Albania czy sąsiad?
Na 26 paź 2026 mieszkania na Domlivo mają medianę 1500 € za m², 689 mieszkań od 35 200 €. Urzędy statystyczne wyceniają nowe mieszkania na 2557 €/m² w Czarnogórze i 3012 €/m² w Chorwacji; Bułgaria i Grecja nie publikują średniej, tylko indeks. Poniżej: jedna tabela cen, podatków i zasad dla pięciu krajów ze wszystkimi źródłami, kto powinien wybrać który kraj, i albańskie mieszkania, które to potwierdzają.
Albańska mediana z aktualnych ogłoszeń na Domlivo, 26 paź 2026; reszta to opublikowane liczby ze swoim okresem. Nie ceny transakcyjne.
Pięć krajów dzieli to samo morze i sprzedaje tym samym kupującym, a porównywalne liczby mówią jedno: Albania jest najtańsza z wyraźną przewagą. Średnia Deloitte dla albańskiego mieszkania w 2025 roku to 1720 € za m²; Monstat liczy nowe mieszkania w Czarnogórze po 2557 €, na wybrzeżu 2838 €; chorwacki urząd statystyczny sprzedane nowe mieszkania po 3012 €. Dla porównania Deloitte podaje 3008 € za nowe mieszkanie w Polsce. Na dzisiejszych ofertach Albania jest około 41 % poniżej liczby czarnogórskiej i 50 % poniżej chorwackiej.
Bułgarii i Grecji nie da się uczciwie postawić w tej samej kolumnie: żadna nie publikuje średniej ceny za m². Publikują wzrost, a jest on szybki: ceny domów w Bułgarii wzrosły o 15,5 % w roku do II kwartału 2026 (Eurostat), ceny mieszkań w Grecji o 5,5 % do II kwartału 2026 po 8,3 % w 2025 i 9,1 % w 2024 (Bank Grecji). Kto chce najtańszego wejścia, już je wykluczył; kto chce unijnego pobytu za pieniądze, patrzy tylko na grecką złotą wizę od 400 000 €.
Cena to połowa wyboru. Druga połowa jest w tabeli: czy cudzoziemiec w ogóle może kupić, ile państwo bierze przy zakupie, posiadaniu, wynajmie i sprzedaży, w jakiej walucie jest transakcja i czy mieszkanie daje pobyt. Każda komórka podaje podstawę; źródła z datami są na dole strony, a albańska kolumna aktualizuje się sama z aktualnych ogłoszeń.
Opublikowane liczby na 26 paź 2026; albańska cena jest na żywo. Kreska znaczy, że kraj nie publikuje porównywalnej liczby, nie zero.
| Kryterium | Albania | Czarnogóra | Bułgaria | Chorwacja | Grecja |
|---|---|---|---|---|---|
| Cena za m² | 1500 € mediana mieszkań na Domlivo (26 paź 2026); 1720 € przeciętne mieszkanie 2025 (Deloitte) | 2557 € nowe mieszkania, II kw. 2026 (Monstat) | brak oficjalnej średniej od 2014 roku; NSI publikuje tylko indeks | 3012 € sprzedane nowe mieszkania, I poł. 2026 (chorwacki urząd statystyczny) | brak oficjalnej średniej za m²; Bank Grecji publikuje tylko indeks |
| Na wybrzeżu | według miast w tabeli na żywo poniżej: Shëngjin, Durrës, Wlora, Saranda | 2838 € nowe mieszkania, region nadmorski (Monstat) | brak oficjalnej liczby | brak osobnej oficjalnej liczby | brak osobnej liczby; indeks dla obszarów poza dużymi miastami wzrósł o 7,1 % do II kw. 2026 |
| Zmiana cen rok do roku | +6,2 % w 2025 (Deloitte) | publikowane poziomy kwartalne, brak stopy rocznej w serii | +15,5 % indeks cen domów, II kw. 2026 (Eurostat) | tu nieporównywane | +5,5 % indeks cen mieszkań, II kw. 2026; +8,3 % w 2025, +9,1 % w 2024 (Bank Grecji) |
