Durrës Yachts & Marina (Eagle Hills) w 2026 roku: co kupujący powinien wiedzieć przed wpłatą zaliczki

Jeśli rozważasz mieszkanie w Durrës Yachts & Marina, krótka odpowiedź wynikająca z naszej analizy brzmi: nie, dopóki kwestia fundamentów nie zostanie wyjaśniona. Potwierdzono, że dwie z trzech wybudowanych wież osiadają, projekt jest finansowany głównie z zaliczek samych kupujących, a port, który ma zastąpić, wciąż działa tam, gdzie zawsze. Nic z tego nie oznacza, że projekt upadnie. Oznacza to, że ryzyko spoczywa na kupującym, a cena tego nie odzwierciedla.

Czym jest ten projekt

Marina to największa inwestycja deweloperska w Albanii: wspólne przedsięwzięcie, w którym Eagle Hills i Nshmi mają 67%, a państwowa agencja ASDC 33%; państwo wniosło grunt oraz zwolnienie z podatku infrastrukturalnego. Plan zakłada około 13 000 mieszkań — 93% powierzchni przypada na funkcję mieszkaniową — oraz 280 miejsc cumowniczych dla jachtów, przy deklarowanej wartości €2–2,5 mld. Do tej pory zbudowano trzy wieże; pierwszy etap obejmuje około 1680 mieszkań.

Co już poszło nie tak

W maju 2026 roku inspekcja budowlana IKMT potwierdziła, że dwie z wybudowanych wież osiadły — o 28 cm i 18 cm. Jeden z podwykonawców twierdzi, że przemieszczenie sięga nawet 74 cm; nie udało nam się zweryfikować tej liczby. Według doniesień problem polega na tym, że pale nie zostały wbite w sposób dostosowany do piaszczystego gruntu — tego samego, który ciągnie się wzdłuż całego wybrzeża Durrës.

Drugą kwestią są pieniądze. Własne środki inwestora pokrywają około 6,8% projektu; reszta opiera się głównie na przedsprzedaży. W latach 2023–24 przyniosła ona około €42 mln przy kapitale spółki wynoszącym €7 mln, a plan inwestora zakłada zwrot na poziomie 615%. Sprzedaż ruszyła też, zanim uzyskano pozwolenia, a transakcji przygląda się Komisja Europejska.

Dlaczego port ma znaczenie

Marina opiera się na założeniu, że port towarowy wyprowadzi się z miasta do Porto Romano — projektu wartego €400–410 mln. Przetarg na niego dwukrotnie zakończył się fiaskiem; w marcu 2026 roku jedyny oferent, Archirodon, nie złożył oferty. Rząd zapewnia, że przeniesienie dojdzie do skutku. Dopóki to nie nastąpi, cały harmonogram mariny — i widok, za który płaci wielu kupujących — zależy od portu, który nie ma wykonawcy.

Jakie są ceny

Ceny na starcie wynosiły €1500–1600/m². Obecnie ceny ofertowe to €2000–3000/m², €4000–5500/m² z widokiem na marinę, a penthouse'y kosztują do €1,2 mln. Dla porównania nowe budynki w pierwszej linii w Plazh i Golem są oferowane po około €2000–2500/m², i to w budynkach, które już stoją. Ile kosztują gotowe mieszkania, sprawdzisz w tabeli cen w Durrës.

Jak to sprawdzić, zanim cokolwiek zapłacisz

Sprawdzenia są takie same jak przy każdym zakupie mieszkania w budowie w Albanii; tutaj po prostu mają większe znaczenie.

1. Wyszukaj spółkę w rejestrze przedsiębiorców QKB: właściciele, kapitał, status i beneficjenci rzeczywiści.
2. Samodzielnie, a nie przez biuro sprzedaży, pobierz z katastru ASHK zaświadczenie o własności działki i informacje o hipotekach.
3. Poproś o pozwolenie na budowę (leje ndërtimi) dla swojej wieży i pamiętaj, że gotowy budynek potrzebuje też pozwolenia na użytkowanie (leje përdorimi).
4. Nie wpłacaj więcej niż 5–10% zaliczki, dopóki nie zakończysz tych sprawdzeń.
5. Podpisz umowę rezerwacyjną (kontrata e porosisë) w formie notarialnej i zarejestruj ją — umowę na lokal w budowie można zarejestrować na podstawie instrukcji nr 1557 z 18.09.2024 — i poproś, by płatności przechodziły przez rachunek zablokowany u notariusza.
6. Porównaj liczbę wybudowanych pięter z liczbą podaną w pozwoleniu.

Nasza ocena

W naszej ocenie na 2026 rok marina znajduje się na liście pomysłów, których byśmy unikali, dopóki problem z fundamentami nie zostanie rozwiązany: przedsprzedaż bez rachunku escrow, piaszczysty grunt i zależność od przeniesienia portu, które jeszcze się nie rozpoczęło, to największa koncentracja ryzyka w kraju. Jeśli chcesz już teraz nowe mieszkanie nad morzem w Durrës, gotowy budynek z pozwoleniem na użytkowanie nie niesie żadnego z tych trzech ryzyk. Przejrzyj nowe budynki w Durrës lub mieszkania blisko morza.