuje 10-15 % czynszu i jest różnicą między mieszkaniem wynajętym a pustym.
Wyjście
Odsprzedaż w Durrës trwa miesiące, nie tygodnie: kupującymi są ci sami cudzoziemcy, którzy znaleźli was, i przychodzą wiosną. Gotowe mieszkanie z czystym aktem sprzedaje się szybciej niż umowa na dziurę w ziemi, mieszkanie w medianie dzielnicy szybciej niż w cenie z marzeń dewelopera. Policzcie wyjście przy zakupie, nie kiedy będzie potrzebne.
Kalkulator kosztów zakupu: notariusz, kataster, agencja na waszej cenie
Do przeczytania przed zakupem
Durrës jako rynek najmu i jedyny projekt, który poruszy ceny w mieście: marina.
16 wrz 2026
Durrës Yachts & Marina (Eagle Hills) w 2026 roku: co kupujący powinien wiedzieć przed wpłatą zaliczki
Dwie wieże osiadły, sprzedaż ruszyła przed uzyskaniem pozwoleń, a port, który projekt ma zastąpić, nie został przeniesiony. Fakty o największej inwestycji deweloperskiej w Albanii i jak je czytać jako kupujący.
Czytaj dalejPytania inwestorów o Durrës
Krótkie odpowiedzi z aktualnymi liczbami; tabela i kalkulator idą głębiej.
Na 26 paź 2026 medianowe 1+1 w dzielnicy Mali i Robit, najlepszej pod względem rentowności, kosztowało 85 000 €; przy czynszu umowy rocznej jej grupy to 2,8-4,9 % brutto i około 1,2-2,7 % netto po miesiącu pustostanu, prowizji, kosztach bieżących i 15 % podatku. Czynsze ogłaszane są o 5-10 % wyższe od realnych, więc za realistyczny przyjmijcie dolny kraniec.
Dla najemcy rocznego centrum i plaża miejska: żyją cały rok i ogłaszają 250 €-400 € za 1+1. Dla najmu krótkoterminowego Golem i Plazh: najwięcej letniego popytu i konkurencji, 400 €-600 € miesięcznie w sezonie i 200 €-350 € albo pusto zimą. Shkëmbi i Kavajës i Mali i Robit to tańsze zakupy z tym samym latem. Tabela pokazuje, ile każda kosztuje dziś.
Brutto często tak, netto często nie. Cztery pełne miesiące po 400 €-600 € biją na papierze dwanaście po 200 €-350 €, ale sprzątanie, prowizje platform około 6 %, podatek turystyczny 2,25 %, media właściciela i zarządca zabierają trzecią część letniego brutto lub więcej, a pozostałe osiem miesięcy nie daje nic, jeśli i tak nie znajdziecie najemcy rocznego. Kalkulator porównuje oba warianty z waszym obłożeniem.
Pod wynajem w pierwszych trzech liniach: wczasowicze chodzą na plażę pieszo, a ogłoszenia podają odległość. Tabela pokazuje udział mieszkań każdej dzielnicy do 1 km. Pierwsza linia kosztuje więcej za m² i latem wynajmuje się drożej; trzecia linia kosztuje mniej i najemcy rocznemu wynajmuje się niemal za tyle samo, bo autobus i supermarket obchodzą go bardziej niż piasek.
Durrës ma teraz 71 nowych budynków w sprzedaży, z ratami do odbioru i rabatem 10-20 % wobec ceny gotowego; ceną jest opóźnienie dewelopera i akt dopiero po oddaniu. Przy pierwszym zakupie w Durrës bezpieczniejsze jest gotowe mieszkanie w bloku z pozwoleniem na użytkowanie: wynajmie się tego lata i sprzeda z czystym tytułem.
Tak, z zarządcą na miejscu: przekazanie kluczy, sprzątanie, goście, deklaracja podatkowa do 31 marca i czynsz administracyjny. Agencje i prywatni zarządcy w Durrës biorą około 10-15 % czynszu przy najmie rocznym i 20-30 % obrotu przy krótkoterminowym. Pełnomocnictwo notarialne pozwala prawnikowi podpisać akt i umowę najmu bez waszego przyjazdu.