| Podatek przy zakupie z rynku wtórnego | brak dla kupującego osoby fizycznej; 2 % od przeniesienia płaci sprzedający | 3 % do 150 000 €, 5 % do 500 000 €, 6 % powyżej (od 2024) | 0,1-3 %, ustala gmina | 3 %, płaci kupujący | 3,09 % (3 % plus dopłata gminna); podwyżkę do 15 % dla kupujących spoza UE zapowiedziano na 2027, ustawy nie opublikowano |
| VAT od nowego mieszkania | brak od mieszkań | 21 % przy pierwszej sprzedaży | 20 % | 25 % zamiast 3 % | 24 %, zawieszony do 31 grudnia 2026 (ustawa 5246/2025) |
| Roczny podatek od nieruchomości | 0,05 % wartości podatkowej | 0,25-1 % wartości rynkowej | 0,01-0,45 % wartości podatkowej | 0,60-8,00 € za m² powierzchni, ustala gmina | ENFIA: skala za m² plus dopłata od większego majątku |
| Podatek od najmu | 15 % | 15 % po kosztach | 10 % | 12 % po ryczałtowym odliczeniu 30 % | progresywny, od 15 % |
| Podatek przy sprzedaży | 15 % zysku; do 31.12.2026 zamiast tego przeszacowanie po 5 % | 15 % zysku; zwolnione tylko główne mieszkanie właściciela | 10 %; mieszkanie posiadane ponad trzy lata zwolnione, jedno rocznie | 24 % zysku; po dwóch latach brak | 15 % zysku, zawieszony do 31 grudnia 2026 |
| Kto może kupić | cudzoziemcy na zasadach obywateli; ziemia rolna tylko w dzierżawie do 99 lat lub przez spółkę | mieszkania i domy tak; nie ziemia rolna i leśna, grunty do 1 km od granicy ani na wyspach | budynki tak; ziemia dla obywateli UE na warunkach traktatu akcesyjnego, ziemia rolna zwykle po pięciu latach pobytu | obywatele UE swobodnie; spoza UE na zasadzie wzajemności za zgodą ministerstwa | obywatele UE swobodnie; spoza UE potrzebują zezwolenia w strefach przygranicznych (wiele wysp, Ewros i inne) |
| Waluta | lek (ceny podawane w euro) | euro, bez umowy z UE | euro od 1 stycznia 2026 | euro od 2023 | euro |
| Pobyt za nieruchomość | roczne zezwolenie dla właściciela, odnawialne, bez ceny minimalnej (art. 84 ustawy 79/2021) | pobyt czasowy na podstawie posiadania mieszkania, odnawiany co roku (według przewodników kancelarii) | tu nieporównywane | brak za sam zakup | złota wiza: 800 000 € w Attyce, Salonikach, na Mykonos, Santorini i wyspach powyżej 3 100 mieszkańców, 400 000 € gdzie indziej, 250 000 € za przebudowy i budynki zabytkowe; jedna nieruchomość od 120 m² (ustawa 5100/2024) |
Albania: Domlivo Price Index (mediana ceny ofertowej za m² mieszkań i kawalerek na sprzedaż, przeliczana co godzinę) i Deloitte Property Index 2026. Czarnogóra: Monstat, nowe budynki mieszkalne, II kw. 2026. Chorwacja: urząd statystyczny, sprzedane nowe mieszkania, I poł. 2026. Bułgaria: NSI i indeks cen domów Eurostatu. Grecja: indeks cen mieszkań Banku Grecji, II kw. 2026, dane wstępne. Stawki podatków z krajowych administracji skarbowych i zestawień PwC; źródła poniżej. Liczby mierzą nieco różne rzeczy i służą orientacji.
Uczciwe odczytanie tabeli według tego, czego szukacie.
Około 41 % poniżej Czarnogóry i 50 % poniżej Chorwacji według dzisiejszych liczb, bez podatku kupującego przy transakcji, bez VAT od mieszkań i z rocznym podatkiem rzędu kilkudziesięciu euro. Ceną za to jest waluta spoza euro, rynek, na którym odsprzedaż trwa miesiące, i brak unijnych ram za aktem.
