Albania dla Polaków: ceny, podatki, procedura kupna (2026)

Czy Polak może kupić mieszkanie w Albanii? Tak, na tych samych zasadach co obywatel Albanii; cudzoziemcom zamknięte są tylko grunty rolne, które mogą dzierżawić na okres do 99 lat. Mieszkania w Albanii kosztują mniej więcej połowę tego, co w Polsce: według średnich Deloitte za 2025 rok to 1720 € za m² w Albanii i 3008 € za nowe mieszkanie w Polsce. Najem albańskiego mieszkania jest opodatkowany w Albanii, a polsko-albańska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania z 1993 roku zwalnia go w Polsce. Poniżej ceny, podatki po obu stronach i kolejne etapy zakupu.

Ceny: ile kosztuje mieszkanie na wybrzeżu

Największy wybór jest w Durrës: tu znajduje się większość ofert z wybrzeża w całym kraju, a mediana wynosi 1500 € za m². Saranda, miasto najlepiej znane polskim kupującym, jest droższa, a ceny zmieniają się tam najbardziej w zależności od ulicy. Szczegóły podaje nasz przewodnik po dzielnicach Sarandy, a ceny w miejscowościach nadmorskich obejmują resztę wybrzeża.

Wjazd i pobyt

Według polskiego MSZ Polak wjeżdża do Albanii na podstawie dowodu osobistego lub paszportu ważnego przez cały pobyt i co najmniej trzy miesiące po wyjeździe. Przez 90 dni w każdym okresie 180 dni wiza nie jest potrzebna i nie ma obowiązku meldunku. Przy dłuższym pobycie MSZ radzi wcześniej skontaktować się z urzędem ds. migracji; do wniosku potrzebne są paszport, zaświadczenie o niekaralności i dokument potwierdzający adres w Albanii, np. akt własności lub umowa najmu. Własność nieruchomości jest też podstawą do rocznego, przedłużanego zezwolenia na pobyt na mocy art. 84 albańskiej ustawy 79/2021.

Zakup krok po kroku

1. Rezerwacja. Zadatek (kaparë) w wysokości 5-10% ceny; przy mieszkaniach w budowie deweloperzy żądają nawet 30%.
2. Weryfikacja. Karta nieruchomości (kartela, albański odpowiednik księgi wieczystej), obciążenia, mapa katastralna, pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie. Prawnik nie jest obowiązkowy, ale wskazany; kosztuje 500-2000 €.
3. Umowa przedwstępna. Przy mieszkaniu w budowie przed podwójną sprzedażą chroni kupującego tylko notarialna kontratë porosie zarejestrowana w katastrze (ASHK).
4. Akt notarialny. Jedyna ważna forma sprzedaży. Cenę płaci się przelewem bankowym; jeśli kupujący nie mówi po albańsku, akt współpodpisuje tłumacz przysięgły.
5. Rejestracja. Notariusz składa wniosek do ASHK; w praktyce wpis trwa od dwóch do czterech tygodni.

Przy czystych dokumentach cały proces trwa od czterech do ośmiu tygodni.

Ile kosztuje zakup

Przy mieszkaniu za 100 000 € kupujący płaci zwykle ok. 2300 €: notariusz (ok. 0,30% ceny), wpis do katastru (5000 lek) i wniosek notariusza o wpis (4000 lek), prawnik, tłumacz oraz 1% dla pośrednika. Kupujący mieszkanie nie płaci podatku od przeniesienia własności: lokalny podatek 2% dotyczy tylko gruntów i obciąża sprzedającego (ustawa 9632/2006, art. 28), który płaci też 15% od zysku. Sprzedaż mieszkań nie podlega VAT.

Podatki w Albanii

• Najem. 15%: przy najmie długoterminowym od przychodu brutto; przy najmie krótkoterminowym przez Airbnb lub Booking od przychodu po odjęciu prowizji platformy, z deklaracją w systemie DIVA do 31 marca. Od 01.01.2026 osoba prywatna nie musi w tym celu rejestrować działalności gospodarczej.
• Roczny podatek od budynku. 0,05% wartości fiskalnej (cena referencyjna strefy razy powierzchnia), zwykle kilka tysięcy lek rocznie.
• Sprzedaż. 15% zysku, liczonego co najmniej od ceny referencyjnej strefy. Do 31.12.2026 właściciel może przeszacować nieruchomość i zamiast tego zapłacić 5% od wzrostu wartości.

Podatki w Polsce

Polsko-albańska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO) została podpisana w Warszawie 5 marca 1993 roku (Dz.U. z 1994 r. nr 101, poz. 492) i jest stosowana od 1995 roku. Albania może opodatkować najem albańskiej nieruchomości (art. 6) i zysk z jej sprzedaży (art. 13). Polska zwalnia ten dochód, ale może go uwzględnić przy ustalaniu stawki podatku od pozostałych dochodów, czyli stosuje zwolnienie z progresją (art. 24 ust. 1 lit. a i c). Metoda proporcjonalnego odliczenia dotyczy tylko dywidend, odsetek i należności licencyjnych. Albania wyłączyła stosowanie artykułu konwencji wielostronnej (MLI) o metodach unikania podwójnego opodatkowania, więc w naszej ocenie zwolnienie przewidziane w UPO nadal obowiązuje w 2026 roku.

W Polsce prywatny najem jest od 2023 roku opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych i rozliczany w zeznaniu PIT-28 do 30 kwietnia. Na stronach administracji skarbowej nie udało nam się potwierdzić, jak wykazać w tym zeznaniu zwolniony najem z Albanii; przed pierwszym rozliczeniem warto zapytać doradcę podatkowego.

Aktualne oferty z albańskiego wybrzeża są w katalogu.