Czarnogóra używa euro i sprzedaje nowe mieszkania po 2557 € za m², 2838 € na wybrzeżu, z podatkiem od zakupu rosnącym do 6 % przy drogich mieszkaniach i VAT 21 % od nowych. Pobyt przychodzi z mieszkaniem. Pasuje kupującemu, który chce cen w euro i kurortowego życia w stylu Budvy i godzi się płacić o jedną trzecią więcej niż w Albanii.
Chorwacja daje unijny akt, euro i sprzedaż bez podatku po dwóch latach, po 3012 € za m² nowego mieszkania i z VAT 25 %. Bułgaria weszła do strefy euro 1 stycznia 2026, opodatkowuje najem i zyski 10 % i ma najtańsze czarnomorskie kurorty w UE, ale nie publikuje średniej ceny, a jej ceny wzrosły o 15,5 % w rok; jej mieszkania to jedyna uczciwa cenowa alternatywa dla Albanii, nad innym morzem.
Grecja jako jedyna z pięciu ma złotą wizę: 400 000 € poza dużymi miastami i wyspami, 800 000 € w Attyce, Salonikach, na Mykonos, Santorini i większych wyspach, jedna nieruchomość od 120 m². Albania daje roczne, odnawialne zezwolenie każdemu właścicielowi bez ceny minimalnej; to zezwolenie na pobyt, nie droga do paszportu UE.
Indeks Bułgarii wzrósł o 15,5 % w roku do II kwartału 2026, Grecji o 5,5 % po 8,3 % i 9,1 % w dwóch poprzednich latach; średnia Albanii wzrosła o 6,2 % w 2025. Wzrost już wliczony w cenę to koszt dla kupującego i pociecha dla właściciela: Albania jest tym z pięciu krajów, gdzie nadrabianie jest jeszcze przed nami, z ryzykiem, które do tego należy.
Inwestycja w nieruchomości w Albanii: ceny, czynsze, rentowność i podatki na jednej stronie
Mediana ceny ofertowej za m² mieszkań i najtańsze mieszkanie według miast, z aktualnych ogłoszeń, 26 paź 2026. Każde miasto otwiera swoje ogłoszenia.
Shëngjin: najtańszy nadmorski rynek · Jak liczony jest indeks · Albania według miast i stref: miesięczny raport cen
| Miasto | Mediana, €/m² | Mieszkania od | Mieszkań w próbie |
|---|---|---|---|
| Shëngjin | 1300 € | 35 200 € | 98 |
| Durrës | 1500 € | 40 000 € | 530 |
| Saranda | 2041 € (orientacyjnie) | 100 000 € | 13 |
| Vlora | 2448 € (orientacyjnie) | 123 000 € | 6 |
| Tirana | 1980 € (orientacyjnie) | 101 265 € | 14 |
Mieszkania i kawalerki do 1 km od morza lub w pierwszej linii, według ceny za m² wobec mediany swojego miasta, najwyżej 4 z jednego miasta. Ceny i dostępność jak w ogłoszeniach.
Nasze dwa artykuły porównawcze z pełnymi tabelami podatkowymi i źródłami: Albania, Bułgaria czy Czarnogóra na mieszkanie nad morzem oraz Albania kontra Czarnogóra i Chorwacja.
Według danych, które da się porównać, Albania jest najtańsza z trzech krajów: około 1 720 € za m² w 2025 roku wobec 2 557 € za nowe mieszkania w Czarnogórze. Bułgaria w ogóle nie publikuje oficjalnej ceny za metr kwadratowy, tylko indeks, który w ciągu roku wzrósł o 15,5%. To Bułgaria najniżej opodatkowuje najem i zysk ze sprzedaży, a od 1 stycznia 2026 roku używa euro.
Czytaj dalej
Albania jest najtańsza z trzech krajów: średnio około 1 720 € za m² w 2025 roku wobec 2 557 € za nowe mieszkania w Czarnogórze i około 3 000 € w Chorwacji. Ma też najniższy roczny podatek od nieruchomości. Chorwacja oferuje euro, członkostwo w UE i najłagodniejsze opodatkowanie sprzedaży po dłuższym posiadaniu, a Czarnogóra plasuje się pośrodku. Poniżej liczby obok siebie.
Czytaj dalejKrótkie odpowiedzi liczbami z tabeli.
Tak. Na 26 paź 2026 mieszkania na Domlivo miały medianę 1500 € za m²; Monstat liczy nowe mieszkania w Czarnogórze po 2557 € i 2838 € na wybrzeżu w II kwartale 2026. Albańska liczba obejmuje wszystkie oferowane mieszkania, czarnogórska tylko nowe, więc różnica na takich samych nowych mieszkaniach jest nieco mniejsza; średnia Deloitte za 2025 1720 € dla Albanii wskazuje to samo.
Niż Chorwacja o około 50 %: sprzedane tam nowe mieszkania kosztowały średnio 3012 € za m² w I półroczu 2026 wobec 1500 € dla mieszkań na Domlivo. Grecja nie publikuje średniej za m²; jej indeks cen mieszkań wzrósł o 5,5 % w roku do II kwartału 2026, po 8,3 % w 2025, a ceny ofertowe na wyspach i Riwierze Ateńskiej są wyraźnie wyższe niż na albańskim wybrzeżu.
Mieszkanie lub dom: tak we wszystkich pięciu. Ograniczenia dotyczą ziemi. Albania wyłącza ziemię rolną (dzierżawa do 99 lat lub spółka). Czarnogóra wyłącza ziemię rolną i leśną, grunty do kilometra od granicy i wyspy. Bułgaria pozwala obywatelom UE posiadać ziemię na mocy traktatu akcesyjnego i wymaga pięciu lat pobytu przy ziemi rolnej. Chorwacja wpuszcza obywateli UE swobodnie, spoza UE na zasadzie wzajemności za zgodą ministerstwa. Grecja wpuszcza obywateli UE swobodnie, a od osób spoza UE wymaga zezwolenia w strefach przygranicznych, do których należy wiele wysp.
Grecja przez złotą wizę: 800 000 € w Attyce, Salonikach, na Mykonos, Santorini i wyspach powyżej 3 100 mieszkańców, 400 000 € gdzie indziej, 250 000 € za przebudowy i budynki zabytkowe, jedna nieruchomość od 120 m² (ustawa 5100/2024). Albania daje roczne, odnawialne zezwolenie każdemu właścicielowi bez ceny minimalnej (art. 84 ustawy 79/2021). Czarnogóra przyznaje pobyt czasowy na podstawie posiadania mieszkania. Chorwacja nie ma pobytu za zakup.
Na rynku wtórnym: nic w Albanii (2 % płaci sprzedający), 3 % w Chorwacji, 3,09 % w Grecji, 0,1-3 % w Bułgarii zależnie od gminy, 3-6 % w Czarnogórze zależnie od ceny. Przy nowym mieszkaniu: bez VAT w Albanii, 20 % w Bułgarii, 21 % w Czarnogórze, 25 % w Chorwacji, 24 % w Grecji, ale zawieszony do końca 2026. Co roku: 0,05 % wartości podatkowej w Albanii, 0,01-0,45 % w Bułgarii, 0,25-1 % w Czarnogórze, 0,60-8 € za m² w Chorwacji, ENFIA w Grecji.
W euro w Czarnogórze (bez umowy z UE), Bułgarii (od 1 stycznia 2026), Chorwacji (od 2023) i Grecji. Albania zachowuje lek; mieszkania na wybrzeżu są wyceniane i zwykle opłacane w euro, akt notarialny podaje wartość w lekach, a przewalutowanie w waszym banku to koszt do uwzględnienia.
Każda zagraniczna liczba na tej stronie pochodzi z jednej z tych publikacji; albańska mediana to Domlivo Price Index na 26 paź 2026. Liczby są sprawdzane, gdy ukazuje się nowa publikacja kwartalna lub roczna.
